В любом российском городе за состоянием многоквартирных домов следит управляющая компания (УК) или ТСЖ. В обязанности первых входит широкий спектр услуг по содержанию и ремонту мест общего пользования и коммуникаций жилого дома, а также взаимодействие с государственными и подрядными организациями. Правда, нередко УК злоупотребляют правами, стараясь заработать на жителях многоэтажек, или просто не выполняют свои обязанности. Как правильно общаться с представителями управляющих компаний, если те не выполняют своих обязательств и насколько хлопотно перейти в другую УК? Об этом – в материале «ФедералПресс».
Разница – в обслуживании
Прежде всего, собственникам многоквартирных домов надо понимать, что есть несколько вариантов управления.
ТСЖ (товарищество собственников жилья) – это некоммерческое сообщество, состоящее из жильцов дома или соседних домов, которые желают совместно вести хозяйственную деятельность.УК (управляющая компания) – сторонняя коммерческая организация, созданная с целью получения прибыли и сотрудничающая с поставщиками услуг.
В чем же разница?
У ТСЖ существует лимит по количеству квартир, которыми оно может управлять. Максимум – это несколько домов. При этом все вопросы решает совет жильцов при участии собственников квартир.
В управляющей компании все иначе. УК нередко занимается обслуживанием десятков и даже сотен домов, расположенных в разных районах города. Решением всех вопросов там занимаются председатель и его совет.
В управляющей компании есть определенный бюджет, в котором уже распланированы доходы и расходы, в том числе на проведение работ по содержанию дома. УК вносит в счета за свои услуги все необходимые расходы, поэтому не возникает трат «сверх нормы», которые жильцов просят срочно погасить.
Однако управляющая компания сама выбирает подрядчиков и поставщиков, и жильцы зачастую не влияют на это решение. Иногда случается, что представители УК некачественно выполняют свою работу, ссылаясь на уже освоенный бюджет. Особенно это может касаться домов старого жилого фонда, где проблем хватает.
В ТСЖ жильцы самостоятельно выбирают подрядчиков и при необходимости могут их легко сменить. Правда, нет никакой гарантии, что во главе товарищества окажутся люди, способные грамотно заниматься хозяйственными делами. И есть риск, что из-за долгов подрядчикам дом могут отрезать от услуг.
Поэтому точного ответа в вопросе, что же лучше – УК или ТСЖ, нет. Как в УК могут работать не разбирающиеся в своем деле люди, так и за управление в ТСЖ могут взяться люди без достаточного опыта и желания.
Претензии жильцов
Наиболее распространенная претензия со стороны жильцов многоквартирных домов в адрес управляющей компании – некачественные услуги и невыполнение обязательств. В частности, речь идет о недостаточном отоплении, перебоях в подаче воды и о ее качестве, а также о неполадках в водопроводной системе и проблемах в газо- и электроснабжении.
Не менее популярной претензией к управляющим компаниям у жильцов является завышение тарифов по коммунальным услугам.
При этом, как утверждают эксперты, можно проверить, насколько цифра в квитанции совпадает с реальной стоимостью оказываемых услуг. В этих вопросах поможет так называемый «Калькулятор ЖКХ», разработанный Федеральной антимонопольной службой. В данной программе жильцам квартир следует указать свой населенный пункт, метраж квартиры, а также число зарегистрированных в ней граждан. В итоге программа посчитает примерную стоимость услуг и даже покажет номер муниципального постановления, по которому взимается плата за ту или иную услугу.
В обязанности управляющей компании также входит уборка и ремонт многоквартирных домов. Иногда именно этот пункт становится камнем преткновения в общении с жильцами. Прежде всего, сюда входит не только влажная и сухая уборка подъездов с определенной периодичностью, но и борьба с насекомыми и грызунами, а также уборка придомовой территории, очистка крыши от наледи в межсезонье и весеннее время, а также контроль за состоянием подвальных помещений. Однако именно эти пункты не всегда исполняются представителями управляющих компаний.
Еще одной наиболее сложной проблемой является проведение ремонта общих помещений – подъездов, чердаков и лифтов, при наличии последних. По мнению экспертов, нередко руководство управляющих компаний злоупотребляет своими полномочиями, хотя по закону масштабный ремонт подъезда должен проводиться раз в 3–5 лет. На деле же сроки отодвигаются, а если и производится ремонт, то могут закупаться более бюджетные материалы, а деньги, соответственно, оседают в карманах представителей управляющей компании.
Куда жаловаться
Если жильцы многоквартирного дома столкнулись с некачественной работой УК, то для начала следует написать жалобу на имя руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять необходимые меры.
Закон «О защите прав потребителей» указывает, что, если УК нарушает свои обязательства, она должна возместить собственникам жилья причиненные этим убытки в полной сумме. Прежде всего нужно обратиться в саму УК с претензией и зафиксировать факт оказания услуг ненадлежащего качества. Согласно закону «О защите прав потребителя», руководство компании должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.
Если претензия к управляющей компании заключается в техническом обслуживании и эксплуатации дома и руководство УК не предпринимает никаких действий, к примеру, ссылаясь на отсутствие денег, то жильцам следует обратиться в Жилищную инспекцию. Ее сотрудники проведут проверку и обяжут организацию устранить нарушения в течение определенного времени, а руководству выпишут штраф и привлекут его к административной ответственности.
Жильцы могут обратиться с Роспотребнадзор, если речь идет о несправедливо завышенных тарифах. Претензию можно отправить по электронной почте или принести лично. При этом формат может быть любым и четких правил здесь нет. Однако главное – подробно описать проблему и прикрепить максимальное количество доказательств тех или иных нарушений.
В случае, если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор проблема так и не была решена, то следует обратиться в районную прокуратуру. Заявление должны рассмотреть в течение месяца, и если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют. В суд следует обратиться, если представители УК нанесли материальный ущерб.
Как поменять управляющую компанию
Существует алгоритм действий для смены управляющей компании. При этом важно определиться с основанием для расторжения договора. Это может быть истечение срока его действия, нарушение условий или смена способа управления домом.
Что требуется сделать
Составить список претензий к действующей управляющей компании и собрать доказательства нарушений и обращений в контролирующие органы.Обсудить ситуацию с другими жильцами и создать инициативную группу жильцов.Подобрать новую управляющую компанию: при этом важно изучить рейтинги управляющих компаний и прочитать отзывы, проверить наличие необходимых документов, прежде всего лицензии.Провести собрание собственников многоквартирного дома, собрать подписи и зафиксировать решения в итоговом протоколе.В течение 5 дней уведомить о результатах собрания текущую управляющую компанию, приложив к уведомлению копию итогового протокола общего собрания.Направить копии протоколов собрания в новую управляющую компанию.Новая управляющая компания подписывает договор обслуживания с каждым собственником.