Сегодня мы завершаем публикацию статьи заместителя генерального директора Научно-исследовательского Центра муниципальной экономики, главного редактора журнала «ЖКХэксперт: экономика и право» Межецкой Вероники Анатольевны "Расчет цены для управляющих компаний: как сделать правильно без правил?".
Данная статья была опубликована в журнале «ЖКХэксперт: экономика и право» № 12 за 2021 год. Ее автор – Межецкая Вероника Анатольевна была участником конкурса в номинации «Лучший экспертный материал по решению экономических проблем сферы управления МКД» и заняла 1 место.
Завершение статьи: "Расчет цены для управляющих компаний: как сделать правильно без правил?"
Расчет - это смета
В этой статье я продолжу тему, начатую в предыдущих четырех номерах журнала[1] и остановлюсь на «оболочке», в которую должен облачаться расчет платы за содержание жилых помещений. Таким образом, отвечу на вопрос Федотовой Л.М. «в каком виде предоставляется расчет (смета)?».
Но прежде, чем я отвечу на этот, как мне казалось, простой, но как выясняется, сложный для многих управляющих организаций и собственников МКД вопрос, я приведу некоторые аспекты «нормативки», в которой говорится о том, что смета при обосновании платы за содержание жилых помещений – обязательный обосновывающий документ.
Нормативные требования, устанавливающие этот довод, очень системно приведены в судебной практике и одну я хочу привести по той причине, что по этому делу, истцом в котором была управляющая организация из г. Дзержинск Нижегородской области, были пройдены все инстанции и Верховный Суд поставил точку в этом вопросе[2].
Управляющая организация оспаривала предписание органа ГЖН о предоставлении собственникам помещений в МКД предложения о размере платы за содержание жилого помещения на следующий календарный год вместе с расчетом и финансовым обоснованием размера платы, в том числе с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ.
По мнению УО, такое предложение уже было представлено председателю совета МКД – в форме прогнозного перечня и стоимости услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, причем с конкретной ставкой платы.
При рассмотрении дела[3] суды, руководствуясь статьями 161, 162, 193 Жилищного кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" и Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (далее – Правила № 416), а также Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (раздел I), утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), указали на то, что:
разработанное обществом предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме ("прогнозный перечень") не соответствует требованиям жилищного законодательства, поскольку не содержит расчета (сметы) и обоснования размера платы за содержание жилого помещения (не содержит ни сметы, ни обоснования);
указанные в прогнозном перечне наименование работ/услуг, период, годовая плата и размер за квадратный метр (в размере 22,94, а также в "прошлогоднем" размере 18,10) не позволяют установить обоснованность предложенных размеров платы за те или иные услуги (работы) по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД.
оспариваемое предписание не содержит неясностей - в предписании указано, в чем выразилось нарушение, допущенное УО, и прописаны действия, необходимые для его устранения.
Верховный Суд РФ отказал в пересмотре дела.
Итак, нормативные требования
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (часть 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.
Правилами № 416 установлены стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом.
Подпункт "в" пункта 4 Правил № 416 регламентирует подготовку предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, включающую разработку минимального перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее - перечень услуг и работ), а также расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе, с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ).
При определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее, чем один год с учетом предложений управляющей организации. Управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме в целях принятия решения по вопросу об определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме посредством размещения такого предложения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения (пункт 31 Правил № 491).
Еще у нас есть статья 33 Закона «О защите прав потребителей» «Смета на выполнение работы (оказание услуги)», которая говорит нам о том, что «на выполнение работы (оказание услуги), предусмотренной договором о выполнении работы (оказании услуги), может быть составлена твердая или приблизительная смета. Составление такой сметы по требованию потребителя или исполнителя обязательно».
Что касается других норм этого закона, то здесь управляющей организации надо тщательно подумать над темой «приблизительной» и «твердой» смет с тем, чтобы защитить себя от предпринимательских рисков:
исполнитель не вправе требовать увеличения твердой сметы, а потребитель - ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ (оказанию услуг) или необходимых для этого расходов.
исполнитель имеет право требовать увеличения твердой сметы при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставляемых исполнителем, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора. При отказе потребителя выполнить это требование исполнитель вправе расторгнуть договор в судебном порядке.
если возникла необходимость выполнения дополнительных работ (оказания дополнительных услуг) и по этой причине существенного превышения приблизительной сметы, исполнитель обязан своевременно предупредить об этом потребителя. Если потребитель не дал согласие на превышение приблизительной сметы, он вправе отказаться от исполнения договора. В этом случае исполнитель может требовать от потребителя уплаты цены за выполненную работу (оказанную услугу).
исполнитель, своевременно не предупредивший потребителя о необходимости превышения приблизительной сметы, обязан исполнить договор, сохраняя право на оплату работы (услуги) в пределах приблизительной сметы.
Региональная практика
То, что смета - один из важнейших документов обоснования платы за содержание жилых помещений, подтверждает и региональная практика. Так, например, при проведении плановых проверок органами региональных ГЖН в перечне вопросов, ответы на которые однозначно свидетельствуют о соблюдении или несоблюдении проверяемым лицом обязательных требований (к которым относится и выполнение Правил № 491), включается вопрос «Содержатся ли в представляемом собственникам помещений в многоквартирном доме предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения?»[4]. И от ответа на этот вопрос зависит выдача предписания с соответствующей формулировкой.
