Сегодня мы продолжаем публикацию статей участников и лауреатов Всероссийского конкурса профессиональных отраслевых экспертов «Эксперт ЖКХ».
Предлагаем вашему вниманию первую часть статьи заместителя генерального директора Научно-исследовательского Центра муниципальной экономики, главного редактора журнала «ЖКХэксперт: экономика и право» Межецкой Вероники Анатольевны "Расчет цены для управляющих компаний: как сделать правильно без правил?".
Данная статья была опубликована в журнале «ЖКХэксперт: экономика и право» № 7 за 2021 год, но нисколько не утратила своей актуальности. Ее автор – Межецкая Вероника Анатольевна была участником конкурса в номинации «Лучший экспертный материал по решению экономических проблем сферы управления МКД» и заняла 1 место.
Статья: "Расчет цены для управляющих компаний: как сделать правильно без правил?".
На эту статью по теме, которая, как мне казалось, уже заезжена и, как мне думалось, уже должен знать даже школьник, меня «cподвигло» следующее.
Во-первых, подготовка к семинару-конференции «ЖКХ будущего», на котором я выступаю второй год, и сейчас это - единственная профессиональная площадка[1], где беспристрастно обсуждаются вопросы экономики ЖКХ (сразу оговорюсь, это мое личное мнение). Коллеги пригласили меня выступить, и я выбрала две темы – «Расчет цены за услуги для управляющих организаций» и «Порядок формирования платы за жилищные услуги». Эти вопросы можно назвать «кирпичиками» темы «Экономика многоквартирного дома», и, выступив на конференции по ним, исходя из задаваемых мне вопросов, в очередной раз убедилась, что к этой теме специалисты сферы управления многоквартирными домами еще только-только приближаются.
Экономика многоквартирного дома – «база» эффективного управления МКД, основа, без которой нормально управлять домом невозможно. Однако, как это ни странно, многие управляющие компании (к которой относится и организация, занимающаяся как бы управлением моим 22-этажным домом) как-то умудряются им управлять без серьезного погружения в тему экономики. Хотя любому отраслевому эксперту, профессионально занимающемуся экономикой понятно, что без экономики дома никогда не будет экономики у управляющей организации. Для управляющей организации, серьезно нацеленной на бизнес в сфере управления жилой недвижимостью, формула «наличие экономики в каждом управляемом МКД = экономика управляющей организации» должна быть очевидна. Правда, при допущении, что будут отсутствовать несоразмерные штрафные санкции, «рейдерские захваты» и проблемы сверхнормативных ОДН (которые давно решены в Москве и теперь этот отличный от всех субъектов Российской Федерации, так называемый «особый порядок» включения в плату за содержание жилого помещения расходов на оплату ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, даже узаконен[2]).
Второй для меня причиной, что новая статья по экономике дома нужна, послужило пришедшее в журнал очередное письмо из Челябинска от Федотовой Людмилы Михайловны, много лет выполняющей функции Председателя Совета многоквартирного дома.
Главному редактору журнала "ЖКХэксперт: экономика и право" В.А. Межецкой
от Председателя совета дома из г. Челябинска Федотовой Л.М.
Обращение
Уважаемая Вероника Анатольевна! Прошу Вас разъяснить, как правильно должно происходить обоснование управляющей организацией размера платы (соответственно стоимости работ и услуг) за содержание жилого помещения собственниками многоквартирных домов.
В соответствии с требованиями ч.7 ст.156 ЖК РФ: «Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме... Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год».
В соответствии с п.17 постановления Правительства РФ № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…, cобственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования».
В соответствии с п.31 ПП РФ № 491: «…В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения».
В соответствии с требованиями п.21 ч.1 ст.6 Федерального закона от 21.07.2014 № 209-ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства", в системе должны размещаться: «информация о перечне оказываемых услуг по управлению общим имуществом в многоквартирном доме, выполняемых работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, текущему и капитальному ремонту, об их объеме, о качестве и периодичности их предоставления или проведения и стоимости указанных услуг, работ с указанием использованного порядка расчета их стоимости, а также расчет такой стоимости и соответствующие договоры на оказание таких услуг и (или) выполнение таких работ».
