Мы продолжаем публикацию статей и интервью участников и лауреатов Всероссийского конкурса профессиональных отраслевых экспертов «Эксперт ЖКХ-2022».
Предлагаем вашему вниманию интервью с членом Экспертного совета Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, членом рабочей группы по решению вопросов совершенствования системы управления МКД и повышения эффективности ее регулирования при Комитете Государственной Думы по строительству и ЖКХ, заместителем председателя комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ, экспертом Общественного совета при Минстрое России Дмитрием Павловичем Гордеевым «В Жилищном кодексе очень много неудачных моментов, противоречий и вредных норм, и их необходимо менять».
Интервью было опубликовано в сентябрьском и октябрьском номере журнала «ЖКХэксперт: экономика и право» за 2020 год.
Из интервью можно узнать немало интересного о «кухне» законопроектной работы, о разных подходах к изменению действующего Жилищного кодекса РФ.
В настоящее время активным ходом идет прием материалов для участия во Всероссийском конкурсе профессиональных отраслевых экспертов «Эксперт ЖКХ-2023». Ждем ваших материалов для публикации в наших журналах «ЖКХэксперт: экономика и право» и «Цены и тарифы в ЖКХ». Эти материалы станут участниками конкурса!
В Жилищном кодексе очень много неудачных моментов, противоречий и вредных норм, и их необходимо менять
Интервью
интервью с Дмитрием Павловичем Гордеевым, членом Экспертного совета Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, членом рабочей группы по решению вопросов совершенствования системы управления МКД и повышения эффективности ее регулирования при Комитете Государственной Думы по строительству и ЖКХ, заместителем председателя комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ, экспертом Общественного совета при Минстрое России
Дмитрий Павлович, расскажите о себе, о своем "послужном списке" как профессионального эксперта сферы ЖКХ. Сколько лет вы в отрасли и к каким документам сопричастны?
Я в отрасли с 1998 года, уволившись из армии в звании подполковника, начал работать в ЖКХ. Первое мое место работы, может быть старые специалисты помнят, это Институт экономики ЖКХ. Игорь Викторович Бычковский и Ирина Григорьевна Минц - мои первые учителя, и я проработал там два года. Но поскольку мне все-таки была ближе более либеральная концепция в сфере экономики управления многоквартирными домами, которой придерживался Фонд институт экономики города, и у меня там было больше единомышленников, я перешел в Фонд и проработал там с 2000 года по 2019 год. Мой опыт в сфере ЖКХ, получается, почти 22 года.
Если говорить о моей квалификации, то ее можно назвать "эксперт по нормативному регулированию и подготовке проектов федеральных законов и нормативно-правовых актов". В частности, я с коллективом авторов участвовал в написании проекта Жилищного Кодекса РФ - разделов по общему имуществу, ТСЖ, управлению многоквартирными домами и оплате коммунальных услуг. Разработал с коллегами 214-й Федеральный закон, закон о жилищно-накопительных кооперативах. Потом, когда эти законы в пакете о доступном жилье были приняты в 2004 г., участвовал в разработке проектов постановлений Правительства РФ. На моей совести (если так можно выразиться) 491-е постановление - мы его разработали вместе с Владиленом Юрьевичем Прокофьевым, 75-е постановление о конкурсах, Правила предоставления коммунальных услуг – 307-е постановление, 761-е постановление о предоставлении адресных субсидий на ЖКУ. Я с коллегами участвовал в разработке поправок в 307-е постановление (прообраз 354-го постановления), но поскольку в отношении прямых договоров не нашли общий язык с Минрегионом РФ, то ушли в оппозицию. Хотя текст на 90 % остался в нем тот, в подготовке которого я принимал участие, при этом я не могу сказать, что я - соавтор 354-го постановления. Также я участвовал в разработке 731-го постановления о Стандартах раскрытия информации в сфере управления многоквартирными домами и многих других подзаконных актов.
Доводилось участвовать несколько раз в защите постановлений Правительства РФ в Верховном Суде РФ. Как авторов 307-го и 491-го постановлений нас приглашал Минстрой России, и мы отстаивали законность и соответствие Жилищному Кодексу этих постановлений.
В последние годы очень много постановлений Правительства, на которые я просто даю заключения и влияю на них через экспертные предложения и замечания, часть которых учитывается, часть нет. Но большая часть времени уходит на подготовку проектов федеральных законов о внесении поправок в ЖК РФ. В плане законопроектов сейчас очень плодотворная работа с Комитетом Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ по подготовке проектов федеральных законов по внесению изменений и дополнений в Жилищный кодекс совместно с очень многими депутатами, у которых я ценю опыт и знания. Много поправок с моим участием принималось, когда я непосредственно писал законопроекты и участвовал в доработке поправок ко второму чтению проектов. C начала десятых годов та группа экспертов, которая участвовала в разработке Жилищного кодекса и вытекающих из него подзаконных актов была несколько оттеснена в связи со сменой руководства Минстроя. По этой причине в Жилищный Кодекс были внесены поправки, которые в ряде случаев идут вразрез с концепцией изначальных положений Жилищного Кодекса. Это породило и противоречия, и достаточно серьезные пробелы, недоработки, что сейчас усложняет применение норм Жилищного кодекса. Изначально один коллектив на основании широкого обсуждения готовил и проект Жилищного кодекса, и подзаконные акты. Поэтому противоречий меньше. Но концепция поменялась… Но и ЖК РФ, и постановления принимают не эксперты, а депутаты и правительство. В Правительстве РФ, и в Госдуме есть процедура обсуждения, согласования. Поэтому текст ни одного проекта не доходит до принятия в таком же виде, в который он готовился экспертами. От него остается от половины до 75 %, и очень часто поправки идут вразрез с общей концепцией. Это какие-то компромиссы, на которые вынуждены идти разработчики. Но в конечном итоге решения принимают или Минстрой России, или Правительство, или депутаты. Эксперты могут только предлагать, доказывать, аргументировать и все.
Поэтому сделано достаточно много. Сказать, что я полностью удовлетворен, конечно, не могу, потому что есть очень важные законопроекты, которые я хотел бы, чтобы сейчас были приняты.
Дмитрий Павлович, Вы имели непосредственное отношение к разработке и прохождению Федерального закона от 25.05.2020 № 156-ФЗ, принятого в мае этого года. По нему теперь все общие собрания собственников могут проходить в электронном виде. Что принципиально изменил новый закон? В чем преимущества данного закона для собственников МКД, управляющих организаций и ТСЖ? В чем его недостатки для всех участников процесса управления МКД?
Тема началась с того, что первый заместитель Комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы РФ Александр Сидякин внес законопроект, подготовленный Минкомсвязи. Он сразу получил у экспертов негласное название "О едином дне голосования". В нем предполагалось с цикличностью в один квартал расписать все процедуры по созыву и проведению общего собрания: "столько-то дней первого месяца квартала вносятся предложения о проведении собрания, в следующие дни оно рассылается и так далее. То есть получалось, что в год в многоквартирном доме можно провести четыре собрания. И в том законопроекте как раз предусматривалось, что основным способом проведения общих собраний (чуть ли даже не единственным) является онлайн-собрание. Когда я опубликовал эту информацию на Фейсбуке с достаточно серьезным критическим анализом этого законопроекта, то поднялась очень сильная волна комментариев практиков и экспертов. Через месяц этот законопроект был перевнесен в новой редакции. И вот уже вторая редакция предусматривала отказ от цикличности в один квартал и количество 4 собрания в год. Проект был направлен на то, чтобы онлайн-собрания можно было проводить проще, предлагались меры по упрощению вопросов созыва и проведения любых собраний. Эту редакцию, которую внесли второй раз, готовил я для депутатов. Но история на этом не закончилась - этот законопроект перевносился до первого чтения еще два раза. Получается, что кроме внесения было еще 3 перевнесения и в 2020 году с дистанцией в два дня законопроект был принят во втором и третьем чтении в редакции, которую готовил Минстрой России. Ее ни в коем случае нельзя назвать моей редакцией потому, что она была посвящена только статье 47.1 про онлайн-собрания. Собрания обычные - очные, очно-заочные и заочная форма оставались без изменения. И не менялось ничего вообще при проведении собрания - ни кворум, ни количество голосов (то, что предлагалось упростить). Это если говорить про историю законопроекта.
Если говорить про его суть, я бы не сказал, что это переход к собраниям онлайн. Все собрания в привычной форме - очные, очно-заочные и заочные ("простые" собрания) остаются, но усовершенствована статьи 47.1 и 44 в отношении онлайн- общего собрания.
Почему ранее было трудно проводить собрания онлайн? Потому что перед первым собранием онлайн обязательно надо было предварительно провести общее собрание "простое".
Я назову всего лишь два положительных момента закона 156-ФЗ. Первый - хотя бы для отдельных систем было разрешено проводить первое онлайн-собрание без предварительного собрания только для двух систем - в ГИС ЖКХ и в региональной информационной системе. А вот для иных информационных систем (и сейчас мы видим достаточно большое количество альтернативных информационных систем, где можно проводить собрание), всегда надо проводить предварительное общее собрание по решению на нем оргвопросов. И это, на мой взгляд, очень большой недостаток, когда иные информационные системы поставлены в такое достаточно серьезное ущербное состояние. Они - системы "второго сорта", а первый сорт у нас - государственные информационные системы (региональные, и, в первую очередь, конечно, ГИС ЖКХ).
