Предлагаем вашему вниманию статью председателя правления ТСН «Зеленая, 22» Елены Вячеславовны Шоломовой «Проценты с минимальных взносов на капремонт: можно ли их использовать на любой капремонт?».
В статье, опубликованной в январском номере журнала «ЖКХэксперт: экономика и право» за 2023 год, всесторонне рассмотрен вопрос – допустимо ли использовать доходы, полученные от размещения средств капремонта на депозитах и в виде неснижаемого остатка, на финансирование дополнительных работ и услуг по капремонту помимо предусмотренных ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, например, работ по капремонту подъездов. Е.В. Шоломова была участником Всероссийского конкурса профессиональных отраслевых экспертов «Эксперт ЖКХ-2023» в номинации «Лучший экспертный материал по решению экономических проблем сферы управления МКД».
В 2014 году собственники помещений в нашем доме утвердили: способ формирования фонда капремонта – на спецсчете, владельцем этого счета – ТСЖ, кредитной организацией для открытия спецсчета – ПАО Банк ФК «Открытие», размер ежемесячного взноса на капремонт - минимальный размер взноса на капремонт, установленный соответствующим Постановлением Правительства Нижегородской области. Чтобы защитить от инфляции и по возможности приумножить накопленные средства капремонта, собственники наделили товарищество полномочиями по размещению временно свободных денежных средств фонда капремонта на специальном депозите, а также в виде неснижаемого остатка (НСО) на спецсчете капремонта, на условиях, согласованных ТСН «Зеленая, 22» и ПАО Банк ФК «Открытие». Такое решение общего собрания собственников (ОСС) было принято единожды и зафиксировано в протоколе, переданном в банк. С этого момента все сделки по размещению временно свободных денежных средств фонда капремонта совершались максимально просто - по онлайн-заявкам ТСЖ, без бумажной волокиты и дополнительной документации. За период с 2016 по 2022 годы банк выплатил на счет капремонта проценты в размере 2 161 937 руб.
Размещение средств капремонта на депозитах и в виде НСО – процедура необязательная. Соответственно, полученные от размещения этих средств доходы в виде процентов – дополнительные доходы, размер которых невозможно заранее ни спрогнозировать, ни гарантировать. Возникает вопрос – допустимо ли использовать такие доходы на финансирование дополнительных работ и услуг по капремонту помимо предусмотренных ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, например, работ по капремонту подъездов? С этим вопросом наше ТСЖ обратилось в Минстрой России.
Позиция Минстроя России
Ответ Минстроя России – нет, нельзя. Такой вывод ведомство делает на основании системного толкования норм действующего законодательства.
Фонд капитального ремонта образуют(ч. 1 ст. 170 ЖК РФ):
- взносы на капремонт, уплаченные собственниками помещений в МКД;
- пени, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капремонт;
- проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на спецсчете, счете, счетах регионального оператора, на которых осуществляется формирование фондов капремонта;
- доходы, полученные от размещения средств фонда капремонта;
- средства финансовой поддержки, предоставленной в соответствии со ст. 191 ЖК РФ;
- кредитные и (или) иные заемные средства, привлеченные собственниками помещений в МКД на проведение капремонта общего имущества в МКД.
Возможные направления использования средств капремонта перечислены в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ:
- оплата услуг и (или) работ по капремонту общего имущества в МКД;
- разработка проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);
- оплата услуг по строительному контролю;
- погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.
За счет средств фонда капремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ, могут осуществляться (ч. 1 ст. 174 ЖК РФ):
[1] Закон Нижегородской области от 28.11.2013 № 159-З «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Нижегородской области».
2 Областной закон Ленинградской области от 29.11.2013 № 82-ОЗ «Об отдельных вопросах организации и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ленинградской области».
Если собственниками помещений в МКД принято решение об определении размера ежемесячного взноса на капремонт в минимальном размере, то перечень услуг и (или) работ по капремонту и сроки его проведения определяются в соответствии с региональной программой капремонта (ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ). Собственники помещений в МКД вправе принять решение о проведении капремонта в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой, при условии, что на дату принятия данного решения средств на спецсчете достаточно для финансирования капремонта или выбраны иные способы его финансирования.
