Сегодня мы продолжаем публикацию статьи заместителя генерального директора Научно-исследовательского Центра муниципальной экономики, главного редактора журнала «ЖКХэксперт: экономика и право» Межецкой Вероники Анатольевны "Расчет цены для управляющих компаний: как сделать правильно без правил?".
Данная статья была опубликована в журнале «ЖКХэксперт: экономика и право» № 8 за 2021 год. Ее автор – Межецкая Вероника Анатольевна была участником конкурса в номинации «Лучший экспертный материал по решению экономических проблем сферы управления МКД» и заняла 1 место.
Статья: "Расчет цены для управляющих компаний: как сделать правильно без правил?"
Методика без методов
Методика Минстроя,[1] которую в нашей организации называют «методика без методов», построена на принципе определения платы за содержание жилого помещения по типам многоквартирных домов. Данный подход представляется крайне неоднозначным и неверным, он противоречит позиции самого Минстроя России по этому вопросу, изложенной в письме от 17 марта 2016 г. № 7513-ОЛ/04. В этом письме достаточно подробно и аргументированно обоснована позиция, что «размер платы за содержание жилого помещения должен определяться индивидуально для каждого многоквартирного дома на основании утвержденного собственниками помещений такого дома перечня и периодичности проведения работ и (или) оказания услуг».
Более того, установив объектом определения платы за содержание жилого помещения не конкретный многоквартирный дом, а некий «тип», авторы Методики Минстроя усугубили данную ошибку еще и некорректным определением типов многоквартирных домов. Так, согласно Методике Минстроя, тип многоквартирного дома рекомендуется определять исходя из его конструктивных и технических характеристик, степени благоустройства и перечня инженерного оборудования, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома. Однако в данном подходе есть два существенных упущения. Во-первых, не учитывается наличие или отсутствие придомового земельного участка в составе общего имущества - он явно не может быть классифицирован как «конструктивная и техническая характеристика». Во-вторых, при типизации домов не учитывается то, что в разных домах может быть разный стандарт эксплуатации: собственники помещений на общем собрании могут утвердить перечни работ и услуг, которые различны как по своему составу, так и по периодичности. При этом все они будут укладываться в требования утвержденного минимального перечня и могут отличаться как по причине различий в составе общего имущества, так и различными подходами к его содержанию.
Разделом 3 Методики Минстроя предусмотрено, что плата за содержание жилого помещения определяется как среднее значение по однотипным многоквартирным домам. В качестве сравнения принимается плата, установленная на общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах. С одной стороны, при первом рассмотрении такой подход вполне логичен. Ведь плата за содержание жилого помещения в конкретном многоквартирном доме в конечном счете будет определена по итогам конкурса (в случае, если собственники помещений не выбрали способ управления). Поэтому необязательно делать детальный расчет с учетом всех необходимых нюансов. В конечном счете посредством конкурсных процедур произойдет балансирование пожеланий управляющих организаций по условиям работы в доме с той платой, которая предложена органом местного самоуправления для конкретного дома. Но при более внимательном и вдумчивом изучении этого вопроса все представляется уже не в таком упрощенном и универсальном виде. Дело в том, что в подавляющем большинстве муниципальных образований рынок управления многоквартирными домами и содержания общего имущества в них характеризуется олигопольным положением. Как правило, в этих видах предпринимательской деятельности преобладают 2 – 10 организаций, которые занимают 50 – 65 % от общего объема рынка. Другими факторами, определяющими олигополию в рассматриваемой сфере, является наличие достаточно существенных барьеров для «входа» на него. Это и наличие лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, и постоянно усиливающееся нормативное регулирование, и появление новых требований к деятельности управляющих организаций.
В журнале «Цены и тарифы в ЖКХ»[2] мы подробно рассматривали экономическую теорию,[3] которая выделяет следующие основные модели ценообразования на олигопольных рынках:
картель – совместные и согласованные действия различных организаций в части определения объемов реализации товаров и услуг и цен на них;
лидерство в установлении цен (квазимонополия) – организация, занимающая основную долю на рынке, является определяющей («маркетмейкером») для ценового поведения остальных участников;
ломаная кривая спроса на продукцию (услуги) – ценообразование исходя из предположения, что при повышении цен остальные участники не изменят свои цены, в то время как при снижении цен они также снизят цены;
ценообразование по принципу «издержки плюс» - цена как сумма переменных и постоянных издержек производителя.