Почему мне это не нравится? В моем доме недавно проводилось собрание, и мы приняли решение о выборе информационных систем. Мы выбрали ГИС ЖКХ (региональной системы тогда еще не было, потому что собрание закончилось в конце марта) и при этом еще мы выбрали 3 альтернативных системы. То есть сразу четыре системы и собрание можно проводить в любой на выбор. И если рекомендовать, в какой системе проводить собрание, я бы не советовал коллегам-собственникам в моем доме проводить собрание в ГИС ЖКХ, потому что это очень обременительно и для администраторов, и для собственников. Тот объем информации, который администратор должен найти и выложить в отношении каждого собственника, несмотря на то что эта информация уже должна, по идее, быть в информационной системе, очень сильно осложняет работу администратора. А при не выкладывании этой информации - или риск, что собрание не будет признано легитимным и правомерным, или что просто-напросто в административном порядке накажут администратора (согласно ст.13.19.2 КоАП РФ неразмещение информации в соответствии с законодательством Российской Федерации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства или нарушение установленных законодательством Российской Федерации порядка, способов и (или) сроков размещения информации, либо размещение информации не в полном объеме, либо размещение недостоверной информации лицом, являющимся администратором общего собрания, - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на физических лиц в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей).
.
Если говорить о положительных моментах для управляющих организаций, для собственников - онлайн-собрания проводить когда удобно? Когда часть собственников не может проголосовать, общаясь с инициаторами непосредственно в доме. На очных собраниях в совсем маленьких домах надо голосовать поднятием руки. В доме даже 80-квартирном (пятиэтажке) это сделать, на мой взгляд, уже сложно. В идеале (мое представление) онлайн-собрание - это даже не онлайн-собрание в чистом виде, а возможность дистанционного голосования при любом собрании, как дополнительный способ выражения воли собственника. Например, в моем подъезде 79 квартир. У меня один человек в командировке в Эфиопии, двое живут постоянно в Америке и в Россию приезжают редко, очень многие люди живут в Москве (мой дом - в Мытищах) и им в связи с загруженностью или в связи с пандемией коронавируса очень трудно приехать. Ведь им необходимо получить сообщение, бланк решения, бюллетень сдать...
У меня, например, еще двое моих коллег-собственников в Совете дома, и мы разделили подъезд на три части. Я отвечаю за пять этажей, второй человек еще за пять этажей и последний еще за пять этажей. И все их надо обойти, а это десятки квартир и для этого надо потратить много сил. Кого мы не оповестили - нам надо отправлять заказные письма. Мы заинтересованы как можно больше всех оповестить не формально в давно не использованный почтовый ящик, а найти «живых» собственников. Часто, когда людям звонишь - они говорят, мы не против проголосовать, но не планируем приехать (не удобно, не могу и прочие причины). И было бы здорово, если бы я им сказал: "проголосуйте онлайн через такой-то сайт".
Или, например, в Эфиопию я послал бланк в PDF (обычный файл). Собственник его распечатал, проставил галочки и отправил почтой. Письмо пришло через 4 дня после дня окончания подсчета голосов. Собрание уже закончилось, итоги подведены, голос не учтен. У человека 3-комнатная квартира и эти метры не были учтены, конечно, обидно. И сегодня у собственника нет легальной возможности проголосовать, послав в письме скан собственноручно заполненного решения, хотя есть 100 %-ная гарантия, что это голосование именно конкретного собственника. И если спора нет (например, если бы госжилинспекция нас бы попросила подтвердить), то такие голоса, по-моему, нужно разрешить засчитывать. Сканы даже через мобильные телефоны уже очень высокого качества.
А если сравнить с голосованием поправок к Конституции? Здесь же процедура сравнительно простая - мы зарегистрировались онлайн и, собственно, зашли и проголосовали. Проще не бывает. Почему так нельзя сделать с точки зрения общих собраний? Один раз человек зарегистрировался или в ГИС ЖКХ, или в региональной системе, и дальше у администратора системы нет такой головной боли - выгружать огромное количество информации. Почему это до сих пор не сделано?
У меня нет информации, что кто-то отказался это сделать, скорее всего этот вопрос просто не прорабатывался. Вот я буквально перед вторым чтением законопроекта, который вносил поправки в статью 47.1, общался с представителями Минкомсвязи. И они говорят - у нас есть новая концепция этого законопроекта (то есть, Минстрой готовил один текст, Минкомсвязи готовил какой-то параллельный текст). И вот они говорят - мы хотим, чтобы собрания проводились не в ГИС ЖКХ, а на портале Госуслуг (ЕСИА). И чтобы решения собрания только депонировались в ГИС ЖКХ в виде электронного образа протокола. На портале "Госуслуги" есть очень хорошая, надежная авторизация тебя как человека, как собственника - СНИЛС, ИНН и так далее. То есть они хотели с ГИС ЖКХ собрание перевести в «Госуслуги». И, на мой взгляд, это очень хорошо, ведь самый больной вопрос - это доверие к электронному голосованию. И при голосовании поправок в Конституцию, и при голосовании собственников помещений. Если завершить тему о доверии результатам голосования, то нужно сказать, что в качестве администратора онлайн-собрания нужно выдвигать порядочного собственника и несмотря на то, что собрание онлайн многие процедуры должны проверяться постоянно действующими счетными комиссиями.
Мы говорили о необходимости разрешить отправлять скан решения. Ведь подпись можно подделать и отправить администратору собрания как в бумажном бланке решения, так и в отсканированном. Всегда может возникнуть вопрос - а тот ли это человек, который вам прислал скан, собственник он или не собственник и так далее. Для снижения риска фальсификации нужно ввести в ЖК РФ требование о том, что свои ФИО, дату голосования собственник или его представитель пишут собственноручно. Одной подписи мало! По визуальному образу почерк почти всегда индивидуален. Даже если он отображен на скане в электронном виде. Если человек собственноручно пишет фамилию, имя и отчество, можно его достаточно просто идентифицировать. Одинаковых почерков не так уж много.
В плане упрощения голосования при маленьких текстах вопросов (формулировках) и при маленьком количестве вопросов можно проголосовать и по смс. Но такого способа в законодательство сейчас не разрешает. В то же время, у нас сейчас в Правилах предоставления коммунальных услуг есть много способов оповещения должников - смс, электронное письмо, сканы, даже по телефону просто можно позвонить для того, чтобы человека предупредить об отключении. Уже Правительство идет на электронные способы передачи информации, а вот при голосовании мы этого сделать пока не можем, к сожалению. Это говорит о чем - о том, что возможности технические надо просто-напросто разрешить.
И самая главная цель поправок в Жилищный Кодекс - надо сделать все для того, чтобы общее собрание собственников помещений можно было проводить предельно просто с точки зрения усилий и одновременно с точки зрения предотвращения фальсификаций. Сейчас фальсификации протоколов и решений собственников все еще встречаются несмотря на слишком сложную процедуру. То есть меры противодействия фальсификациям – не эффективны, а созыв и проведение собрания чрезмерно усложнены. Поэтому очень много собственников отказываются проводить собрания, понимая, что на это нужно очень много времени, знаний, труда, у них есть своя жизнь, и они не хотят несколько месяцев тратить на это. Это нужно в ЖК РФ обязательно исправлять.
В марте я с единомышленниками участвовал в проведении не первого собрания. Сейчас у меня 1300 квартир в доме, а до этого я жил в доме, в котором было 500 квартир. В нем мы первый раз проводили собрание (включая подготовку) 4 месяца. В том доме было 8 подъездов и в каждом подъезде было по 2-3-4 человека инициатора. У нас не было всех контактов, мы обходили квартиры, набрали под 70 % контактов, и это позволило нам провести собрание и набрать кворум без каких-то приписок. Сейчас у нас в доме порядка 80 % контактов (телефонов и электронных адресов), очень большие усилия в течение 3 лет были потрачены на поиски этих контактов. Обеспечить возможность инициатору собрания иметь контакты всех собственников - это очень большая задача для законодателя. Сегодня она практически не решена. Для примера - взять хотя бы статью 45 Жилищного Кодекса, в которой написано, что управляющая организация должна вести реестр собственников. В этом реестре есть данные о квартире, о долях и так далее. А контактной информации нет - как найти человека. И это не адрес квартиры. В очень большом количестве квартир я бросал в почтовый ящик уведомление и эта бумажка там так и лежала. Но не почтовый ящик же будет голосовать? Инициатору собрания надо найти самого собственника. Потому что мне в определенных случаях надо убедить его проголосовать, мне нужен его телефон и адрес электронной почты - контактная информация 21 века. Чтобы я мог найти человека и в Вотсапе, и в Вайбере, и мог послать ему электронное письмо, и просто позвонить ему. Была часть людей, на которых мы выходили, но для которых проголосовать на собрании второстепенная задача: "Вы, ребята, голосуйте, а мне некогда, я занят". И приходилось взывать просто к совести: "Сотни людей голосуют, Вы уважаете этих людей? Вы можете потратить 10 минут времени, чтобы проголосовать? Взять бланк и проголосовать!?". И приходилось людей убеждать сделать это и опустить свое решение в такой-то почтовый ящик, если собственник не бывает по месту своей квартиры - в метро встретиться, передать бланк голосования и так далее. Честно говоря, в моей практике мне никто не отказал.
