Таунхаусы в последние годы почти перестали строить и продавать, но нововведения на рынке недвижимости могут возродить этот формат. Почему возникла такая тенденция, разбираемся с экспертами.
С февраля 2019 года число таунхаусов (объектов блокированной застройки) в предложении сократилось в 5,5 раза, рассказывает начальник отдела направления "Загородная недвижимость" "ИНКОМ-Недвижимость" Татьяна Максимова. Если семь лет назад, к примеру, в Московской области продавалось 3,64 тыс. таунхаусов, то сейчас это лишь 660 штук. Спрос на таунхаусы всегда стабильно высок, но с момента, когда разрешили строить их только на землях под малоэтажное строительство, их почти перестали возводить, так как это экономически невыгодно, поясняет Максимова. Раньше такие дома можно было строить на землях для индивидуального жилищного строительства, и это стимулировало высокий покупательский интерес, отмечает эксперт.
Количество новостроек-таунхаусов сейчас намного меньше, чем в 2016-2018 годах, подтверждает руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина. Причина в том, что с июля 2019 года, когда вступили в силу изменения в закон о долевом строительстве, условия реализации таунхаусов были фактически приравнены к условиям реализации квартир в многоквартирных домах и для застройщиков таунхаусов стало обязательным использование счетов эскроу. А поскольку подавляющее большинство девелоперов таунхаусов отлично умеют строить и продавать также и индивидуальные дома, которые можно было продавать без эскроу, силы были сконцентрированы исключительно на индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). В результате с 2019 по 2024 год новых поселков с таунхаусами практически не появлялось.
"Но в 2024 году началось внедрение механизма счетов эскроу также и в ИЖС, - продолжает Магилина. - И в этот момент грамотные девелоперы снова обратили свое внимание на сегмент таунхаусов, ведь ИЖС перестало казаться чем-то более простым и выгодным, рыночная ниша таунхаусов к этому моменту опустела, а спрос на них никуда не делся. И в начале 2026 года мы видим пока относительно скромный объем предложения, но растет он очень динамично, и в ближайшие год-два доля таунхаусов в общем объеме предложения загородного жилья должна восстановиться".
За год количество таунхаусов-новостроек увеличилось на 23%, подтверждает Максимова.
Таунхаусы появились в России относительно недавно, первые проекты были построены в Подмосковье в 1995 году, говорит член Генсовета "Деловой России", владелец ГК "Удача" Владимир Прохоров. Застройщик возводил объекты, например, на 10 помещений, которые продавались уже готовыми к заселению по договору купли-продажи, а земельный участок, относящийся к объекту, передавался покупателю по принципу 1/10 доли земли. Однако после того как в 2022 году в законодательство был введен термин "дома блокированной застройки", появился правовой пробел, отмечает Прохоров. Закон четко определяет правила передачи земельных участков после возведения объекта для ИЖС и многоквартирных домов - земля передается соответственно в собственность или в долевую собственность. В отношении же таунхаусов, которые также возводятся через счета эскроу, порядок передачи участка под домом оказался законодательно не урегулирован.
Главные вопросы - как оформлять земельный участок под таунхаусами и как распределить права на землю между собственниками?
"В законе не отражено, каким образом и на основании каких документов застройщик должен передать землю покупателю жилья, - поясняет Прохоров. - При этом не передать ее он также не может". В результате застройщики не могут строить таунхаусы через эскроу, сейчас их строят крайне мало и продают, по его словам, только как готовые дома (уже после завершения строительства).
Для устранения законодательного пробела нужно внести незначительные дополнения в закон о долевом строительстве, говорит Прохоров. "Деловая Россия" уже направляла обращение об этом в Госдуму. Если в таунхаусе три и более блока, то земля должна передаваться владельцам жилья в долевую собственность, отмечает эксперт. Если же это блокированные дома на две семьи, то по аналогии с ИЖС участки должны передаваться в собственность каждому владельцу. "Подобные действия привлекут дополнительный интерес граждан и новых покупателей, что, в свою очередь, поможет оживить строительный рынок страны", - говорит Прохоров.
Сейчас в большинстве случаев таунхаусы строятся на арендованных участках, собственность на землю под конкретной секцией не оформляется, говорит руководитель отдела загородной недвижимости "МИЭЛЬ "На Николоямской" Татьяна Ананьева. "Для покупателей это часто становится сюрпризом, так как их ожидание - свой участок, пусть и небольшой, - добавляет эксперт. - Кроме того, действующие нормы не позволяют отмежевывать участки такой малой площади, иногда речь идет всего об одной-двух сотках или даже меньшем размере".
Сегодня сегмент таунхаусов фактически находится в правовой "серой зоне", говорит член Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.
"Формат востребован у семей, но действующее законодательство пока не дает однозначного ответа на ключевой вопрос - как оформляется земельный участок под таунхаусами и как распределяются права на землю между собственниками. Именно эта неопределенность напрямую мешает применению счетов эскроу и проектного финансирования. Банки и застройщики не готовы работать с проектами, где не закреплен понятный правовой режим земли, нет единых требований к документации и неочевидно распределение ответственности. В результате строительство таунхаусов либо откладывается, либо реализуется в ограниченном объеме, зачастую без тех механизмов защиты, которые уже стали стандартом на рынке многоквартирного жилья", - говорит Якубовский.
По его словам, для решения проблемы не требуется кардинального пересмотра всей системы. Необходимо на федеральном уровне четко закрепить правовой статус таунхаусов, определить допустимые модели оформления земельных участков и прямо предусмотреть возможность применения счетов эскроу при соблюдении установленных критериев. Также важно унифицировать требования к проектной документации и заранее определить, какие элементы относятся к общему имуществу и кто несет ответственность за их содержание.
При этом спрос на таунхаусы остается высоким, отмечают специалисты. Этот формат - промежуточный вариант между квартирой и загородным домом, говорит Татьяна Ананьева. Он рассчитан на покупателей, которым уже тесно в городе, но они не готовы к полноценной загородной жизни. Чаще всего предлагаются таунхаусы с четырьмя комнатами, со средней площадью около 190 кв. м.
Таунхаус не заставляет своего обладателя брать на себя всю сложность эксплуатации дома, в коммунальном смысле его жизнь более похожа на обитателя квартиры, говорит Ольга Магилина. При этом у жителя таунхауса есть собственное парковочное место, кусочек земли, который он может обустроить на свой вкус, но в то же время мало соседей, нет общего подъезда, пробок внутри квартала. А квадратный метр жилья в таунхаусе стоит меньше, чем квадратный метр квартиры.