Применительно к сфере управления многоквартирными домами олигопольный характер отношений также проявляется в «игре по правилам» практически всеми участниками: зачастую в муниципальных образованиях подавляющее большинство договоров управления, по которым работают управляющие организации, содержат формулировки об использовании в качестве платы за содержание жилого помещения тех плат, которые устанавливаются органом местного самоуправления – так называемого «муниципального тарифа», на этой я остановлюсь в своей статье более подробно.
Предложенный в Методике Минстроя механизм определения платы за содержание жилого помещения характерен скорее для достаточно конкурентных рынков: у продавца и покупателя есть четкое понимание об объемах и качестве услуг, покупатель имеет неограниченный выбор поставщиков, отсутствуют барьеры для появления новых участников на рынке. На конкурентных рынках распространена модель пассивного ценообразования, когда организация является ценополучателем, то есть на цену ее влияние достаточно ограничено, но именно эту цену необходимо учитывать. Очевидно, что даже сами цели разработки Методики Минстроя опровергают существование этой картинки в сфере управления многоквартирными домами. Если исходить из существования конкурентного рынка, то отсутствует необходимость в какой-либо методике регулирования цен, так как цену по большому счету определяет покупатель. Более того, отсутствует необходимость проведения каких-либо конкурсных процедур, когда третье лицо выполняет часть функций покупателя. Однако в нашем случае это не так, далеко не во всех домах собственники помещений выбирают способ управления и его реализуют, что предопределяет необходимость проведения конкурсов. При этом проведение конкурса, в том числе определение цены предмета торгов, третьей стороной, не являющейся покупателем или заказчиком работ и услуг, существенно искажает рыночные стимулы для всех игроков и не позволяет говорить о естественной или совершенной конкуренции на рынке управления домами. Методика Минстроя ограничивает развитие прямой конкуренции и создает сложности перехода многоквартирного дома от одной управляющей организации к другой, что требует и проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, и передачу технической документации на дом, которая даже в условиях наличия штрафных санкций происходит далеко не всегда.
В условиях олигополии в сфере управления многоквартирными домами использованный в Методике Минстроя порядок расчета цен скорее напоминает модель ценообразования «лидерство в ценах». В данной модели лидер на том или ином рынке по объемам поставки товаров и услуг задает некий ценовой ориентир для других участников. Соответственно, основным условием для изменения цен будут не объективные внешние условия или пожелания покупателей, а позиция основного участника рынка. Очевидно, что в зависимости от ситуации на рынке данная модель имеет ряд негативных последствий, которые могут быть отражены в цене. Так, если основным участником будет поставлена задача выдавливания конкурентов, то за счет снижения цены конкуренты вынуждены будут покинуть рынок, так как предельные издержки мелких участников практически всегда выше предельных издержек крупных производителей. С другой стороны, доминирующей организацией может быть задана цель максимизации прибыли, что приведет практически к синхронному завышению цен всеми участниками рынка. Соответственно, использование при проведении конкурса по отбору управляющей организации искаженных ценовых ориентиров приведет к консервации негативных рыночных стимулов для всех участников рынка управления многоквартирными домами. Если уж и использовать методологию сравнений для определения платы, то не просто посредством сравнения неких произвольно отобранных домов, а с большим применением именно методологии бенчмаркинга. Определение данного метода приведено в ГОСТ Р 54205-2010 «Ресурсосбережение. Обращение с отходами. Наилучшие доступные технологии повышения энергоэффективности при сжигании» как сопоставительный (сравнительный) анализ на основе эталонных показателей: выполнение систематического и регулярного сопоставления (сравнения) с эталонными показателями отрасли, национальными или региональными показателями.
В этом контексте, учитывая то, что, как уже отмечалось, рынок управления многоквартирными домами имеет олигопольную структуру без видимых признаков перехода к полноценной рыночной конкуренции, объективным с позиций и потребителя услуг, и управляющих организаций будет использование упомянутого выше метода ценообразования по принципу «издержки плюс», но не в традиционном виде калькулирования себестоимости услуг конкретной обслуживающей организации, а в несколько измененном виде. Краеугольным фактором при определении размера платы за содержание жилого помещения является построение сбалансированной «экономики дома». Поэтому исходным должно стать условие проведения расчетов без относительно какой-либо конкретной управляющей организации, которая либо собирается управлять конкретным многоквартирным домом или которая уже управляет аналогичным многоквартирным домом. Первичен многоквартирный дом как объект управления и перечень работ по его обслуживанию как предмет договора управления. В этой связи в метод «издержки плюс» необходимо добавить один маленький, но важный элемент: метод эталонных затрат (по аналогии с бенчмаркингом). В настоящее время внедрение этого метода уже рассматривается в сферах теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения. А в сфере управления многоквартирными домами, по сути, уже создана вся необходимая основа для его применения, в том числе информация в ГИС ЖКХ. И если бы он нашел должное отражение в методике, это в значительно большей степени соответствовало тем целям, для которых она разработана и для которых в целом проводятся конкурсы по отбору управляющих организаций.