Я как раз хотела задать вопрос о Вашей практике проведения общего собрания в многоквартирном доме, но Вы меня опередили. Можете ли рассказать об этом поподробнее? С какими проблемами собственники Вашего дома при этом столкнулись?
Наш дом был принят в эксплуатацию в 2017 году и при выдаче ключей, при подписании акта передачи квартиры дольщикам застройщик и его управляющая организация давали людям подписывать "как бы анкеты". А на самом деле, как это потом оказалось, это были бланки решений голосования на общем собрании. Ни застройщик, ни управляющая организация не говорили, что это общее собрание: "Вы проставьте свое мнение, свои галочки и подпишите". То есть это было собрание, о проведении которого никто не знал. И на этом собрании утверждался договор управления. Но не дожидаясь окончания собрания, людям в день заполнения «анкеты» давали подписывать еще не утвержденный договор управления.
То есть, получается, что доверие к этим бумагам у них было. А доверие сейчас при проведении общего собрания отсутствует? Их понуждали, получается?
Фактически, да. Очень многих прессинговали под таким предлогом "если не подпишете договор управления, мы вам не выдадим ключи". И только те, кто говорили "ребята, а на каком основании вы можете мне отказать в приеме квартиры, за которую я заплатил? Дом построен, дом сдан, по 214-му закону вы обязаны мне передать квартиру, а вы мне сейчас говорите про какую-то управляющую организацию. В 214-м законе ни слова нет про управляющую организацию, ни слова нет про обязанности передачи ключей по договору управления". Потому что у нас нормы есть в Жилищном Кодексе - первый договор управления подписывает застройщик с выбранной им управляющей организацией - часть 14 статьи 161 Жилищного Кодекса (не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома). И застройщик, и управляющая организация хотят стабилизировать это положение - они хотят, чтобы договор был подписан не на несколько месяцев, а на годы. Ведь застройщик с управляющей организацией подписывают договор управления, который будет действовать до момента, пока не будет заключен договор управления, принятый на открытом конкурсе, который проводит муниципалитет (в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и не позднее 40 дней со дня размещения такого извещения проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации). А муниципалитет проводит конкурс, в котором срок договора управления уже от 1 до 3 лет (в соответствии с пп 2 п.5 статьи 162 ЖК РФ - договор в этих случаях заключается на срок не менее чем 1 год, но не более чем 3 года).
И организованное управляющей организацией от застройщика собрание в нашем доме шло почти год - с августа 2017 года по июнь 2018 года, и только в июне 2018 года был составлен протокол. В этом протоколе и в повестке дня собрания естественно не было избрания совета дома, естественно не было такого способа оповещения как вывешивание объявления в подъезде. Застройщик и управляющая организация решали вопросы свои. Они подписывали договор управления до окончания собрания и получилось так, что к моменту проведения общего собрания все договоры управления уже подписаны. Это очень большой дефект законодательства, ни госжилинспекция, ни собственники многоквартирного дома воспрепятствовать этой ситуации не смогли. И это не периферия, это Московская область. Поэтому мы на наше общее собрание, которое организовали собственники, выносили очень много вопросов организационных - Совет дома, принятие решений на онлайн-собрании и другие вопросы, чтобы облегчить свою будущую жизнь.
Если говорить коротко о проблемах проведения собраний - это организация. Посовещались сначала человек 5 и приняли решение проводить собрание поподъездно (у нас 19 подъездов) и от каждого подъезда на таком импровизированном абсолютно не легитимном общем собрании подъезда (нет такого института у нас сейчас) мы должны выдвинуть по 2 человека в совет дома и по одному человеку в счетную комиссию. Это была негласная договоренность и с ней инициаторы согласились.
В итоге мы не смогли делегатов найти от всех 19 подъездов, но от 16 подъездов кандидаты в члены совета дома были выдвинуты и в последующем избраны. И эти выбранные люди от подъездов фактически были инициативной группой - выбирали самых активных, самых инициативных, более-менее разбирающихся в жилищных вопросах людей. И таким образом мы решили вопрос коммуникации ИГ с собственниками. Потому что один человек, например, я один организовать собрание в доме, в котором 1300 человек и 19 подъездов, просто не может. Ни онлайн, ни «простое». Инициаторам объективно нужны помощники во всех подъездах, чтобы они могли и обходить подъезды, и разговаривать с людьми, вывешивать объявления и так далее. Банально - в каждом подъезде свой кодовый замок, и проникнуть в подъезд могут только проживающие в нем.
Очень большая проблема - это пассивность. Очень многие люди максимум на что согласны - это поучаствовать в обсуждении, но «лишь бы не я был избран», «лишь бы меня не привлекали». Это очень большая проблема. Нам ее сейчас не удается преодолеть. Например, люди спрашивают: "а когда совет дома будет контролировать вывоз мусора, когда он будет то-то и то-то делать?". И приходится отвечать - "мы можем создать комиссию по вывозу мусора, но вы лично готовы войти в эту комиссию? Надо туда минимум человек пять, но в идеале нужно 19 человек - по представителю от каждого подъезда. У нас несколько контейнерных площадок. Но мы, члены совета дома, мы не «козлы отпущения», мы можем организовать, но не заменить всех. Мы не нанятые люди, мы волонтеры, такие же собственники, как и вы. У нас есть своя жизнь, свое время, мы можем организовать, но не работать вместо вас. И вот такая постановка вопроса людей немножко остужает, она им говорит "да, действительно, надо всем участвовать". Потому что принимали регламент совета дома и перечень комиссий, которые надо создавать: по вопросам использования общего имущества, по контролю различных видов деятельности управляющей организации, по подготовке договора управления со следующей управляющей организацией... В общей сложности порядка 30 комиссий и понятно, что только члены совета дома не в состоянии только своими силами всю эту работу тянуть. Поэтому организационные вопросы по контролю мы пока в полном объеме не решили.
Очень трудно находить взаимопонимание в коллективе, даже в совете дома приходилось искать компромисс очень долго. Потому что у очень многих людей свои опыт, знания, амбиции, некоторые в ходе обсуждений обижались и даже выходили из общего чата. Не все люди привыкли вести диалог и находить компромисс, это трудно очень, этому надо учиться. Некоторые считали, что можно просто уйти, хлопнув дверью, типа без него все рухнет. Потом эти люди возвращались, некоторые четыре раза возвращались туда-сюда.
Очень много трудностей организационных, финансовых, технических. 1300 квартир - распечатать решения в едином виде, донести их до всех, это - большие трудозатраты. Например, мы под роспись довели информацию до порядка 60-70 % собственников, а должны оповестить о проведении собрания 100 %. На рассылку заказных писем (одно письмо стоило 84 рубля) мы потратили в масштабах дома 45 тысяч рублей.
Ничего себе!
Не было проблем скинуться - кто-то бросил 3 тысячи, кто-то тысячу... Мы набрали эти деньги, и деньги еще остались, но для какой-то части многоквартирных домов такие затраты являются критичными. И люди исходя из этого требования "оповестить всех собственников" просто-напросто откажутся созывать свое собрание, управлять домом. На мой взгляд, в Жилищном Кодексе было бы правильно написать, что инициатор обязан довести информацию о том, что будет общее собрание только до тех собственников, чьи контакты у него есть. Это избавит от лишних затрат. А ведь вопрос заключается не в том, чтобы просто бросить в почтовый ящик извещение, важно донести информацию до всех людей. Но если у инициатора нет контактов собственников, то он передать им сообщение о собрании не может. И объявление в фойе подъезда не поможет. Это вынуждает посылать им письма, письма приносят в те же почтовые ящики, которые много месяцев никто не открывает и не проверяет. В ЕГРН нет сведений, где человек живет. Я затратил деньги, письма лежат в почтовых ящиках. Да, я формально выполнил норму о том, что 100 % собственников надо оповестить. Но это глупая норма, потому что толку от этого нет никакого.
Поэтому все эти трудности надо в Жилищном Кодексе в комплексе упрощать.
А как можно решить эти проблемы? По доведению информации что можно упростить? Когда человек подписывает тот же акт сдачи-приемки помещения, почему он здесь не может получить проект договора? Почему бы типовой договор управления не утвердить на этот переходный период? Почему здесь человек не может подписать какие-то базовые документы, в этом договоре зафиксировать свои контакты, по которым с ним можно связаться, и этот договор управляющая организация передает в ГИС ЖКХ или куда-то, что будет написано в законодательстве. Простой механизм нужно создать на начальном этапе по этим новостройкам. Потому что, мне кажется, что это самая большая проблема по проведению собраний в новостройках.
