По поручению Общественного совета при Минстрое России подготовлен законопроект о введении обязательного саморегулирования в сфере эксплуатации недвижимости. Саморегулованием предлагается охватить не только МКД, а все виды объектов недвижимости, которые находятся в зоне внимания государства.
И действительно, в настоящее время в российском законодательстве нет норм регулирующих эксплуатацию и управление объектами нежилой недвижимости. В первую очередь речь идет об объектах социальной инфраструктуры, включая объекты образования, культуры, спорта и объектах массового пребывания граждан.
Отметим, что предложения о введении обязательного саморегулирования и создании СРО управляющих компаний обсуждаются уже более десяти лет. В частности, законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» о саморегулировании в сфере управления многоквартирными домами был внесен в Государственную думу еще в 2011 году, долго и широко обсуждался, был принят в первом чтении, потом отложен в долгий ящик и наконец в 2017 году списан в архив.
Однако, новая инициатива, стартовавшая с площадки Общественного совета при Минстрое России содержит ряд принципиально новых моментов, которые могут обеспечить ей будущее. Один из них мы уже упомянули – полное отсутствие законодательных норм в части управления объектами нежилой недвижимости – аргумент достаточно веский. Тем более, что разрабатывать стандарты эксплуатации ОКС без участия квалифицированных специалистов государство не сможет, а на организацию государственного контроля соблюдения упомянутых стандартов потребуются средства. Повышение качества жизни граждан за счет формирования не просто безопасной, а комфортной и благоприятной среды упоминается в национальных целях развития. Да и в контексте государственной задачи цифровизации и взаимной увязке данных на всех стадиях жизни ОКС — от идеи инвестора до утилизации будет правильным сохранить подходы, принятые в уже действующей системе саморегулирования в строительстве на стадиях изысканий, проектирования, строительства и сноса ОКС.
Основными заявленными целями реформы регулирования рынка эксплуатации ОКС является унификация требований к содержанию деятельности и квалификации компаний управляющих недвижимостью, устранение с рынка недобросовестных участников, формирование системы гарантий качества услуг и создание стандартов деятельности УК.
Протокольное решение рекомендовать Минстрою России предметно рассмотреть возможность введения обязательного саморегулирования для организаций, управляющих недвижимостью, Общественный совет принял 4 июня 2024 года. Подготовить соответствующий законопроект и сопровождающий его пакет документов к IV кварталу 2024 года поручили Ассоциации предприятий сферы ЖКХ «Объединенный Жилищно-коммунальный совет» (Совет ЖКХ), в состав Наблюдательного совета которой входят депутаты Государственной думы РФ – председатель и первый заместитель председателя думского комитета по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов и Павел Качкаев. Возглавляет Совет ЖКХ член Общественного совета при Минстрое России, президент НОПРИЗ Анвар Шамузафаров.
Задачи, для решения которых предлагают отказаться от лицензирования в пользу саморегулирования, подходы и контуры системы саморегулирования для участников рынка, обеспечивающих и обслуживающих МКД и другие виды ОКС на протяжении текущего года неоднократно анонсировались. Напомним некоторые:
сокращение непрофильного функционала органов государственной власти, в частности государственных жилищных инспекций;
установление требований, входной контроль и допуска организаций на рынок услуг управляющих организаций (УО) (квалификация, опыт, деловая репутация, наличие материально-технической базы);
внедрения стандартов предоставления услуг в сфере управления недвижимостью и деятельности управляющих компаний;
определение правил текущего контроля и введение механизма дисквалификации управляющих компаний;
создание механизма возмещения вреда собственникам и третьим лицам причиненного вследствие действий/бездействия УК (формирование компенсационных фондов и/или страхование);
создание механизма передачи объектов недвижимости квалифицированным участникам рынка эксплуатации ОКС:
защиту интересов УК.
Попутно авторы законодательной инициативы рассчитывают решить проблему сокращения задолженности УО, ТСЖ и ЖСК перед ресурсными организациями, остановить рост количества жалоб на качество предоставляемых услуг в сфере ЖКХ поступающих в органы государственной власти, обеспечить цифровизацию процессов эксплуатации ОКС.
Предполагается, что контролем и надзором за соблюдением правил допуска на рынок займется национальное объединение СРО, а региональные СРО обеспечат входной и текущий контроль деятельности УК, рассмотрение жалоб на качество их работы. Участие региональных органов власти в повышении качества работы УК в период формирования и становления системы саморегулирования должно обеспечить включение чиновников в состав коллегиальных органов СРО.
Пакет документов, включенных в состав законопроекта, получился предсказуемо обширный – порядка ста страниц. Его презентация и первое публичное обсуждение состоится сегодня, 19 сентября 2024 года на круглом столе комитета ГД по строительству и ЖКХ «Проблемы содержания и эксплуатации объектов капитального строительства» под председательством Сергея Пахомова.
Повестка круглого стола Комитета Государственной думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству «Проблемы содержания и эксплуатации объектов капитального строительства (многоквартирных домов и зданий общественного назначения с массовым пребыванием граждан)» включает следующие вопросы:
Основы правового регулирования содержания и эксплуатации объектов капитального строительства: многоквартирных домов, объектов социальной инфраструктуры, торгово-развлекательных и бизнес центров.
Доступ на рынок управления объектов капитального строительства — многоквартирных домов и зданий общественного назначения с массовым пребыванием граждан, квалифицирующие требования к управляющим организациям.
Реестры объектов капитального строительства.
Технический учет объектов капстроительства многоквартирных домов и зданий общественного назначения с массовым пребыванием граждан, хранение и актуализация технической документации.
Эксплуатационный контроль и техническое обследование: эффективность инструментов для продления жизненного цикла здания.
Текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства — многоквартирных домов и зданий общественного назначения с массовым пребыванием граждан.
Ответственность специалистов за результаты работ на стадии проектирования, строительства и эксплуатации многоквартирных домов и зданий общественного назначения с массовым пребыванием граждан.