Метод эталонных затрат предусматривает использование при расчете, в нашем случае, платы за содержание жилого помещения неких параметров и характеристик выполнения работ, которые соответствуют не столько среднеотраслевому уровню, сколько условиям, исключающим неэффективное и нерациональное использование любых ресурсов. Это, говоря иными словами, попытка стандартизировать наилучшие доступные технологии, но только в части управления многоквартирными домами. Многие из работ и услуг по управлению и содержанию общего имущества дома уже стандартизированы в виде той или иной нормативной базы, включающей нормы и нормативы расхода ресурсов при выполнении работ и оказании услуг[4]. Именно эти показатели и должны рассматриваться в качестве стартовых при проведении конкурса по выбору управляющей организации.
При этом совершенно не обязательно, чтобы указанные нормы и нормативы были, как часто говорят, «утверждены в установленном порядке». Судебная практика подтверждает, что при проведении расчетов могут быть использованы в первую очередь те нормативы, которые определены органом местного самоуправления как соответствующие организационно-техническим условиям производства работ[5].
Помимо основной концептуальной методологической ошибки, несмотря на свой относительно небольшой объем, Методика Минстроя содержит ряд неточностей и противоречий, которые сводят практически к нулю и без того небольшую пользу от ее применения.
Да и в целом порядок расчета платы за содержание жилого помещения вызывает большое количество процедурных вопросов. Какое минимальное количество объектов-аналогов для проведения расчетов? Нужно ли как-то ограничивать выборку в случае достаточно сильных колебаний значений плат по однотипным домам? Ну и, наконец, что делать, если однотипных домов просто нет? Такая ситуация встречается достаточно часто, особенно в отношении домов-новостроек. Зачастую они изначально проектируются по индивидуальным проектам, аналогов у которых просто не существует.
Документ был ожидаем (принятие методики расчета цен на услуги по содержанию и ремонту жилья было предусмотрено еще Положением о Министерстве регионального развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 26.01.2005 № 40), но оказался бесполезен. Расчет платы за содержание жилого помещения по Методике Минстроя и полученные результаты – лишь имитация построения сбалансированной системы отношений управляющей организации и собственников помещений по вопросам управления многоквартирным домом.
Но есть в Методике и один положительный момент: она носит исключительно рекомендательный характер. Поэтому многие муниципалитеты ее попросту не применяют, разрабатывая собственные документы. Пример такого муниципального документа - распоряжение Администрации Астрахани от 06.05.2019 № 1225-р «Об утверждении критериев расчета размера платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом в муниципальном образовании «Город Астрахань». В нем на очень доступном для любого собственника помещений в МКД языке описан нормативный метод, на основе которого в данном муниципальном образовании осуществляется расчет размера платы за содержание жилого помещения - в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома дифференцированно для отдельного многоквартирного дома:
расчет потребности в финансовых средствах на работы по содержанию общего имущества многоквартирных домов производится исходя из нормативной себестоимости. ;
нормативная себестоимость формируется в соответствии с нормативными затратами, сгруппированными по экономическим элементам и статьям калькуляции:
начисления на фонд оплаты труда;
материалы;
специальная одежда;
общеэксплуатационные расходы;
прибыль;
налог на добавленную стоимость.