В связи с тем, что государство не контролирует цены на услуги и работы управляющих организаций, этим, по Жилищному кодексу, должны заниматься сами собственники. Для того, чтобы они смогли понять, насколько цены на работы, предлагаемые управляющими организациями, реальны и адекватны, необходимо понять, каков порядок определения цены договора и разбираться в ценообразовании.
Департамент жилищно-коммунального хозяйства Минcтроя России в своём письме от 04.04.2016 № 9667-ОД/04 разъяснил и отметил следующее: «Порядок определения цены договора (следовательно, и стоимости выполняемых управляющей организацией работ, оказываемых услуг) является существенным условием договора управления в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ. Поскольку жилищное законодательство не содержит требований к определению цены договора, то исходя из сути отношений по договору управления между собственниками помещений и управляющей организацией, исходя из части 2 статьи 162 ЖК РФ, в целях определения порядка формирования цены в договоре управления подлежат применению положения статей 779 - 783, 702, 708 - 711 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)».
Исходя из определений, содержащихся в статье 709 ГК РФ «Цена договора»:
1. Цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение.
2. Цена работы может быть определена путем составления сметы. В случае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком.
Приказом Госстроя России от 28 декабря 2000 года № 303 были утверждены Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда (далее – Методика тарифов). Данный документ имеет на настоящее время действующий статус.
Управляющая организация, с которой мы заключили договор управления, категорически отказывается обосновывать свои цены. Каждый год она увеличивает стоимость своих работ и услуг. За последние пять лет они увеличились на 122,8 %, т.е. более, чем в 2 раза.
Динамика изменения стоимости услуг УК «Созвездие», г. Челябинск с 2016 г. по 2021 г.
по сравнению с изменением тарифа ОМСУ г. Челябинска
(на примере стоимости 1чел.часа работы слесаря - сантехника)
Но наши собственники на ОСС дали согласие на ежегодное повышение размера платы только на индекс потребительских цен, который не сопоставим с ростом цен на работы управляющей организации, а также отказали УО в желании поднимать цены на такие размеры. На ОСС было принято решение о внесении дополнения в договор управления об обязательном обосновании и согласовании стоимости работ с собственниками. Но УО отказалась выполнить решение собственников и внести такое дополнение в ДУ. Фактически на деле размер платы увеличивается на индекс потребительских цен, а стоимость работ и услуг увеличивается по желанию управляющей организации в разы больше. В результате такого одностороннего увеличения стоимости работ управляющей организацией уменьшается общий объём работ, в частности, работ по текущему ремонту, что не позволяет содержать дом в надлежащем состоянии, как того требует жилищное законодательство.
Мы обратились с жалобой в областную Жилищную инспекцию, так как считаем, что нарушение условий договора управления и требований законодательства, является нарушением управляющей организацией лицензионных требований. В ней мы просили провести проверку действий УО и выдать предписание на устранение нарушений, а в случае их невыполнения, возбудить дело об административном правонарушении. Однако на нашу жалобу мы получили отказ, в котором сообщается, что нарушений не выявлено и оснований для возбуждения дела об административном правонарушении не имеется.
Кроме ГЖИ, мы ещё обращались в районную прокуратуру, которой была проведена проверка, в результате было вынесено представление. В нем управляющей организации было предложено провести общее собрание собственников по вопросу экономического обоснования тарифа (размера платы), а также о привлечении лиц, допустивших нарушение закона, к дисциплинарной ответственности.
Но на этом всё и закончилось, так как само по себе представление прокурора не имеет абсолютный характер и силой принудительного исполнения не обладает, поскольку преследует цель понудить указанные в пункте 1 ст.21 Федерального закона № 2201-1 от 17.01.1992 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее – Закон о Прокуратуре) органы и должностных лиц устранить допущенные нарушения закона прежде всего в добровольном порядке. Также нам было указано, что согласно ч.2 ст.21 Закона о прокуратуре органы прокуратуры не подменяют иные государственные органы, к чьей компетенции относится наше обращение. То есть подобными вопросами должна заниматься Государственная жилищная инспекция.
Все эти государственные органы, призванные защищать нас, дружно предлагают нам обращаться в суд и там самим отстаивать свои права и интересы.
Но сделать это практически невозможно по следующим причинам.