Я могу согласиться с необходимостью подготовки Правительством договора только с одной целью - предотвратить злоупотребление управляющей организации. Но все же не типового, а примерного договора. В моем случае я прихожу получать квартиру, мы пошли, посмотрели, все в порядке. И мне дают ключи и говорят - вот договор управления. А я уже потратил 2-3 часа своего времени... Я смогу прочитать 10-страничный текст? Я не смогу его прочитать. Такой ситуации вообще не должно быть! Какой-то типовой договор-болванка – не спасет! Но у меня конкретный дом, у меня конкретные элементы общего имущества. И нельзя Минстрой или Правительство РФ попросить подготовить текст, который бы устроил всех и в которым было бы конкретно про мой дом. Как минимум перечень работ и услуг и их стоимость предусмотреть для каждого дома невозможно.
Это понятно - приложения к договору будут отсутствовать в Типовом договоре. Но то, какие в договоре должны быть приложения, что должен быть перечень работ (с такой-то классификацией работ) и периодичность, расценки по каждому виду работ, отчетность какая должна быть у управляющей организации - это же может быть в типовом договоре...
В отношении того, что должно быть в Типовом договоре, у нас есть существенные условия договора управления, которые прописаны сегодня в двух документах. Это четыре пункта в части 3 статьи 162 Жилищного кодекса. Там нет слова "приложение", но там написано, что в договоре указывается перечень работ и услуг по содержанию и ремонту и порядок его изменения. То, о чем мы сейчас очень часто спорим, это - минимальный перечень, можно ли им ограничиться? Он не может быть закрытым и не может применяться в доме вместо перечня в договоре управления многоквартирным домом. В этом минимальном перечне куча осмотров, а что делать, когда по результатам осмотров нужно выполнять работы? Поэтому и предусмотрена обязательность согласования в договоре управления порядка изменения перечня услуг и работ – случаи, процедура, полномочия. Вывод какой - то, что должно быть в договоре, есть и в 162-ой статье, и очень большой блок есть в Правилах предоставления коммунальных услуг (в 354-ом постановлении). Но это не для моего конкретного многоквартирного дома. Поэтому договор управления не просто должен где-то печататься и лежать как типовой. Он не может быть без специфики дома, желаний собственников, без конкретных приложений. Он может только вырабатываться. Сегодняшнее законодательство предусматривает два способа выработки договора управления с учетом всех приложений. Первый - решение общего собрания. Для этого договор управления надо предварительно подготовить собственникам или УО претендентам (если есть несколько претендентов), обсудить активу или с одной управляющей организацией, или с несколькими управляющими организациями, согласовать конечный текст и только этот текст есть смысл выносить на голосование на общем собрании. Если выносить не согласованный текст, может получиться так, что общее собрание приняло, а управляющая организация прочитала и сказала, "меня тут то-то и то-то не устраивает, я этот ваш договор заключать не буду". Поэтому нужно согласование.
Второй способ - открытый конкурс. Он прописан в 75-ом постановлении 2006 года, я принимал участие в его написании. Там муниципалитет вместо собственников готовит текст договора со всеми приложениями (прямо конечный текст), выносит его на открытый конкурс и уже на конкурсе меняется текст приложения по перечню услуг и работ в зависимости от того, какие работы предложит претендент под предлагаемую плату. Больше работ предложить можно, уменьшить нельзя. И тоже он вырабатывается. И победитель должен подписать выработанный от А до Я текст, в котором уже ничего дополнять не надо. Написать это, сидя в Москве, без общего собрания и без открытого конкурса просто невозможно. Это будет не договор, а это будет что-то такое недоделанное, для галочки, скажем так. Просто это работать не будет, там не будет очень важной компоненты. Установить обязанности управляющей организации в стандартах и правилах управления многоквартирным домом - можно и нужно. Но тоже с чувством меры и понимая, что у управляющей организацией должна быть адекватная ее обязательствам оплата, а не заниженная фиксированная муниципальная ставка.
Но Вы же в свое время делали, если не типовой договор, то проект договора управления, который тогда предполагалось утвердить на всю страну. Почему же все это не было реализовано?
Типовой договор - это договор, в котором нельзя ничего изменить. Например, договор социального найма. Там пишется только фамилия, имя и отчество нанимателя, его адрес, называется наймодатель и ставятся подписи нанимателя и наймодателя. Текст никто не может изменить - ни Москва, ни Сыктывкар, ни Магадан.
Другое дело примерный договор. Когда я работал в Институте экономики города, мы с коллегами подготовили примерный договор и там по половине условий были даны варианты. Например, позиция о порядке контроля. Она может быть вот так написана, может быть так, может быть этак. Второй пример - отчет управляющей организации. У нас сегодня даже нет норм о том, как управляющая организация должна отчитываться - на очном собрании, в бумажном виде, на доске объявлений, в электронном виде, на сайте управляющей организации... Нет этого нигде. А вот чтобы выработать, по каким позициям и как должна отчитаться управляющая организация, вот эти все разные варианты, они были прописаны. То есть это были некие кубики, из которых конкретный коллектив собственников складывал свой договор управления (исходя из своего опыта, пристрастий - нам это больше нравится, это меньше нравится, нам нравится это, но мы хотим видоизменить, поменять, усовершенствовать под нас, как нам это нравится...). Это такая "болванка", которая помогает принимать не заведомо четкий текст - только так должны принять и никак иначе, а помощь. Это огромная разница! И министерство тоже хотело сначала принимать типовой договор, и мы его достаточно давно (около 10 лет назад) убедили, что не надо этого делать. Мы сказали, что не надо принимать типовой договор управления со всеми этими формальными элементами (шапка, подписи и так далее), а примите примерные условия договора по узловым вопросам. И такой документ принят (Приказ Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр "Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах), он существует сегодня, и он до сих пор в принципе актуален, хотя законодательство поменялось и там какие-то вещи надо приводить в соответствие.
Но, во-первых, эти тексты были примерные, то есть они не навязывались, а давали позицию Минстроя - как Минстрой видит урегулирование тех или иных вопросов. В любом случае я считаю, что все коллективы собственников очень индивидуальны по составу, по своим финансовым возможностям, по своим каким-то особенностям и надо помогать этим коллективам вырабатывать свои предложения. Я буквально позавчера разговаривал с одним очень важным чиновником, и он мне фактически сказал такие слова: "но Вы же понимаете, что собственники не могут собраться, Вы же понимаете, что собственники не знают"... И подтекст этих слов был такой - "давайте мы им сверху из Москвы скажем как". А в итоге эта специфика не учитывается. Второе. Собственники, понимают, что им "сверху из Москвы", считая их малыми детьми неразумными, что-то спускается, что они не могут поменять. И у собственников усугубляется пассивность. Есть известное выражение - можно научить плавать, если выбросить тебя за борт лодки, ты, хочешь не хочешь, начнешь плавать. Пока собственников подменяют, они будут этим пользоваться, потому что потенциально в каждом человеке сидит лень - "лишь бы не я, вы давайте там". Подыгрывать этому неправильно, потому что, в конечном итоге, когда собственники начнут прозревать и подниматься в своем уровне понимания и знания жилищного законодательства, они будут вырабатывать отношение - мне вот это не нравится, нам вот это не удобно и так далее... Надо такому поведению и содействовать, надо помогать этому поведению, а не отстранять собственников, не создавать им тепличные условия: "вы ребята, сидите тихо-спокойно, платите деньги, ничего не контролируйте, у нас есть ГЖИ...". Но, позвольте, ГЖИ не может даже в одном доме все проконтролировать - мало инспекторов, у них большая нагрузка, маленькая зарплата, большой соблазн получить взятки и так далее. Они не наведут порядок в доме. Надо собственникам сказать: "Ребята, это ваш дом". Это также как, например, ремонт квартиры. Кто-нибудь может себе представить ситуацию, когда приходит представитель Администрации города и говорит - "Гордеев, тебе надо квартиру отремонтировать, мы сейчас тебе посоветуем, как это делать"? Слушайте, я их на порог не пущу. А почему в доме мы разрешаем кому-то прийти и нам как маленьким детям соску вставлять или с ложечки кормить? Это очень неправильный подход, он расхолаживает людей. Я считаю, что нельзя государству подыгрывать такому настроению. Надо все-таки помогать людям, давать им методические материалы, безусловно устанавливать в нормативных актах какие-то пункты, которые должны быть в договоре, но нельзя принимать решение за конкретный дом в виде договора. Ни в коем случае.
Жилищному кодексу у нас 15 лет. Вы провели собрание у себя в доме 2 раза. Но Вы - профессиональный юрист, который разработал базовые статьи Жилищного Кодекса и ряд важных документов в жилищной сфере…
Слова "Вы провели собрание" - неправильные. Собрание может провести в доме только коллектив единомышленников в виде какой-то инициативной группы, совет дома. Один человек, даже в пятиэтажке 4-подъезной вряд ли сможет. В первом доме, где я жил, где было 500 квартир, у нас была инициативная группа около 20 человек. В доме, где я сейчас живу, 1300 квартир и у нас инициативная группа от 40 до 60 человек.
И получается, что на сегодняшний день управление МКД практически не работает. Может быть сделать "апгрейд" Жилищного кодекса? Какие изменения в жилищном законодательстве Вы считаете самыми важными сейчас? Какие Вы можете назвать 3 документа, которые необходимо сейчас подготовить, чтобы помощь и собственникам была, и управляющим организациям, чтобы управление многоквартирными домами как-то заработало?
