Рост количества проблем в сфере управления жилищным фондом и жалоб со стороны жителей многоквартирных домов (МКД) может стать основанием для реформирования всей системы управления МКД. Вектор возможных изменений пока окончательно не выбран. Петербургские эксперты в сфере ЖКХ считают, что латать систему пытаются не с того конца.
Парламентарии предложили коллегам в исполнительной власти обсудить три варианта реформы. Первый, "консервативный", предполагает ужесточение лицензионных требований и контроля за их выполнением. Второй вариант, "прогрессивный", предусматривает передачу большинства полномочий в сфере контроля и надзора за управляющими компаниями саморегулируемым организациям (СРО), которых должно быть по одной на каждый регион.
В этом случае государство будет наблюдать уже не за отдельными "частниками", а за СРО, которые, в свою очередь, войдут в состав Национального объединения таких организаций. Наконец, третий, "альтернативный" вариант направлен на огосударствление управления жильем путем создания региональных операторов. Эти подконтрольные властям субъектов структуры будут заниматься аккредитацией - но уже не управляющих компаний, а эксплуатирующих организаций.
Член правления Ассоциации ТСЖ Санкт-Петербурга Марина Акимова уверена, что оздоровление ситуации в сфере управления МКД нужно начинать с решения проблемы долгов. А ее масштаб уже представляет угрозу всему жилищному фонду РФ. По оценкам независимых экспертов, суммарная задолженность в сфере ЖКХ в РФ превысила триллион рублей и, вероятно, уже приближается к полутора триллионам. В эту сумму входят как долги собственников перед управляющими компаниями, так и долги самих "управленцев" перед ресурсоснабжающими организациями. Развязывать этот узел нужно именно снизу, законодательно исключив возможность для физлиц уклоняться от выплаты коммунальных задолженностей, считает собеседник "РГ".
"До сих пор сохраняется ситуация, когда квартиру можно продать вместе с долгами. Они не переходят новому владельцу, а старый собственник просто исчезает. Те, с кого пытаются взыскать долги судебные приставы, заблаговременно переписывают имущество на родственников и предпринимают другие меры, чтобы с них нельзя было ничего взять. Наконец, те собственники, которые понимают, что скоро станут банкротами, просто перестают платить за квартиру", - говорит Марина Акимова.
В результате растут не только долги, но и дополнительные издержки ТСЖ и УК: для взыскания средств им приходится тратиться на оплату юристов, на судебные пошлины. Но процессы в судах затягиваются, и даже выигранные иски не способны в целом переломить ситуацию. Ведь способов уклониться от оплаты по-прежнему много. Тем временем из-за хронической нехватки средств добросовестные собственники и управляющие организации просто не могут содержать дома так, как положено. И эта проблема не решается ни ужесточением лицензирования, ни изменением субъекта контроля за УК. Нужны юридические инструменты, исключающие безнаказанность для неплательщиков.
Чтобы разорвать порочный круг накопления долгов, считает Акимова, необходимо сделать обязательным подписание каждым существующим и новым собственником квартиры в МКД персонального договора с управляющей организацией, в котором подробно оговариваются обязанности сторон, в том числе по содержанию жилья, и санкции за их неисполнение. "Покупая жилье, собственник должен подписать этот договор, обязуясь жить по этим правилам, по "конституции" этого дома", - отмечает Акимова. Такая практика широко распространена во многих странах, опыт ее применения уже есть в Москве.
Что же касается предложения о передаче вновь созданным СРО функций регулирования рынка ЖКХ, то эксперт не считает это удачным решением. У Ассоциации ТСЖ Санкт-Петербурга есть негативный опыт участия в одной из подобных СРО, которая, по словам Акимовой, просто истратила на свои нужды средства, собранные в качестве членских взносов, не принеся участникам объединения никакой практической пользы.
Любым изменениям в законодательстве должен предшествовать детальный анализ правоприменительной практики, отметила в разговоре с корреспондентом "РГ" юрист Галина Белкова, член общественного ЖКХ-совета при вице-губернаторе Санкт-Петербурга. Однако такой работы над ошибками как раз и не наблюдается, говорит она. В качестве примера Белкова напомнила, что еще в 2016 году распоряжением правительства РФ была принята Стратегия развития ЖКХ на период до 2020 года и в ней были сформулированы весьма здравые принципы, особенно с точки зрения обеспечения безопасности жилья. Но за прошедшее время никто так и не проанализировал, почему положения этой стратегии в основном остались на бумаге, а доля аварийного жилья только увеличивается.
Любым изменениям в законодательстве должен предшествовать детальный анализ правоприменительной практики
"Вопросы лицензирования или создания саморегулируемых организаций в сфере ЖКХ - это только маленькая верхушка айсберга", - подчеркивает Белкова. Между тем "под водой" до сих пор остаются проблемы ценообразования в сфере ЖКХ, в котором порой не могут разобраться не только жители, но даже специалисты. Фактически отсутствует защита прав граждан на получение безопасных услуг в сфере ЖКХ, чему примерами недавние случаи обрушения зданий в центре Петербурга. Кроме того, практически не работает система контроля в жилищной сфере, жалобы и обращения граждан не приводят к решению их проблем. "И это одна из причин того, что рушатся стены и перекрытия, ведутся строительные работы, которых по закону просто не должно быть", - говорит Галина Белкова.
По мнению эксперта, прежде чем заниматься обсуждением реформы в сфере управления МКД, необходимо провести полный анализ нынешнего положения дел и добиться повышения эффективности работы уже существующих правовых механизмов. Без этого реформа может свестись к банальному переделу рынка между крупными игроками, и не более того.