Сегодня мы продолжаем публикацию статей участников и лауреатов Всероссийского конкурса профессиональных отраслевых экспертов «Эксперт ЖКХ».
Предлагаем вашему Интервью с директором управляющей организации «Уютный дом» г. Липецка Сергеем Николаевичем Давыдовым.
Данное интервью было опубликовано в журнале «ЖКХэксперт: экономика и право» № 10 за 2018 год, но нисколько не утратила своей актуальности. Ее автор – Давыдов Сергей Николаевич был участником конкурса в номинации «Лучший экспертный материал по решению экономических проблем сферы управления МКД».
Интервью: "Качество услуг зависит от квалификации исполнителя и уровня финансирования работ"
— Совсем недавно принято очередное постановление правительства РФ (от 13.09.2018 N 1090 «О внесении изменений в некоторые акты правительства Российской Федерации по вопросам управления многоквартирными домами»). поможет ли оно улучшить качество услуг по содержанию жилья для граждан?
Очень хочется ответить коротко — нет, не поможет. Но такой ответ будет не всем понятен.
Качество услуг зависит не от количества принятых постановлений, установленных запретов, штрафов, критериев лишения лицензий, а от квалификации исполнителя и уровня финансирования работ. Я всегда говорю, что добросовестным управляющим организациям все эти штрафы и запреты только усложняют работу, а недобросовестным совершенно безразлично, сколько постановлений нарушать, одно или три тысячи.
Но пару «существенных нарушений лицензионных требований» мне бы хотелось прокомментировать особо.
Это изменения, внесенные в Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, которое утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 г. № 1110, а именно, два подпункта б) и д) в новом пункте 4(1):
б) нарушение лицензионного требования, предусмотренного подпунктом «а» пункта 3 настоящего Положения, в части непроведения лицензиатом испытаний на прочность и плотность (гидравлических испытаний) узлов ввода и систем отопления, промывки и регулировки систем отопления, выполняемых в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения (отопление, горячее водоснабжение) в многоквартирных домах;
д) нарушение лицензионного требования, предусмотренного подпунктом «б» пункта 3 настоящего Положения, в части наличия у лицензиата признанной им или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном или превышающем 2 среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения, заключенному в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещения в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида и (или) приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, независимо от факта последующей оплаты указанной задолженности лицензиатом.
Безусловно, без испытаний на прочность и плотность ни одна добросовестная управляющая организация в отопительный сезон не войдёт, но вот закравшаяся в этот пункт промывка систем отопления, т.е. ставшая существенным нарушением лицензионных требований, принесёт много проблем, особенно на старом фонде.
Профессионалы поймут без объяснений, а читателям, не знакомым с тонкостями обслуживания систем отопления, кратко поясню: водо-воздушная промывка «пожилых» систем, да и новых тоже, не даёт сколь-нибудь заметного эффекта в улучшении теплоснабжения дома и не избавляет от накопившегося шлама в радиаторах, но зато даст весьма заметный расход воды на ОДН. О несоответствии установленного на промывку норматива фактическим затратам воды — это отдельная тема.
Если говорить о промывке с применением химических реактивов, то для старых домов это всё равно, что самим себе устроить диверсию, в результате которой придётся делать капитальный ремонт системы отопления, потому что химреактивы растворят не только отложения, но и истончённые ржавчиной стенки труб.
Вот такое, казалось бы, вполне логичное условие, но практически невыполнимое на старом фонде, стало нарушением лицензионных требований, за которое управляющую организацию уберут с рынка. Отсюда вопрос, а кем заменят и сможет ли новая управляющая организация не нарушить это же требование?
В пункте д) требование ещё «интереснее» — две среднемесячные величины задолженности перед РСО и лишение лицензии, причём даже последующая оплата не спасает.
На мой взгляд, это абсолютно невыполнимое требование для практически всех управляющих организаций страны (не говорю о Москве), ну если только не прекратить выполнять план работ по содержанию общедомового имущества, начать накапливать долг по заработной плате, налогам, не платить подрядчикам, но энергетикам (из страха лишения лицензии) оплачивать всё полностью. Почему такое условие внесено в постановление Правительства, если все понимают, что потребители никогда не оплачивают 100%?
Как управляющие организации смогут это требование исполнить и как можно говорить о повышении качества услуг по содержанию в таких кабальных условиях?
Это только два примера из нового постановления, а там ещё много чего «интересного» есть.
— Из-за чего возникает задолженность в жилищно-коммунальной сфере и каковы, на ваш взгляд, пути ее решения?