стоимость каждой услуги и работы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме определяется на основании нормативов трудовых и материальных ресурсов;
нормативы трудовых ресурсов включают в себя затраты времени на подготовительно-заключительные работы, обслуживание рабочего места, отдых, получение материалов, инструмента и приспособлений, погрузку на транспортные средства и выгрузку на объекте (рабочей зоне) со складированием, установку и перестановку подмостей и приспособлений, периодическую очистку рабочего места от мусора и отходов и транспортировку в установленное место на расстояние до 50 м, перемещение и подноску материалов и приспособлений в пределах зоны производства работ на расстояние до 50 м;
нормативами материальных ресурсов учитываются производственные нормы расхода материалов, технологических карт и другой технологической документации, трудноустранимые потери (отходы), обусловленные технологией и организацией работ, а также минимальные нормы отходов по материалам в процессе производства работ;
расходы на оплату труда работников рассчитываются исходя из минимальной месячной ставки рабочего первого разряда, установленной отраслевым тарифным соглашением в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации, нормативной численности работников средних разрядов, индивидуально, для каждого вида работ, тарифной ставки, соответствующей среднему разряду, и стимулирующих выплат. При расчете фонда оплаты труда учитываются выплаты премий и надбавки за выслугу лет;
в расчет платы за содержание жилого помещения включается прибыль, а также налог на добавленную стоимость, установленный законодательством Российской Федерации;
уровень цен на материальные ресурсы определяется на основании рыночных цен по данным независимых производителей и поставщиков. Уровень цен на материальные ресурсы может быть определен на основе базисного уровня цен и индексов потребительских цен.
Почему Минстрой России «изобрел» псевдометодику и не раскрыл методы, на основе которых рассчитывается плата за содержание жилья, остается загадкой. Но, повторю тезис, который я озвучила в первой части этой статьи:
Отсутствие единых (для собственников жилья и управляющих организаций) Правил определения и установления экономических принципов цены договора управления – всегда неизбежный конфликт!
Методы определения платы
При определении данных платы за содержание жилья (и это отражено в «Методических рекомендациях по определению платы за содержание жилых помещений», разработанных Центром муниципальной экономики и права, о которых я начала рассказывать в первой части этой статьи) могут применяться различные методы:
ресурсный (нормативный) метод;
метод аналогов;
метод индексации.
Ресурсный (нормативный) метод применяется при наличии разработанных норм и нормативов трудовых, материальных и финансовых ресурсов, используемых при выполнении обязательных и дополнительных работ и услуг. При ресурсном методе определение стоимости всех работ и услуг для многоквартирного дома (обязательных и дополнительных) осуществляется путем суммирования стоимости ресурсов (элементов затрат) в прогнозных ценах и тарифах.
Метод аналогов применяется при отсутствии разработанных норм и нормативов на соответствующие ресурсы. При определении стоимости обязательных и дополнительных работ и услуг на основе метода аналогов применяется информация о стоимости их выполнения по аналогичным объектам в сопоставимых условиях. К аналогичным объектам относятся многоквартирные дома, сходные по уровню благоустройства, конструктивным и техническим параметрам; степени физического износа и технического состояния общего имущества; геодезическим и природно-климатическим условиям расположения многоквартирного дома. В зависимости от вида планируемых к выполнению обязательных и дополнительных работ и услуг критериями сопоставимости условий являются состав и периодичность выполнения работ и услуг.
Также в расчетах возможно использовать нормы (трудоемкость, материальные ресурсы) или стоимость работ в соответствии с регламентом, определенным производителем для выполнения работ по обслуживанию и ремонту соответствующего оборудования.
Метод индексации применяется при наличии разработанных единичных стоимостей работ и услуг. При определении стоимости работ и услуг на основе метода индексации к единичным стоимостям указанных работ и услуг применяется индекс, учитывающий инфляционные изменения их стоимости.
При определении стоимостей работ и услуг возможно сочетание указанных методов. Например, как правило, плата за содержание жилых помещений при неизменном перечне, и характеристик общего имущества, состава и периодичности работ может определяться методом индексации, плата за текущий ремонт, как правило, ввиду различного перечня годовых работ и различного объема их выполнения определяется нормативным (ресурсным) методом.
Нормативный (ресурсный) метод - основной метод определения платы
Нормативный (или ресурсный) метод, заключающийся в определении размера расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме на основании трудовых, материальных и финансовых норм и нормативов (расценок), является на сегодняшний день, как правило, практически единственно возможным методом определения платы в силу отсутствия рыночных цен в жилищной сфере. То есть метод аналогов (или бенчмаркинга) пока практически не используется. Нормальная работа государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) и прозрачные прейскуранты стоимостей работ на сайтах управляющих организаций позволит постепенно переходить на рыночные (аналоговые) цены, но перспектива этого достаточно туманна. Метод индексации без нормативного метода также не может применяться. Применение метода индексации при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения возможно только при неизменности перечня, состава и характеристик общего имущества, состава и периодичности работ, учитываемых при определении платы нормативным (ресурсным) методом в предыдущий период.