Первое и самое важное, что нужно сделать путем внесения поправок в Жилищный кодекс - это подготовить и внести комплекс норм, которые облегчат созыв, проведение и оформление решения общего собрания. Это - самое главное. Например, банальный вопрос - заменить плохую управляющую организацию, когда в доме все ей недовольны. Или люди проведут собрание, совершат какие-то ошибки, и это решение собрания будет оспорено, или люди не смогут даже созвать собрание (не смогут организоваться и сделать это). И в результате управляющая организация продолжит работу по истечении одного срока действия договора управления, потом он пролонгируется на еще один срок, и еще один срок... Плата будет автоматически браться по ставкам муниципалитета и управляющая организация с этим несовершенным договором управления при отсутствии собственников, которые не смогут ни проконтролировать, ни как-то оппонировать управляющей организации, а будут какие-то отдельные эпизодические жалобы, будет нормально работать. Потому что нет кулака, есть разрозненные пальцы и с ними справиться достаточно просто.
Второе. Об этом мы говорили, когда я еще работал в Институте экономики города. Надо дать собственникам контроль за финансами. Сегодня каждый собственник по отдельности платит управляющей организации и обоснование этому такое: "У тебя есть доля и ты обязан нести бремя расходов на содержание общего имущества. Заплати свою маленькую долю». У меня сейчас однушка и моя доля в доме - 0, 03 %. У меня в подъезде 79 квартир, и мой подъезд (целый) - это всего лишь 5 % от ста. Естественно, я не знаю всех собственников, кто платит, кто не платит. Правильный подход какой? Мы - один большой коллектив, у нас есть одно большое общее имущество, у нас есть одна общая на всех обязанность нести бремя расходов на содержание этого имущества, поэтому мы принимаем общие решения и у нас должен быть единый полный платеж в отношении того, выполнены или не выполнены работы по нашему общему имуществу. То есть счет дома. Как в семье есть общий кошелек. И по идее все мы должны заплатить управляющей организации за содержание и ремонт, когда мы все в доме понимаем, что все работы и услуги выполнены своевременно, полностью и в срок с нормальным качеством. Естественно, как следствие уже, надо легализовать этот общий кошелек. Типа спецсчета для накопления капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Но только спецсчет для капремонта - мы его копим, копим, копим много лет и когда подходит капремонт, мы с него общими траншами даем деньги подрядчикам, здесь же частота перечислений будет каждый месяц. И для того, чтобы понимать, а надо перечислить деньги или не надо, все надо деньги перечислить или не все, есть другая очень важная задача, которую в Жилищном кодексе надо усовершенствовать - это процедуры контроля при общении с управляющей организацией. Сегодня мало кто знает и понимает, что среди существенных условий договора управления написано "порядок контроля за выполнением обязательств управляющей организацией". Я больше, чем уверен, что подавляющая часть граждан просто не знает, что это за условия и есть ли они вообще в договоре управления. А по идее, еще заключая договор управления, управляющая организация, с одной стороны, и собственники, с другой стороны, в этом договоре должны прописать и согласовать все процедуры контроля. Как это делается - с участием Совета дома, без участия Совета дома, кто-то один инициирует... Но в масштабе дома, внося плату должно быть не так, как по первой матрице "ты внеси свою долю и все заканчивается". По идее мы должны вносить свою долю на этот общий счет, понимая, что все работы и услуги выполнены. Значит перед этим мы, собственники, должны или тотально (полностью 100 % услуг и работ), или частично, выборочно проверить качество услуг и работ. Скорее всего будет выборочный контроль, чтобы мы контролировали. Если в рамках того контроля, который мы проводили в течение месяца за вывозом мусора, уборкой территории, уборкой лестниц, подстриганием травы летом или уборкой снега зимой, удалением наледи, какими-то ремонтными работами, никаких нареканий нет, мы подписываем акты и оговоренную договором управления сумму перечисляем. Это примерно так же, как мы делаем ремонт в квартире. У нас есть общая сумма ремонта, но мы договорились, что мы каждый месяц нашей бригаде платим. И мы будем платить этой бригаде, только понимая, что эта бригада работает и все по этапам, по материалам, по качеству выполняет. Также и в большом коллективе собственников.
И последний очень важный блок - надо снизить достаточно сильно административное государственное воздействие, перерегулирование, которое существует в Жилищном кодексе и в отношении государственного жилищного надзора, и в отношении лицензионного контроля, и в отношении всего взаимодействия с контрольно-надзорными органами как собственников, так и управляющей организации. Сегодня это в очень высокой степени заорганизовано и зарегулировано. Это надо пересматривать и надо уменьшать.
Вот эти четыре блока я бы назвал, можно еще продолжать, но эти блоки - первоочередные.
Для этого надо полностью переписать Жилищный кодекс или внести в него изменения?
У меня есть очень большой вопрос, кто будет переписывать, от этого все зависит. Ведь что такое Жилищный кодекс – это текстовое описание неких правил. Вот спроси любого эксперта – как вы видите отношения, как они должны складываться. И каждый из нас скажет, как он видит. За 15 лет очень многие люди, несмотря на то, что критикуют Жилищный кодекс, только сейчас начинают понимать, что в нем хорошо, а что в нем плохо. А самое главное, что в нем написано.
Если вот сейчас, например, отменить Жилищный кодекс и написать новый, даже если он будет лучше по структуре, по размеру норм – не на полстраницы будут абзацы, а как в Гражданском кодексе, коротенькие, все равно потребуется несколько лет, чтобы «врубиться» в его логику и начать применять эту логику. Поэтому я бы предложил изменение. У нас Жилищный кодекс относится к актам текущего законодательства. Никто не говорил, что один раз написали в 2004 году и с 1 марта 2005 года все, никто не может ничего менять.
Совсем недавно был Экспертный Совет Госдумы, где мы обсуждали проект постановления Правительства по управлению многоквартирными домами, и замминистра Максим Борисович Егоров сказал такие слова: «слушайте, да хватит уже вносить изменения в Жилищный кодекс, все устали от этих изменений». На психологическим уровне я его понимаю. Но, поскольку я знаю, что в Жилищном кодексе очень много неудачных моментов, противоречий, вредных норм каких-то, неправильных норм – или написанных с другой идеологией, или по ошибке что-то не предусмотрели, там есть, что исправлять.
Текущее законодательство – это как текущая река: она изменяется, она, между прочим, и русло меняет. Но сказать так – давайте в истоке эту реку перегородим и сделаем новое русло, это не вполне правильно. Надо совершенствовать законодательство. Текущее законодательство – это внесение поправок, и все поправки должны быть направлены на улучшение. Надо понимать, какой есть риск, какой есть дефект и совместно с разными специалистами, экспертами, чиновниками, депутатами это исправлять. У нас, между прочим, очень грамотные и опытные депутаты в Комитете Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ. Некоторые думают, что они тупо поднимают руку и голосуют – это далеко не так. Это вообще непонимание парламентской работы – только на основе серьезных обсуждений принимаются решения. Я бы предложил для начала менять существующий текст. Для этого, безусловно, надо не просто заплатки ставить хаотически, а надо сделать какое-то обсуждение, проанализировать концепцию.
Вот, например, банальный вопрос, прямые договоры. Я четыре года сопротивлялся принятию поправок по прямым договорам, потому что был очень большой перекос в сторону интересов ресурсоснабжающих организаций. Когда этот перекос уменьшился, я – за прямые договоры. В моем доме на собрании, которое закончилось в марте, было принято решение обо всех прямых договорах. Надо находить самые оптимальные, самые лучшие компромиссные варианты для того, чтобы улучшать и процесс улучшения надо вести на существующей базе. Потому что в Жилищном кодексе как минимум половина норм, касающихся блока управления многоквартирными домами, нормальные. Где-то есть перехлест по заорганизованности, заадминистрированию, где-то есть пробелы, значит, понимая все эти дефекты, надо их устранять. Но я бы не предлагал сейчас новый кодекс, потому что это будет нечто подобное, как, например, сейчас предложили новые Правила деятельности по управлению многоквартирными домами и отменяют 290-е, 491-е, 416-е постановления Правительства и 170-е постановление Госстроя России. Их отменяют полностью и, используя эти тексты, делают некий новый текст с другой структурой. Дело даже не в том, что будут новые ссылки, там очень много новых положений и нет никаких объяснений, а почему они возникли. А потому, что думал только один Минстрой, его специалисты, там, безусловно, хорошие специалисты, но они думали только глядя со своей колокольни. Они ни с кем не советовались и только когда разместили проект на regulation.gov.ru, пошло обсуждение. А на самом деле надо было на этапе концепции посоветоваться – а надо ли отменять постановления или есть возможность их улучшить, как их можно изменить. Что-то надо полностью переписать, что-то частично. То есть должна быть, на мой взгляд, очень серьезная преемственность между регулированием.