Задолженность в сфере ЖКХ не может не возникать в силу особенностей предоставления этого вида услуг. Услуга предоставляется не по предоплате (как товар в магазине), а под «честное слово» потребителя.
Задолженность бывает разная: маргинальная (никогда и ни за что не платят, да и нечем), протестная (не согласны с качеством, объемом), вынужденная (трудное материальное положение), по забывчивости или лени (ох, забыл, завтра заплачу...ну теперь уж в следующем месяце обе квитанции...).
Однозначных путей решения здесь нет, по отдельным видам энергоресурсов можно ввести предоплатные методы поставки. Например, по электроэнергии существуют приборы учёта с системой предоплаты по смарт-карте (как только средства на карте закончились — электроэнергия отключается). а вот по услуге текущего содержания предоплата практически невозможна.
Поэтому какие-то новые пути решения на сегодняшний день придумать весьма сложно, но удивляет другое — на защиту должников встаёт огромное количество различных структур, от государственных до общественных. Сразу вспоминают и о персональных данных, и о недопустимости морального давления, и много чего ещё.
Но ведь взыскание задолженности — это само по себе давление в прямом виде.
— В последние годы создается впечатление, что на «нерадивые управляющие организации» пытаются списать все недостатки не только в жилищной, но и даже в коммунальной сфере? насколько справедлив такой подход?
Это не впечатление. Так и есть на самом деле. Ну кто-то же должен быть «стрелочником»!
Про справедливость рассуждать не возьмусь, могу сказать только, что управляющие организации в сфере ЖКХ — самое слабое звено.
— Если посмотреть принятые за последние годы законодательные и нормативные документы, касающиеся деятельности по управлению многоквартирными домами, то видно, что законодатели неуклонно ужесточают требования к управляющим организациям. к каким результатам может привести такой подход?
Мне тоже интересен ответ на этот вопрос. Я могу только своё мнение повторить, что для добросовестных управляющих организаций ужесточение требований создаёт дополнительные трудности в работе, приводит к дополнительным расходам, буквально «бьёт по рукам», а для недобросовестных эти все ужесточения абсолютно безразличны, им всё равно, какое количество требований нарушать.
— Какие изменения законодательства в сфере ЖКХ могли бы помочь в работе управляющих
организаций?
Изменений для начала нужно не очень много, но они принципиальные. Назову три основных:
1. Нужно чётко разделить понятия: «текущее содержание» и «ремонт».
Текущее содержание — это постоянный перечень и периодичность работ, оплата которых должна индексироваться по тем же условиям, что и для коммунальных ресурсов.
Ремонт — это целевые (разовые) ремонтные работы достаточно большого объёма, за конкретную цену и в конкретный срок, согласованные и утверждённые собственниками на общем собрании.
2. Ввести риск-ориентированный подход в части жилищного и лицензионного контроля и надзора. Если услуга (работа) не заказана на общем собрании и финансирование на неё не выделено, то вариантов два:
· выдаётся предписание собственникам о проведении общего собрания собственников (ОСС) и принятии решения по заказу этой услуги (работы) с соответствующим финансированием;
· если услугу (работу) необходимо выполнить безотлагательно, то предписание о выполнении выдаётся исполнителю с последующим предъявлением дополнительных платежей без проведения общего собрания.
3. Пересмотреть понятие «коммунальные ресурсы для целей содержания общедомового имущества».
Нужно выделить ресурсы, которые используются не для содержания общедомового имущества, а для его работы. Например: электроэнергия для работы лифтов, насосного оборудования, освещения подъездов. Управляющие организации не должны оплачивать электроэнергию, потраченную на работу этого оборудования сверх установленного норматива.
— Какие отношения складываются у вашей управляющей организацией с ГЖИ?
Жаловаться не буду, решаем вопросы в рабочем порядке, спорим в судах, находим компромиссные решения. Им ведь тоже приходится работать в установленных требованиях, а эти требования так похожи на «палочную систему».
— Пользуетесь ли вы в своей практической деятельности положениями отраслевого тарифного соглашения в ЖКХ на 2017-2019 гг.?
К сожалению, нет. Поддержание МРОТ и уровня заработной платы на должном уровне при том, что управляющие не могут без решения собственников увеличивать размер платы — это отдельная тема для разговора.
— Перешли ли вы на профессиональные стандарты и прошли ли работники вашей организации независимую оценку квалификаций?
Пока нет, но мы готовимся это сделать в ближайшее время.