При этом кроме расчета (сметы) и обоснования размера платы органы ГЖН проверяют наличие детализации размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с указанием периодичности их выполнения в случае, если размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, указанный в предложении, превышает размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, установленный органом местного самоуправления. То есть так называемый «муниципальный тариф», и это тема отдельной статьи.
Второй пример региональной практики – документы органов местного самоуправления, которыми определяется порядок установления размера платы за содержание жилого помещения. Одним из таких документов является постановление Администрации г.о. Саранск от 26.07.2021 № 1154 "Об утверждении порядка установления размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирных домах городского округа Саранск", который предназначен для использования при подготовке предложений по определению размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирных домах городского округа Саранск для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда, расположенного в многоквартирных домах, а также для собственников, которые не выбрали способ управления многоквартирным домом, и собственников жилых помещений, которые выбрали способ управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Орган управления многоквартирным домом обязан представить в Управление анализа и тарифного регулирования Администрации городского округа Саранск копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах о принятых решениях по размеру платы за содержание жилого помещения, оформленных надлежащим образом, и расчеты размера платы за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, подписанные органом управления многоквартирным домом. Управление, в свою очередь, обрабатывает информацию о принятых размерах платы за содержание жилого помещения и формирует нормативный правовой акт об установлении размера платы за содержание жилого помещения для пользователей жилищных услуг. Данный нормативный правовой акт принимается представительным органом местного самоуправления городского округа Саранск один раз в год.
Этим документом установлено, что расчет размера платы за содержание жилого помещения должен иметь форму сметного расчета, отражающего виды, объем и стоимость работ, услуг. При этом размер платы за содержание жилого помещения определяется как сумма платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Делаем вывод: обоснованием платы за содержание жилого помещения должен быть расчет, который составляется в виде сметы.
В какой форме должна быть смета?
Многие управляющие организации, ТСЖ и Председатели Советов многоквартирных домов до сих пор еще используют разработанные нашей организацией «Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда», утвержденные приказом Госстроя России от 28 декабря 2000 г. № 303 (далее – Методика № 303). Я уже писала ранее в своих статьях[5] - несмотря на то, что этот документ был разработан до введения в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации, отдельные его аспекты могут применяться и сейчас. Ведь этот документ не только действующий (он не отменен), он в какой-то степени «опередил свое время» - он устанавливает важные аспекты экономики многоквартирных домов, например, вводит понятие «стандарт эксплуатации», говорит о том, что в плате за содержание жилья должно быть учтено страхование и управление. И, наконец, определяет, каким требованиям должна соответствовать смета.
Так, пунктом 1.3 Методики № 303 установлено, что «экономическое обоснование общей потребности в финансовых средствах производится на основе нормативной базы, представляющей собой совокупность трудовых, материальных и финансовых норм и нормативов, которые позволяют оценить расход ресурсов, а их калькуляция (смета) по экономическим элементам - обосновать тарифы и информировать об этом потребителей».
Что мы должны «вынести» важного и полезного из этого нормативного документа, который, к слову сказать, был разработан нашей организацией, в то время выполняющего функции Федерального центра по ценовой и тарифной политике в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации. Причем функции Федерального центра по ценовой и тарифной политике в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации, которые были нам вверены приказом Госстроя России № 130а от 25.05.1999, наш центр исполняет и сейчас. И это ответ на вопрос, почему форму сметы, которую мы предлагаем в нашем онлайн-сервисе «МКД-расчет», можно использовать в качестве расчета или калькуляции в обоснование платы.
Эта форма включает все необходимые экономические элементы, которые должны содержаться в любой работе и услуге по содержанию и ремонту многоквартирного дома. О них я очень подробно писала в своих предыдущих статьях: расходы на оплату труда рабочих; страховые взносы; расходы на материальные ресурсы; расходы на эксплуатацию (содержание) машин и механизмов (в тех работах, где они применяются); общехозяйственные расходы; налоги, сборы, платежи; прибыль. Кроме того, в смете прозрачны виды, периодичность (или в случае ремонта – объем) и стоимости всех работ и услуг, которые выполняются (оказываются) в многоквартирном доме.
О еще одном элементе сметы - расходах на управление и о том, как правильно определять перечень работ для формирования сметы, поговорим в следующих статьях. В них я продолжу раскрывать «секреты» экономики многоквартирного дома, от которой напрямую зависит экономика управляющей организации. Пишите и задавайте ваши вопросы!
[1] См. статью «Расчет цены для управляющих компаний: как сделать правильно без правил», опубликованную в 7, 8, 9 и 11 номерах журнала «ЖКХэксперт: экономика и право» за 2021 год.
[2] Определение Верховного Суда РФ от 19 марта 2020 г. № 301-ЭС20-1335
[3] № А43-8762/2019
[4] Приложение № 5 к приказу государственной жилищной инспекции Новосибирской области от 27 августа 2019 г. № 140 «Форма проверочного листа (списка контрольных вопросов), содержащего обязательные требования к установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, которые подлежат применению при проведении плановых проверок при осуществлении регионального государственного жилищного надзора на территории Новосибирской области».
[5] См. статью «Расчет цены для управляющих компаний: как сделать правильно без правил?», опубликованную в № 7 за 2021 год журнала «ЖКХэксперт: экономика и право».