Дмитрий Павлович, я как раз хотела поговорить по Правилам деятельности по управлению и содержанию общего имущества многоквартирных домов. Может быть, в контексте того, что Вы сказали, стоит более системную работу начинать – выявление дефектов Жилищного Кодекса и параллельно либо по пересмотру действующих Правил, либо по подготовке новых. Кто, по Вашему мнению, должен быть инициатором данной работы? Экспертный Совет при Комитете Госдумы должен выявить дефекты Жилищного кодекса и концепцию для Минстроя дать, либо Минстрой должен сам сделать эту работу? Как, по Вашему мнению, должна правильно выстраиваться системная работа?
В своем выступлении на Экспертном Совете я сказал, что сегодня у Минстроя отсутствует полномочие по принятию одного комплексного акта. В Жилищном кодексе поручение разработать нормативные акты существует в виде разных норм: это и статья 39 по принятию Правил содержания общего имущества, и статья 161 – принять Стандарты и Правила управления многоквартирным домом, эта же статья – принять Минимальный перечень и Правила выполнения работ и услуг, которые обеспечат выполнение этого минимального перечня. В отношении 170-го постановления Госстроя, у нас нет поручения именно Правительству Российской Федерации, но в статье 12 Жилищного кодекса есть норма, которая прописывает полномочия органов государственной власти по регулированию жилищных отношений, и в ней есть полномочие по разработке Правил и норм технической эксплуатации. Но не как раньше было в постановлении 170 – Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, ведь жилищный фонд – это совокупность квартир, а Правил и норм технической эксплуатации общего имущества многоквартирного дома. И не Правительству дано персонифицировано полномочие, а всем формам государственной власти.
Согласно статье 115 Конституции Российской Федерации, статье 23 Федерального Конституционного закона о Правительстве и части 5 статьи 5 Жилищного кодекса, Правительство имеет право принимать постановления только на основании и во исполнение норм федеральных законов. Что сейчас сделал Минстрой? Он, не имея оснований, так как нет такого положения «Правительству принять Правила деятельности по управлению многоквартирными домами и содержанию общего имущества в многоквартирных домах», разработал проект такого постановления. И «во исполнение» тоже нет. Для того, чтобы это комплексное поручение появилось, надо в Жилищном кодексе изменить эти разрозненные формулировки, о которых я говорил – в статьях 39 и 161. С 2005 года существует ситуация – есть полномочия Правительству принять Правила содержания общего имущества, появляется 491-е постановление Правительства РФ. Только по одному вопросу – по содержанию общего имущества в узком смысле, поскольку содержание имеет два оттенка – в широком смысле как бремя содержания, и в узком смысле как услуги по содержанию. Специалисты понимают разницу между бременем содержания и услугами по содержанию.
Дмитрий Павлович, но большинство собственников совсем не понимают…
И не только собственники, но и чиновники и даже ряд экспертов – они видят слово «содержание» и считают, что это в широком смысле «бремя содержания», куда входит и управление, и содержание в узком смысле, и ремонт. Но это разные понятия, поэтому и происходят ошибки. У нас есть Правила содержания общего имущества, но фактически их можно было бы назвать Правила несения расходов по содержанию общего имущества, это более правильное название. И поэтому есть второе приложение к 491-му постановлению – Порядок снижения платы за содержание. Логика какая – если заказанные услуги и работы по содержанию (в широком смысле) не выполняются, то расходы на содержание подлежат уменьшению. Вот почему в 491-м постановлении два приложения.
У нас плата называется «плата за содержание жилого помещения». Когда некоторые эксперты говорят – если плата за жилое помещение, как ее могут вносить за нежилые помещения – это двойка в журнал за знание норм жилищного законодательства. Потому что словосочетание «плата за жилое помещение» – это фактически набор букв, термин – какими буквами мы будем само понятие раскрывать. А само понятие раскрыто в статье 154 Жилищного кодекса, где сказано, что в плату за содержание жилого помещения входит плата за управление, за услуги по содержанию, работы по ремонту, за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества. То есть надо понимать раскрытие, определение понятия.
Поэтому сегодня нет полномочий у Правительства принимать один акт. Я сказал, что без внесения поправок в Жилищный кодекс принимать постановление Правительства с таким названием невозможно. И у нас разгорелся спор с министерством – может ли министерство инициировать принятие одного комплексного акта, одного документа, в котором будет много разных разделов. Или, не меняя Жилищный кодекс, Правительство может утвердить сразу все эти блоки, но как отдельные приложения: Правила содержания общего имущества, минимальный перечень, Стандарты и правила… В том проекте, который сейчас Минстрой подготовил, Стандарты управления отсутствуют, их нет вообще. Если в 416-м постановлении в пункте 4 они есть, то из нового постановления они по какой-то причине исчезли. А история этих стандартов такова. Когда была развилка – обязательное лицензирование или саморегулирование, тогда подготовили текст 416-го постановления. Идеология этого постановления такая – это государственные стандарты по управлению, чтобы на их основе саморегулируемые организации принимали свои стандарты. Ведь у каждого СРО должны быть свои стандарты, это обязательный атрибут – без стандартов не может быть самого объединения, саморегулирующей организации управляющих организаций. И государственные стандарты управления – это планка, камертон, чтобы СРО в своих стандартах повышали эту планку. А в проекте постановления почему их нет? Минстрой решил, что СРО в сфере управления МКД быть не может, только лицензирование «навеки вечные». Но на недавнем Экспертном Совете Госдумы Павел Рюрикович Качкаев сказал, что он очень сильно сомневается в эффективности лицензирования управления многоквартирными домами. У нас очень многие десятилетия не было лицензирования, и я не могу сказать, что с введением лицензирования произошло какое-то радикальное улучшение качества управления многоквартирными домами.
Если дальше рассказывать про этот проект, у меня очень много сущностных претензий к нему. Например, в статье 155 ЖК РФ содержится поручение Правительству принять Методические рекомендации по установлению размера платы для собственников. Что делает вместо этого Минстрой России, причем не предлагая изменений в Жилищный кодекс – нормативный раздел «Порядок установления размера платы для собственников». Чувствуете разницу между рекомендациями и порядком? В Кодексе прописан рекомендательный документ, а сейчас проектом предлагается нормативный с императивными нормами.
Еще одна новая норма – по аварийному ремонту. У нас есть структура платы и в нее входит плата за услуги по управлению, по содержанию, по текущему ремонту и взносы на капитальный ремонт, но Минстрой добавляет плату за аварийный ремонт. Этого в Жилищном кодексе нет. Может быть в ряде договоров есть расходы на аварийные ремонты, но в других их может и не быть. И если Минстрой сейчас примет акт в таком виде, что делать тем, у кого не предусмотрена плата за аварийные работы? В проекте Минстроя говорится, что управляющая организация принимает самостоятельным единоличным решением смету расходов на аварийный ремонт, причем составленную на основании Основ ценообразования в строительстве Российской Федерации (примечание редакции – видимо, это какое-то обобщенное название, поскольку такой документ, как «Основы ценообразования в строительстве Российской Федерации» на сегодняшний день отсутствует в публичных справочно-правовых системах). Это очень серьезный шаг назад по сравнению с сегодняшними полномочиями общего собрания. Я напомню – в договоре управления должен быть не только перечень услуг и работ по содержанию и ремонту, но и порядок его изменения. В перечне работ есть осмотры, но никто из нас, собственников квартир, не знает, когда произойдет авария. Она может произойти внезапно, и у нас в договоре управления (если он составлен «по уму», как надо, опытными людьми) должно быть написано, что в случае возникновения аварий и необходимости проведения каких-то работ, они выполняются так-то, и так-то, и оплачиваются так-то, и так-то. Это – дополнительные работы и должна быть предусмотрена доплата, поскольку, как правило, платой за содержание они не учтены. Но это может быть в плате предусмотрено – например, может быть создан резервный фонд, и можно договором управления зафиксировать, что в него плата какая-то идет, например 10 %. То есть платим больше потому, что есть вероятность возникновения каких-то аварий. Но в договоре управления должно быть описание, как эти накопленные деньги из резервного фонда идут на устранение аварии. То есть сейчас мы в договоре можем это прописать, но нам Минстрой в проекте говорит – договор управления - в сторону, управляющая организация сама будет принимать смету.
Когда я жил в предыдущем доме, мои соседи – собственники оказались сметчиками, работающими в строительстве. Они проконтролировали смету, которую нам составила управляющая организация и нашли много работ, дублирующих друг друга, были раздуты материалы, и раздутие сметы было процентов на 30. Знающие люди мне сказали, что любой профессиональный сметчик может легко увеличить стоимость работ на 50 %, и разобраться в этом может только другой опытный сметчик. Поэтому закладывать риск отдать смету на откуп управляющей организации в проекте постановления я бы не стал потому, что у собственников есть другой вариант – установить механизм оплаты аварийных работ в договоре управления.
Еще один пример. В проекте написано такое требование – работы по текущему ремонту общего имущества могут производиться только на основании отдельного решения. Смысл, как я его понял из текста, такой – нельзя заранее спроектировать плановый ремонт. Возникла необходимость делать ремонт, собирайте общее собрание собственников и принимайте решение о текущем ремонте. Может быть в этом есть смысл (перечень уточнить, смету утвердить и так далее), но ведь есть понятие плановые ремонты. Если управляющая организация при входе в дом видит состояние подъездов, кровли и других элементов общего имущества дома и планирует на 5-летний срок договор управления, почему решение по текущему ремонту нельзя запланировать на весь срок договора управления, зачем собираться обязательно? Тот, кто это писал, вероятно, ни одного собрания не созвал и не провел.