Во-первых, собственники не могут признавать действия УО недействительными и требовать в суде перерасчёта платы по причине несогласия со стоимостью работ и услуг. Иски о признании действий управляющей организации противоправными, могут предъявлять прокурор, Роспотребнадзор и ГЖИ в защиту неопределённого круга потребителей (ст.46 Закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»). Это связано с тем, что перечень способов защиты гражданских прав установлен статьей 12 Гражданского кодекса, но он не является исчерпывающим. Иные способы защиты могут определяться специальными законами (абзац 13 ст.12 ГК РФ). Специальным законом в сфере управления МКД является Жилищный кодекс. В статье 11 ЖК РФ отсутствуют такие способы защиты, как признание действий коммерческих организаций (УО) или некоммерческих (ТСЖ, ЖК) организаций неправомерными и требование о перерасчёте по причине того, что расчёт платы организация сделала неправильно. С подобными требованиями могут обращаться только уполномоченные органы.
Во-вторых, участвовать в судебном процессе должны юридически грамотные люди, коими престарелые (в большинстве случаев) председатели советов домов не являются. В соответствии с п.3 ст.59 АПК представлять интересы участников процесса в арбитражном суде теперь могут только граждане, имеющие высшее юридическое образование или ученую степень по юридической специальности.
И, в-третьих, получить доверенность от собственников, согласно требованиям п.5 ч.8 ст.161.1 ЖК РФ«Совет многоквартирного дома», оформленную надлежащим образом, совершенно невозможно.
С учётом вышесказанного, можно сделать вывод, что защищать права собственников, которые нарушаются управляющими организациями, некому. Чем откровенно и уверенно в своей безнаказанности, пользуются недобросовестные управляющие организации. Менять в нашем городе одну управляющую организацию на другую, всё равно, что «менять шило на мыло». Если в городе руководство не заинтересовано навести порядок в жилищной политике, то самим собственникам без его помощи не справиться.
Для того, чтобы окончательно самим разобраться в этом деле, прошу ответить на следующие вопросы:
На основании каких нормативных документов и как должно происходить обоснование размера платы? Следует ли обеим сторонам договора управления использовать при этом указанные выше рекомендации – Методику тарифов? В каком виде предоставляется расчёт (смета)? Обязана ли управляющая организация обосновать кроме расходов также и размер сметной прибыли, которая, согласно ст.709 ГК РФ, является вознаграждением подрядчика? Является ли отсутствие экономического обоснования и, как следствие, отсутствие согласия собственников на увеличение цен, нарушением лицензионных требований? Имеет ли управляющая организация право использовать в актах приёмки выполненных работ, по форме приказа Минстроя РФ от 26.10.2015 №761/пр, не согласованные с собственниками цены, несмотря на их несогласие, которое они выразили на общем собрании собственников?
Людмила Михайловна обозначила целый комплекс проблем, существующих в ее доме и в городе Челябинске в сфере управления многоквартирными домами. По сути, ее письмо – «срез» состояния дел в сфере управления МКД, поэтому на все эти и другие вопросы, в том числе которые задали мне слушатели семинара-конференции «ЖКХ будущего» я постараюсь ответить в своей статье.
Экономика дома начинается с собственника.
Отвечать на вопросы Людмилы Михайловны и на многочисленные вопросы, которые задают пользователи нашего онлайн-сервиса «МКД-расчет»[1] и нормативно-методических сборников, разработанных нашей организацией, я начну «от печки». С базового определения, которое произношу на каждом публичном мероприятии – что такое «экономика многоквартирного дома». Ведь перед тем, как найти ответы на перечисленные вопросы, необходимо определиться с ключевыми понятиями.
Экономику многоквартирного дома можно определить как построение системы управления многоквартирным домом, при которой расходы, связанные с выполнением необходимого комплекса работ для поддержания дома в надлежащем состоянии, а также предоставлением коммунальных услуг, обеспечиваются в необходимом и достаточном объеме доступными источниками финансирования. Экономика многоквартирного дома строится на технической политике, реализованной в виде плана работ по содержанию и ремонту общего имущества такого дома. Неотъемлемым условием возможности существования экономики дома является раздельный учет по каждому многоквартирному дому всех основных показателей: объемов работ, понесенных расходов, полученных доходов.