Более того, ресурсный (нормативный) метод применяется в международной практике, а также, в соответствии с градостроительным законодательством при ценообразовании в строительстве, в России. Ведь в соответствии с действующей методологией нормирования, нормативные расходы - это оптимальные расходы.
Сметные нормы и нормативы в наиболее развитых странах мира построены примерно по одному принципу, хотя и отличаются степенью детализации и некоторыми другими особенностями. К примеру, в США и Канаде с 1942 года действует практически неизменная, отлично поставленная детальнейшая система определения основных факторов стоимости строительства, в основе которой - ежегодные сборники строительных расценок национальной корпорации R.S.Means Co. Incorporated Ltd, содержащие среднеамериканские (в том числе укрупненные) стоимостные показатели. Своеобразный «кодекс строительной стоимости США» содержит 15 сборников с более чем 165 тысячами расценок, закодированными по единой общенациональной системе классификации. При этом эти сборники никем не утверждаются, не имеют директивного характера, но применяются всеми фирмами ввиду их совершенства.
Регулирование отношений в строительном секторе экономики США с 1905 года осуществляется на основе Building Codes («Строительные нормы») и Standards («Стандарты») - своего рода Библии для представителей американского строительного комплекса, обеспечивающих взаимопонимание между покупателем, изготовителем и местными властями, направленных на защиту здоровья и безопасности людей. Содержание и форма расценок необычны для наших специалистов, поскольку включают в себя состав звена рабочих, выработку звена за 8 часов, детальные характеристики строительных конструкций. Ставка заработной платы (еженедельная) бригадира звена принимается равной двум ставкам рабочих для каждой специальности. При этом ставка заработной платы в строительстве - самая высокая в экономике США, принимается усредненной для 30-ти крупнейших городов страны по согласованию между ассоциациями предпринимателей и профсоюзами и составляет порядка 21-30 долл./час.
В европейских странах применяется система сметных расчетов, близкая к североамериканской. Различие заключается в степени детализации элементной и укрупненной сметной нормативной базы, составе и структуре объектов-представителей, системе классификации и кодирования сметной информации, учете региональных особенностей строительства и др. В передовой зарубежной практике оценка стоимости инвестиционно-строительно-эксплуатационных проектов немыслима без применения компьютерных программ, мощных баз данных и знаний. В Великобритании фирма TECHNICAL INDEXES Ltd ежегодно публикует сборники WESSEX и выпускает компактные лазерные диски со строительными расценками.
Аналогичную работу (как в США и европейских странах), начиная с 1947 года, выполняет Центр муниципальной экономики. За более чем 70 лет наш центр разработал нормы и нормативы на все работы системы жилищно-коммунального хозяйства, в соответствии с которыми можно определить размер платы за содержание жилых помещений любого МКД каждого муниципального образования. Нормы апробируются в организациях жилищно-коммунальной сферы, утверждаются Общеотраслевым объединением работодателей сферы жизнеобеспечения, согласовываются с Профсоюзом жизнеобеспечения и применяются большим количеством управляющих организаций, органов местного самоуправления, ТСЖ и председателями советов многоквартирных домов.
Все нормы и нормативы являются рекомендательными.
Особенности расчета платы за содержание ресурсным (нормативным) методом
Ресурсный (нормативный) метод является наиболее трудоемким, но и наиболее точным с точки зрения получения конечного результата в виде стоимости работы или услуги. Поэтому остановимся более подробно на особенностях определения стоимостей непосредственно этим методом.
Продолжение следует.
[1] «Методические рекомендации по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, а также по установлению порядка определения предельных индексов изменения размеры такой платы» утверждены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 06.04.2018 № 213/пр.
[2] Журнал «Цены и тарифы в ЖКХ», № 1 за 2018 год, статья Михайлова П.Д. «Методика без методов: имеет ли смысл использовать новые методические рекомендации по расчету платы за содержание жилого помещения».
[3] См., например, Цены и ценообразование. Под ред. В.Е. Есипова: Учебник для вузов. 3-е изд. – СПб: Издательство «Интер», 1999.
[4] Центром муниципальной экономики и права разработаны и выпущены следующие нормативные сборники: «Стоимости (расценки) работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме», «Рекомендации по определению численности работников управляющей организации в жилищной сфере», «Нормативы трудовых и материальных ресурсов для выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов», «Рекомендуемые нормативы общеэксплуатационных расходов в плате за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме» и ряд других;
[5] Апелляционное определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.08.2017 № 53-АПГ17-27.