В сложившихся в советское время районах Санкт-Петербурга помещения на первых этажах неглавных улиц часто оказываются невостребованными. Из-за низкого пешеходного трафика и небольшой, по сравнению с новыми районами, плотности населения предприятиям малого бизнеса в сфере торговли и услуг такие объекты менее интересны. В то же время в этих локациях, где велика доля пожилого населения, есть потребность в расширении сети социальных и досуговых учреждений. Как считают эксперты, городу пора предпринять определенные усилия для того, чтобы вдохнуть новую жизнь во "встроенную" нежилую недвижимость.
Как отмечает профессор Финансового университета при правительстве РФ, доктор экономических наук Надежда Капустина, вакантность помещений первых этажей в районах старой, советской застройки Санкт-Петербурга выросла с 15 процентов в начале 2000-х годов до 45-50 процентов к 2025-му. Для сравнения: на ключевых торговых улицах города уровень вакантности помещений сегодня колеблется в районе пяти процентов (по данным Nikoliers).
Анализ структуры коммерческого использования первых этажей показывает фундаментальные изменения в потребительском поведении населения и логистике. Если в начале нулевых годов здесь доминировали продуктовый ретейл (38 процентов) и предприятия бытового обслуживания (27 процентов), то сегодня почти половина помещений простаивает. Причины кроются в низкой инвестиционной привлекательности таких объектов, объясняет Капустина. При средней арендной ставке 700-900 рублей за квадратный метр и операционных расходах 250-300 рублей необходимый объем первоначальных инвестиций в 15-20 тысяч рублей на квадратный метр делает срок окупаемости неприемлемым для малого бизнеса в текущих экономических условиях.
По мнению эксперта, сегодня помещения на первых этажах в большей степени могут быть востребованы не торговыми, а медицинскими или образовательными организациями. Так, медцентры при относительно небольших вложениях (семь-восемь миллионов рублей) обеспечивают стабильный поток в 30-40 пациентов в день. Образовательные проекты в некоторых случаях способны окупиться за два года. Там, где для этого есть необходимые условия и согласие владельцев помещений, могут разместиться производственные мастерские: в этом случае вложение трех-четырех миллионов рублей может окупиться за 2,5-3 года при рентабельности 25-30 процентов.
Вадим Кашкин, глава департамента коммерческой недвижимости "НДВ Супермаркет Недвижимости", среди других вариантов коммерческого использования первых этажей называет небольшие коворкинги и мини-офисы: спрос на близкие к месту жительства рабочие пространства в последние годы растет среди самозанятых горожан. А маркетплейсам такие объекты могут быть интересны в качестве не только обычных пунктов выдачи заказов, но и малых логистических центров (складов). Кроме того, здесь может быть успешен стрит-ретейл специфических товаров (корм для животных, товары для рукоделия, запчасти и инструменты и др.).
Гендиректор проектной компании WildTeam Мария Болдырева также считает, что в "старых" районах необходимо делать акцент на локальные сервисы и гибкие форматы, для которых некритичен низкий трафик, но важна целевая аудитория. "Подобный малый бизнес все чаще ориентируется не на случайных клиентов, а на локальное комьюнити. Другой путь - социальное использование. Пространства можно отдавать под кружки, клубы, образовательные проекты, волонтерские центры", - считает Болдырева.
Специалист по управлению активами Владислав Скворцов предлагает активнее использовать механизм государственно-частного партнерства для развития социальной инфраструктуры, например локальных культурных площадок. При правильном подходе пустующие помещения могут получить вторую жизнь, повысив общее качество городской среды, что в целом сделает район более привлекательным и для бизнеса. "Главное, создавать точки притяжения для жителей - они увеличат трафик. А если среда становится удобной и интересной, бизнес подтянется сам", - соглашается с таким подходом Мария Болдырева.
Чтобы ускорить освоение пустующих помещений, городские власти могут использовать меры поддержки арендаторов с учетом специфики конкретного района. "Расчеты показывают: субсидирование 40-50 процентов арендной ставки в сочетании со снижением налоговой нагрузки и льготным кредитованием способно обеспечить возврат инвестиций за три-четыре года даже в наименее привлекательных локациях", - отмечает Надежда Капустина.
Чтобы ускорить освоение пустующих помещений, нужны меры поддержки арендаторов
В межотраслевой ассоциации СРО "Перспектива" предлагают стимулировать привлечение арендаторов из числа НКО и социальных проектов. Для этого, помимо льгот по аренде и налогам, имеет смысл упростить процедуру согласования помещений под некоммерческие цели и организовать интернет-платформу, с помощью которой жители предлагают свои идеи, а предприниматели их реализуют.
Юрист в сфере ЖКХ Екатерина Машкова тоже полагает, что многое зависит не только от властей, но и от самих обитателей домов, где расположены пустующие помещения. Если речь идет о простаивающей муниципальной собственности, то жители могут инициировать размещение на этих площадях необходимых социальных объектов, коллективно обратившись в администрацию муниципалитета или района.