Впервые данное определение и понимание экономики дома было дано 29 сентября 2015 года в моем выступлении на круглом столе в Международном университете в Москве, к слову сказать, состоявшемуся благодаря инициативе Председателя нашего Комитета по предпринимательской деятельности в сфере жилищного и коммунального хозяйства Широкова Андрея Вячеславовича. Это мероприятие под названием «От экономики многоквартирного дома к экономике управляющей организации» вызвало большой резонанс – в нем приняли участие не только профессиональные отраслевые эксперты, но и чиновники, на тот момент принимавшие решения по изменению жилищного законодательства. Например, бывший Директор Департамента жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России Оксана Николаевна Демченко[2], сказала на нем слова[3], которые можно внести в «золотой фонд постулатов Жилищного кодекса», но которые во многих МКД остаются только красивыми словами (яркая иллюстрация – дом в Челябинске, где председательствует Людмила Михайловна Федотова):
«Экономика дома начинается собственника, с его желания сделать свой дом комфортным, безопасным, приятным для проживания, модернизировать его через проведение капитального ремонта».
Я согласна на все 100 % с этими словами - ключевым субъектом, определяющим то, какой будет экономика многоквартирного дома, является собственник такого дома. А если таких собственников несколько, как сейчас в подавляющем большинстве многоквартирных домов, то экономика дома должна определяться на основании решений таких собственников.
«Говоря об экономике дома, сначала следует понять, что это такое, кто является здесь стороной в договоре обслуживания», - сказал 6 лет уже назад на этом круглом столе в Международном университете рано ушедший от нас Виктор Семенович Плескачевский, вице-президент Российского союза промышленников и предпринимателей. «Вы себе даже не представляете, как все плохо в ЖКХ – отметил эксперт, и при этом никто даже не пытается увидеть проблему целиком».
В этой статье об экономике многоквартирного дома я начну (и, надеюсь мою инициативу подхватят мои коллеги, профессионально занимающиеся экономикой ЖКХ) говорить о системной проблеме – отсутствии экономики у многоквартирных домов и, как следствие, отсутствии экономики управляющих организаций. И главное - о том, какими средствами и инструментами данную проблему можно решить.
Брак «по расчету».
Экономику дома надо просчитывать. Это установлено подпунктом «в» пункта 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416: «Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов: … расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ)». Делать расчет следует управляющей организации, прежде чем она выйдет со своим предложением к собственникам помещений многоквартирных домов. Есть практика, когда управляющая организация идет с таким предложением в орган местного самоуправления (далее – ОМС), рассчитав такую плату самостоятельно, или, пригласив профессионала. В практике нашего центра есть кейсы[4], в которых мы просчитали индивидуальную плату КАЖДОГО ДОМА по всему муниципальному образованию[5]. Например, в городе Обнинск плата была рассчитана в общей сложности для 554 многоквартирных домов, и ее размеры установлены по каждому МКД и составили от 2,18 до 42,8 рублей за метр общей площади. Сформированные платы за содержание жилого помещения утверждены решением Обнинского городского Собрания № 04-41 от 27.03.2018 г. и постановлением Администрации г. Обнинска от 28.03.2018 № 500-П «Об установлении размера платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений муниципального и государственного жилищных фондов, расположенных на территории муниципального образования «Город Обнинск», а также для собственников помещений в многоквартирных домах, находящихся на территории муниципального образования «Город Обнинск», не принявших на общем собрании собственников решения о ее установлении». И таких примеров в нашей практике много, вывод же напрашивается следующий: индивидуальную плату по каждому многоквартирному дому муниципального образования можно рассчитать. Если очень хочется.
Вариантов расчета и обоснования индивидуальной платы несколько (и об этом я расскажу дальше в этой статье), главное – чтобы при включении по итогу платы за содержание жилья в договор управления были соблюдены основные экономические принципы (см. рис.1).
Рис. 1. Экономические основы (принципы) установления платы за содержание жилья.