Решением ОСС о формировании фонда капремонта на спецсчете может быть определен размер ежемесячного взноса на капремонт в размере большем, чем минимальный размер взноса. В этом случае перечень услуг и (или) работ по капремонту, утверждаемый решением ОСС, может быть дополнен услугами и (или) работами, не предусмотренными региональной программой капремонта, а сроки проведения капремонта могут быть установлены более ранние, чем установленные программой (ч. 4.2 ст. 170 ЖК РФ).
Частью 8.2 ст. 156 ЖК РФ определено, что собственники помещений в МКД могут принять решение об установлении взноса на капремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ.
При этом в соответствии с ч. 3 ст. 166 ЖК РФ в случае принятия собственниками помещений в МКД решения об установлении взноса на капремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капремонт, часть фонда капремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в МКД может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.
Из системного толкования вышеприведенных норм Минстрой России сформировал следующую позицию:
1) средства фонда капремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ, в состав которых, среди прочего, входят проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, имеют строго целевой характер и могут быть направлены только на финансирование минимального перечня работ;
2) для финансирования услуг и (или) работ по капремонту общего имущества в МКД, не включенных в минимальный перечень работ, собственники помещений, формирующие фонд капремонта на спецсчете, вправе в любой момент принять решение об установлении взноса на капремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ. При этом финансирование услуг и (или) работ по капремонту общего имущества в МКД, не включенных в минимальный перечень работ, возможно только частью фонда капремонта, сформированной за счет данного превышения.
В письменном ответе, полученном нашим ТСЖ от Минстроя России, также отмечается, что письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами, поэтому содержащиеся в ответе Минстроя России разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний.
Альтернативный подход
Если внимательно изучить и сопоставить названные выше нормы ЖК РФ, то можно сделать вывод, что отсутствие прямых указаний об использовании дополнительных доходов в виде процентов с минимальных взносов на капремонт – попросту недоработка законодателя.
В ч. 1 ст. 170 ЖК РФ взносы собственников на капремонт, проценты за пользование средствами капремонта и пени за просрочку оплаты взносов фигурируют как отдельные источники формирования фонда капремонта. А в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ, устанавливающей правило «минимальным суммам взносов соответствует минимальный перечень работ» упоминаются исключительно «суммы, сформированные исходя из минимального размера взноса на капремонт». Здесь нет ни слова ни о процентах за пользование средствами капремонта, ни о пенях, ни о других источниках формирования фонда капремонта. Часть 3 ст. 166 ЖК РФ не устанавливает, что финансирование дополнительных работ и услуг по капремонту, помимо перечисленных в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, может финансироваться исключительно за счет превышения суммы взносов на капремонт над суммой взносов в минимальном размере. Указанная норма не запрещает использовать на эти цели иные источники формирования фонда капремонта.
На сегодняшний день судебная практика по вопросу использования процентов с минимальных взносов на капремонт на финансирование работ и услуг, не включенных в минимальный перечень, отсутствует. Однако, в судебных актах просматривается следующая тенденция - арбитры связывают возможность выполнения работ по капремонту, не предусмотренных минимальным перечнем, исключительно с принятием ОСС решения об уплате взносов в повышенном размере:
С учетом изложенного, финансирование работ по капремонту, не предусмотренных ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, за счет сумм процентов с минимальных взносов, выплаченных банком на специальный счет капремонта, с высокой долей вероятности вызовет претензии со стороны ГЖИ, и инспекторы вынесут предписание восстановить потраченные средства на спецсчете.
Чтобы в дальнейшем исключить разночтения в вышеназванных правовых нормах законодателю следует, на мой взгляд, внести в ЖК РФ соответствующие уточнения, например, дополнить ст. 166 ЖК РФ частью 3.1 следующего содержания: часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет пеней, уплаченных собственниками помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, счете, счетах регионального оператора, на которых осуществляется формирование фондов капитального ремонта, доходов, полученных от размещения средств фонда капитального ремонта, может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.