Полностью согласна. Я в прошлом году участвовала в конференции, на которой выступала одна московская управляющая организация, и ее руководитель рассказала о том, что первое, что они сделали – запланировали текущий ремонт по своим домам на 10 лет вперед. Любая профессиональная организация всегда может сделать план текущего ремонта на 5 лет, и я вообще являюсь приверженцем того, чтобы договор управления составлялся на 5 лет. Текущий ремонт на 5 лет и договор управления на 5 лет и все бы «схлопнулось». Конечно, можно вносить по результатам осмотра в этот план текущего ремонта изменения – жизнь-то не стоит на месте. Но все равно на основании Инструкции по эксплуатации можно и на 10 лет этот план сделать при желании.
Еще один вопрос про критерии состояния общего имущества. Где эти критерии должны быть в системе?
Так как я писал 491-е постановление, я его хорошо знаю. В нем написано, что предельные уровни состояния элементов общего имущества устанавливаются законодательством (п.20 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491: «Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов»). У нас есть в 290-м постановлении перечни осмотров, и они сделаны очень грамотно по элементам общего имущества (фундамент, несущие конструкции, инженерные системы, кровля и так далее). И после проведения осмотров 290-м постановлением предусмотрено следующее - «при выявлении недостатков их устранение». Там не написано, что именно надо сделать. Естественно, мы можем выявить недостатки при осмотре кровли. Но что такое недостаток? Недостаток – это когда в отношении кровли есть некая норма, например, написано «протечки не допускаются» и т.п. И если это написано в норме, то только тогда, когда эта норма на моей крыше не выполнена, возникает нарушение. Слово «недостаток» фактически должно означать нарушение конкретного пункта, подпункта, то есть конкретной нормы, которая установлена нормативным актом. Меня учили в строительном ВУЗе, как это должно быть по науке. Я вижу, что все это не соблюдается, но, если нормы нет, не существует нарушения. И такие нормы (требования) установлены далеко не ко всем элементам.
Сейчас я разместил на Фейсбуке новый перечень нормативных актов и частей нормативных актов, применение которых на обязательной основе обеспечивает выполнение требований Технического регламента «О безопасности зданий и сооружений» (Постановление Правительства РФ от 04.07.2020 № 985 "Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации"). Там перечислены и СНИПы, и СП, и части этих документов, и только они являются обязательными. Этот комплекс норм должен охватывать абсолютно все элементы любого здания, а один из видов зданий – многоквартирный дом. И если посмотреть, ко всем ли элементам многоквартирного дома этот перечень относится, то ответ будет – не ко всем. Вывод – надо, чтобы нормативные требования были установлены ко всем элементам.
Теперь другой очень важный вопрос – в Правилах и нормах технической эксплуатации, утвержденных 170-м постановлением Госстроя, есть приложения, в которых присутствуют нормативные и рекомендательные критерии. Но в основном там написаны процедуры выполнения услуг и работ – с какой периодичностью надо делать осмотры (причем по осмотрам нет всей периодичности, есть только по части осмотров), как надо дорожки песком посыпать, то есть технологию прописали. На самом деле эту технологию, как сейчас предлагается по проекту «Правил деятельности по управлению многоквартирными домами и содержания общего имущества многоквартирных домов», я бы не тянул. Я бы вообще «Правила и нормы технической эксплуатации» как документ процедурный, описывающий технологию, не принимал, а установил бы в нем предельные параметры состояния. А вот уже как их достигнуть, здесь уже дискуссия может возникнуть. Если одним методом их достигнуть, будут свои инструменты, материалы, если другим – свои, и так далее. Сколько есть способов устранить протечку в кровле? Много. Не надо их все прописывать в нормативном документе, напишите, что не должно быть протечки, что не допускается.
Да это просто невозможно все прописать…
Невозможно и не нужно! Это просто-напросто всех практиков скует по рукам. Правила и нормы технической эксплуатации очень сильно технически устарел. Надо принимать нормы в рамках законодательства о техническом регулировании – включать их в СНИПы, СП. Если должны быть какие-то запретительные меры в отношении каких-то технологий, которые нельзя применять, напишите, что запрещается. Но это не надо писать в постановлении Правительства. В этом плане у нас очень большой пробел, потому что по осмотрам нет периодичности, когда проводится визуальный, когда инструментальный осмотр – это комплексно нигде не прописано. И в отношении предельных параметров тоже очень большой пробел. Это надо восстановить, и тогда только заработает минимальный перечень. А что происходит сейчас? Жилинспекция начинает придумывать недостатки, она не может сослаться на какие-то нормы, она просто дает предписание. Управляющая организация начинает «бодаться» с жилинспекцией. Судья, технически неграмотная, свое бытовое восприятие фиксирует в судебных актах. Нельзя чтобы был в отношении недостатков такой люфт, это необходимо устранить «как класс».
Совсем недавно у нас было заседание Комитета ТПП РФ по предпринимательской деятельности в сфере жилищного и коммунального хозяйства, и на нем Вепрецкая Татьяна Павловна говорила о том, что нормы технической эксплуатации надо в национальные стандарты перенести. Насколько я понимаю - если эти документы будут в рамках Технического регламента «О безопасности зданий и сооружений», они все будут обязательными. А если их делать как нацстандарты, они будут рекомендательными. А рекомендательное – это то, что можно не применять. Поясните, пожалуйста, нашим читателям, как здесь разобраться?
На мой взгляд, слово «стандарты» очень многих путает. Все мы знаем аббревиатуру ГОСТ – государственный стандарт. В Советское время все ГОСТы были обязательными. Но с момента принятия Федерального закона «О техническом регулировании» и Федерального закона «О стандартизации» ГОСТы перестали быть обязательными документами с одним исключением – до тех пор, пока не принимается технический регламент, часть ГОСТов может иметь нормативное применение, при этом перечень этих нормативных ГОСТов должен быть установлен соответствующими министерствами. Поэтому то, что сказала Татьяна Павловна Вепрецкая, что надо какие-то нормативные СНИПы перенести в ГОСТы, это как будто поставить пирамиду «с ног на голову». Не должно быть этого, так как сегодня есть законодательство о техническом регулировании и в нем написано, что только технические регламенты, принимаемые в виде Федерального закона или постановления Правительства, устанавливают обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования.
Нет, она говорила несколько о другом. У нас сегодня в сфере управления многоквартирными домами есть национальные стандарты, они утверждены приказами Росстандарта. И она говорила, что их нужно сделать по количеству больше, так как они не всю сферу эксплуатации многоквартирных домов охватывают. И самая большая проблема, которую я вижу, что они все рекомендательные. Они могут стать обязательными только если в договор управления их заложить.
То, что они сегодня рекомендательные, это полностью соответствует их статусу в соответствии с законодательством о техническом регулировании. Например, есть стандарт «Термины и определения», который очень сильно противоречит Жилищному кодексу. Кто-то пытался Жилищный кодекс исправить, кто-то пытался исправить Правила содержания общего имущества. Я не берусь судить этих людей, но то, что они пытались превысить свои полномочия, и придать априори рекомендательному акту нормативный характер, это точно. Татьяна Павловна хочет все включить в нацстандарты – тогда отмените Федеральный закон «О техническом регулировании» и технический регламент «О безопасности зданий и сооружений». Сначала отмените, а потом делайте это.
И критерии состояния должны находиться в рамках Технического регламента «О безопасности зданий и сооружений»?
Да. ГОСТЫ имеют рекомендательный характер, но часть ГОСТов может применяться как нормативные временно и нельзя это игнорировать.
У меня осталось еще два вопроса. Мы в февральском номере журнала опубликовали Вашу статью «Какой будет Стратегия развития ЖКХ на период до 2035 года в части управления многоквартирными домами». Стратегия полгода обсуждалась экспертным сообществом и сейчас, получается, о ней словно забыли. Что сейчас происходит с этой стратегией, и будет ли она принята в ближайшее время? А, может, она вообще не нужна? Мы же живем сейчас без нее…
Ответ на вопрос «Будет ли Стратегия развития ЖКХ на период до 2035 года?» – нет, никогда. Почему? Потому что на рабочей группе по регуляторной гильотине в сфере строительства и ЖКХ и одновременно в Правительстве Российской Федерации было принято такое решение. Потому что в Стратегии строительства и в Стратегии ЖКХ очень много пересекающихся вопросов – строящийся объект переходит на этап эксплуатации. У нас в Градостроительном кодексе ни много, ни мало есть целый раздел «Эксплуатация», он, правда, не распространяется на многоквартирные дома, но он объективно есть. Поэтому было принято политическое решение – скрестить эти две стратегии и сделать Стратегию развития строительной отрасли и ЖКХ, но год поменять на 2030-й, поскольку в строительной отрасли Стратегия была до 2030 года. И Минстрой подготовил проект этой стратегии. Но сама техника изложения этого проекта была менее детальная и основывалась она на достижении национальных целей. А национальные цели в ней прописаны очень глобально, и разработчики этого нового текста были вынуждены фактически «за уши притягивать» объективные мероприятия по ЖКХ к этим национальным целям. В итоге очень многие детали вылетели совсем. Я эту стратегию прочитал и не понял, как мы будем развиваться в нормативном плане до 2030 года, настолько все размыто, общо. Ведь в стратегии должны быть так все прописано, чтобы я мог оценить, а правильные ли мы делаем шаги, чтобы прийти к этому состоянию 2030 года?