В соответствии с жилищным и градостроительным законодательством[1], плата должна устанавливаться индивидуально по каждому МКД с учетом реального технического состояния дома – это первый ключевой принцип установления платы за содержание общего имущества многоквартирных домов. Установление так называемой «дифференцированной платы» не создает добросовестной конкуренции и рыночных отношений в жилищной сфере, не ведет к эффективному использованию средств собственников помещений в многоквартирном доме, а, наоборот, создает предпосылки для оплаты собственниками помещений из одних домов за другие дома. Дифференцированная плата, установленная на уровне муниципального образования по группам многоквартирных домов (так называемый «муниципальный тариф», как его называют эксперты) – это временное решение проблем расчета индивидуальной платы. Но Жилищному Кодексу уже 16 лет и, конечно, за это время уже должна быть в каждом многоквартирном доме индивидуальная плата, но пока этого не случилось.
Нет правил - нет экономики дома
По какой методике управляющей организации, ТСЖ или органу местного самоуправления можно рассчитать индивидуальную плату за содержание жилья?
Методический документ по расчету платы за содержание жилья, утвержденный на федеральном уровне – давно назревший документ, о необходимости которого эксперты нашей организации публично высказывались на многочисленных отраслевых конференциях и семинарах, а также в отраслевых изданиях[2]: «На федеральном уровне должны быть созданы и единые правила игры по установлению платы за содержание и ремонт жилищного фонда». Более того, наша организация еще в 2006 году разработала такой документ[3], и многие управляющие организации и органы местного самоуправления применяют его на практике. Это та самая Методика тарифов, о которой спрашивает Федотова Людмила Михайловна. О том, можно ли ее использовать, я расскажу дальше в этой статье.
Федеральная методика должна стать реальным инструментом установления индивидуальной платы за содержание общего имущества многоквартирного дома и возможностью создания экономики многоквартирного дома, и, соответственно, экономики управляющих организаций, большинство из которых являются коммерческими организациями и ведут предпринимательскую деятельность.
Рис. 2. Существующие методики для расчета платы за содержание помещений многоквартирного дома.
Методика необходима для органов местного самоуправления, которые определяют плату за содержание жилых помещений в целях проведения открытых конкурсов на основании постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75, утвердившего «Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее «Правила № 75). Ведь в соответствии с действующим законодательством, плата за содержание жилых помещений должна устанавливаться либо решением общего собрания собственников, либо органами местного самоуправления на основании конкурсных процедур (кроме непосредственного управления) – это важный ключевой принцип установления платы за содержание общего имущества многоквартирных домов[1]. При этом необходимо отметить, что собственники многоквартирных домов и управляющие организации также могли бы применять данную методику при определении размера платы за содержание помещений, для них данный документ может использоваться при судебных разбирательствах.
В свое время Фонд «Институт экономики города» подготовил обзор международной практики, в том числе и в жилищной сфере. В нем был отражен и момент отказа ряда стран от государственного регулирования в этой сфере. Делалось это постепенно, и первоначально государство (за исключением России) устанавливало детальные «правила игры» на этом рынке по определению так называемой «рыночной стоимости». В нашей же стране получился серьезный перекос – мы с Жилищным кодексом сразу перешли к рынку, не установив при этом никаких правил. Сейчас наметился возврат к государственному регулированию, поскольку стало ясно, что реального рынка в этой сфере не сложилось: его главный принцип – снижение цен при конкуренции в жилищной сфере не работает. Однако было бы лучше не откатываться в госрегулирование, а просто «притормозить» и определить прозрачные правила, которые должны соблюдать все участники рынка: ТСЖ, профессиональные управляющие организации, а главное – собственники многоквартирных домов. Я против того, чтобы ОМС устанавливали муниципальные тарифы, эту историю давно пора заканчивать, так как она серьезно тормозит процесс развития конкуренции и формирования «осознанного собственника». Но пока эта норма в Жилищном кодексе есть, то и для них Федеральная методика могла бы стать рекомендательным документом, подспорьем при обосновании муниципальных тарифов.
Еще один ключевой принцип установления платы за содержание общего имущества многоквартирных домов - плата должна быть соразмерна утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ[2]. В первую очередь, это правило нарушают органы местного самоуправления - зачастую, устанавливая плату, они даже не прикладывают перечень работ для обоснования ее величины и какие работы входят в эту плату, какая периодичность выполнения этих работ и объемы работ по текущему ремонту, собственникам и управляющей организации (которая использует муниципальные тарифы), не понятно.
В Правилах № 75 отсутствует Порядок определения перечня, состава и периодичности проведения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома - так называемых стандартов эксплуатации МКД, который зависит от финансовых возможностей потребителя услуг и собственника жилищного фонда.Данное понятие «стандарт эксплуатации» было введено приказом Госстроя России 28 декабря 2000 года№ 303«Об утверждении Методических рекомендаций по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда» (рис. 2). Это та самая Методика тарифов, о которой упоминает в своем письме Людмила Михайловна и, да, она не только действующая, но, как говорится, «опередила свое время». Ее более 20 лет назад разработал наш Центр во исполнение сейчас не действующих «Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства», утвержденных постановлением Правительства РФ № 89 от 17.02.2004 (также разработанных нашим центром). Методика тарифов актуальна и сейчас, она позволяет определять плату за содержание многоквартирных домов дифференцированно, так как в ней определены четыре базовых стандарта эксплуатации с учетом соблюдения критериев безопасности и комфортности проживания в домах, а также платежеспособности собственников и экономических интересов управляющих организаций, включая механизм определения прибыли управляющей организации (рис. 3). Кроме стандартов эксплуатации в ней было заложено еще несколько важных вещей, которые актуальны и сеqчас, например, нормативный метод - экономическое обоснование общей потребности в финансовых средствах производится на основе нормативной базы, представляющей собой совокупность трудовых, материальных и финансовых норм и нормативов, которые позволяют оценить расход ресурсов, а их калькуляция (смета) по экономическим элементам - обосновать тарифы и информировать об этом потребителей. Здесь ничего, по сути, не изменилось!
Рис. 3. Стандарты эксплуатации многоквартирного дома.
Безусловно, ее нужно было «обновить», учитывая, что она разрабатывалась до принятия Жилищного кодекса РФ. И наш Центр такую работу сделал еще в 2006 году, разработав «Методические рекомендации по определению платы за содержание жилых помещений» (так сейчас называется выпуск 5 этой методики), см. рис.2. На тот момент, в 2006 году мы готовили этот документ по просьбе Минрегиона России, которым он был зачем-то направлен на государственную регистрацию в Минюст России. Очень необдуманно, ведь документы рекомендательного характера не нуждаются в государственной регистрации в Минюсте. После того, как Минюст России отказал этому документу в государственной регистрации, у нас в сфере управления многоквартирными домами до сих пор отсутствует федеральная методика, которая могла бы на этапе создания конкурентного рынка зафиксировать «единые правила игры» для всех сторон.
Отсутствие единых (для собственников жилья и управляющих организаций) Правил определения и установления экономических принципов цены договора управления – всегда неизбежный конфликт!
«Методические рекомендации по определению платы за содержание жилых помещений» - основополагающие при расчете платы за содержание жилого помещения, так как содержат апробированную в регионах РФ методику формирования платы и порядок формирования перечня, состава и периодичности выполнения работ и услуг по содержанию в соответствии с Минимальным перечнем работ, утвержденным постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.
С помощью методических рекомендаций можно определить плату за управление и содержание жилого помещения любого многоквартирного дома или группы домов (методика также включает особенности определения платы при проведении открытого конкурса по отбору управляющих организаций по управлению многоквартирными домами в соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.02.2016 № 75).
Ценностью данной методики является то, что она содержит подробные примеры расчета стоимости работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений ресурсным методом и расходов на работы и услуги по управлению многоквартирным домом, а также нормативный перечень, состав и периодичность выполнения работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Методические рекомендации могут использоваться:
управляющими организациями, застройщиками, товариществами собственников жилья, осуществляющими управление многоквартирным домом; органами местного самоуправления; организациями, выполняющими работы и предоставляющими услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Методика также предназначена для:
контроля за целевым использованием финансовых средств на содержание жилого помещения и оценки эффективности деятельности по управлению многоквартирным домом собственниками помещений, объединениями собственников помещений (ТСЖ, ЖСК, Советами МКД) и жилищными инспекциями; проведения судебных экспертиз.
Методика без методов
Но как же так, скажете вы. Есть же Методика и более того, она утверждена Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации: приказом от 06.04.2018 № 213/пр утверждены Методические рекомендации по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, а также по установлению порядка определения предельных индексов изменения размеры такой платы (далее – Методика Минстроя).
В том-то и парадокс: утвержденный документ есть, а методики в ней нет.
Продолжение следует.