Там же индикаторы должны какие-то быть в этой Стратегии?
Дело не только в индикаторах, все индикаторы на самом деле пишутся удобными для чиновников. Вот пример – если раньше было написано в Стратегии ЖКХ до 2035 года «собственники не достигли состояния, когда они являются грамотными и ответственными собственниками», то в Стратегии до 2030 года даже этих слов нет. И эта ситуация, что собственники никакие, удобна чиновникам. И она через 10 лет останется. И это я просто один пример привел, там много других моментов.
То есть, когда стратегия пишется для галочки, для чиновника, она не будет приводить к правильным изменениям. Нам очень много есть что менять, но когда государство не ставит эти вехи, то изменения будут очень эклектичными, отрывочными, разовыми, импульсивными действиями. Это неправильно.
Насколько я понимаю, ЖКХ в Стратегии теперь будет где-то внутри? И особо на нее в части развития нашей сферы полагаться не стоит?
Да. Я, например, считаю, что стратегическое решение – это отказ от лицензирования и переход к… Тут есть варианты. Например, вариант не лицензирования организаций, а аккредитации конкретных специалистов в сфере управления МКД. Надо чтобы профессиональное сообщество в рамках независимых каких-то процедур давало мандат – «мы за тебя ручаемся, ты как профессионал сможешь управлять многоквартирным домом». Я в этот путь верю – это было бы стратегическим решением. Но ничего подобного у нас нет. Приняли решение о лицензировании в свое время и теперь чиновники не хотят вожжи из своих рук выпускать.
Получается, что у нас вся Стратегия – это видение тех чиновников, которые у нас сейчас сидят в Департаменте ЖКХ Минстроя России? И на сегодняшний день они это видение свое отразили в этом документе?
То, что экспертное сообщество фактически не участвовало в разработке Стратегии, это факт, никакого учета позиций экспертов не было. И при подготовке этой сводной Стратегии до 2030 года «стройка плюс ЖКХ» – вообще не было даже рабочей группы. Нужна публичная площадка.
Мой последний в сегодняшнем интервью вопрос – глобальный – про научно-экспертный совет при Минстрое России. В январском номере мы опубликовали информацию, что ведущие отраслевые эксперты предложили создать научно-экспертный совет в жилищно-коммунальной сфере (НЭС ЖКХ). И Ассоциация «ЖКХ и городская среда» были в рядах тех «революционеров», которые выступали за создание НЭС ЖКХ. И наша организация тоже вошла в эту инициативную группу, и отраслевое Объединение работодателей, Президентом которого является Кочегаров Анатолий Дмитриевич, в нее вошло. А возглавил эту рабочую группу Широков Андрей Владимирович, руководитель Комитета по предпринимательству в жилищной и коммунальной сфере ТПП РФ. Насколько реальна перспектива создания НЭС ЖКХ в этом году и вообще, будет ли все это?
Может быть, если бы изначально разработанные Минстроем России «Правила деятельности по управлению многоквартирными домами и содержания общего имущества многоквартирных домов» прошли НЭС ЖКХ, то не было бы этого, как я выражаюсь, «мордобоя» этого документа, которое состоялось на всех экспертных площадках, включая даже regulation.gov.ru?
Ситуация здесь следующая. У нас есть Общественный Совет при Минстрое и его предназначение – общение с гражданами в широком смысле этого слова, то есть с обществом. Есть Комиссия по жилищной политике, ее возглавляет Надежда Борисовна Косарева, есть Комиссия по ЖКХ – ее возглавляет Булгакова Ирина Александровна, но сказать, что все проекты и постановления, которые готовит Минстрой, все приказы Минстроя проходят через эти две комиссии, нельзя. И сегодня не существует действующих органов взаимодействия профессионального экспертного сообщества с Минстроем России. На сайте Минстроя есть порядка полутора десятков научно-технических и научно-экспертных советов, но ни один из них не функционирует. Они были созданы еще при предыдущем руководстве Министерства. И поэтому существует острая потребность на одной площадке рассматривать проекты, и может быть даже инициировать те проекты, которые предлагает экспертное сообщество и практики, представители ассоциаций управляющих организаций, руководители управляющих организаций, даже не обязательно крупных, а люди, которые себя проявили как грамотные специалисты в сфере ЖКХ. Такая площадка отсутствует. К сожалению, то обращение, которое было инициировано той рабочей группой, которую вы перечисляли, дошло до Министра, было спущено до Департамента развития ЖКХ и никакого решения – ни положительного, ни отрицательного принято не было.
Если ни положительного, ни отрицательного решения не принято, значит проигнорировано. Разве я неправильно это понимаю?
По крайней мере, рассматривали все-таки. И то, что не приняли решение «за», не пошли навстречу, я просто не хочу использовать крайние формулировки «сознательно проигнорировано». Для понимания – у нас сейчас рассматривается проект постановления Правительства РФ «Правила управления многоквартирными домами и содержания общего имущества многоквартирных домов», и я задавал вопрос на Экспертном Совете Госдумы – а как мы будем в дальнейшем участвовать в разработке проекта? Он был на regulation.gov.ru до 23 июня, потом он пошел на рассылку в ФОИВы уже в доработанном виде, и этот доработанный вид уже никто из экспертов не видел. Потом придут замечания от разных ФОИВов, увидим ли мы эти замечания? Узнаем ли мы, какие замечания Минстрой захочет учитывать, по каким будет доказывать, что их не надо учитывать?
В итоге Светлана Валерьевна Никонова сказала, что «мы рабочую группу по этому документу создавать не будем, но можно участвовать в наших рабочих группах, которые уже созданы». Как я это понимаю процедурно? Представители Минстроя будут приходить на эти рабочие группы, выслушивать предложения. Хорошо, если будут отвечать – будет полемика какая-то. Но потом они будут удаляться к себе в кабинеты и будут сами принимать решения. Я понимаю, что орган власти не может передать свои функции по принятию решений экспертам, но коллективной выработки конечного решения не будет. Будет рассмотрение и принятие решения. Это решение не будет приниматься в рамках какой-то рабочей группы. Что такое создание рабочей группы? Есть такая широкая практика в Госдуме, когда рассматриваются сложные законопроекты, по которым есть разные варианты и надо найти компромиссное решение. Рабочая группа вырабатывает устраивающие всех участников отношений решение, и оно выносится на соответствующий Комитет и дальше на Государственную Думу. Когда есть много разных вариантов, депутаты исходят из того, что разумные решения могут быть разные и компромиссное решение вырабатывает рабочая группа. Если там заведомо никакой крамолы нет, этот текст депутаты и выносят, есть некая договоренность. Такой договоренности по выработке текста ни на уровне концепции, ни на уровне переписывания и исправления текста нет, к сожалению. И Научно-экспертный Совет мог бы являться такой площадкой, но пока он не создан, такой площадки, к сожалению, нет. Надо будет и дальше продолжать предлагать Минстрою создать такую площадку, убеждать его, и я все-таки надеюсь, что нас Минстрой услышит.
Спасибо большое, Дмитрий Павлович, за такое обстоятельное интервью. Слушая Вас, вспоминала, что почти 20 лет назад (еще при Госстрое России) у нас был научно-технический Совет, и все документы проходили через него. И нормативы численности, и нормы расхода материальных ресурсов по отраслям, которые нашим центром разрабатывались. И даже разработанный нами проект постановления Правительства «Основы ценообразования в сфере ЖКХ» (Постановление Правительства РФ от 17.02.2004 № 89 "Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства"), который был разработан до Жилищного кодекса, тоже проходил этот НТС. Его потом отменили не потому, что это был какой-то плохой документ, а в связи с тем, что у нас должна была создаваться конкуренция в сфере управления многоквартирными домами, хотя сейчас мы снова, по сути, к этому возвращаемся. И если НТС одобрял какой-то документ, его утверждали. Если Научно-технический совет этот документ блокировал, говорил «на доработку», документ шел на доработку, после которой НТС его еще рассматривал, и только при положительном решении совета он утверждался.
Я очень надеюсь, все же, что у нас в отрасли начнутся положительные изменения. Ведь в отрасли трудится очень много профессиональных экспертов, просто мне думается, их нужно не только слушать нашему отраслевом министерству, но и начать слышать. Поэтому я желаю Вам быть услышанным на всех экспертных площадках и даже Минстроем!
И, пользуясь таким замечательным случаем, хочу поздравить Вас с юбилеем - 60-летием и от всей души пожелать Вам доброго здоровья, благополучия, новых побед и свершений на профессиональном поприще!…
Беседовала главный редактор журнала «ЖКХэксперт: экономика и право»,
заместитель генерального директора
Научно-исследовательского центра муниципальной экономики,
Межецкая Вероника Анатольевна
Ознакомься с другими интервью и статьями лауреатов и победителей конкурса можно здесь.
