Мы продолжаем публикацию статей и интервью участников и лауреатов Всероссийского конкурса профессиональных отраслевых экспертов «Эксперт ЖКХ-2022».
Предлагаем вашему вниманию статью генерального директора ООО УК «ПЕНТА» Али Арбиевича Божко «Практика решения проблем на рынке ЖКХ при развитии частной управляющей организации».
Статья была опубликована в ноябрьском номере журнала «ЖКХэксперт: экономика и право» за 2022 год.
В статье рассматривается круг проблем, с которыми приходится сталкиваться при развитии частной управляющей организации, и даны некоторые рекомендации по их решению.
Ее автор – Али Божко – стал одним из лауреатов конкурса, заняв 2-е место в номинации «Лучший экспертный материал по решению экономических проблем сферы управления МКД».
В настоящее время активным ходом идет прием материалов для участия во Всероссийском конкурсе профессиональных отраслевых экспертов «Эксперт ЖКХ-2023» . Ждем ваших материалов для публикации в наших журналах «ЖКХэксперт: экономика и право» и «Цены и тарифы в ЖКХ». Эти материалы станут участниками конкурса!
Практика решения проблем на рынке ЖКХ
при развитии частной управляющей организации
УК «ПЕНТА» — одна из первых коммерческих организаций в России на рынке ЖКХ. В управлении и эксплуатации жилищного фонда г. Москвы и Московской области мы работаем с 1992 года. За это время сменилось целое поколение коммунальщиков.
На данный момент в управлении у УК «ПЕНТА» находятся более 200 многоквартирных домов (МКД) общей площадью более 2 миллионов квадратных метров.
Сейчас компания обладает серьёзными производственными ресурсами, в числе которых:
· разветвленная сеть производственных и офисных помещений;
· квалифицированный административно-управленческий персонал (АУП) и линейный персонал;
· собственная уборочная техника.
Накопленный опыт деятельности по управлению МКД позволяет очертить круг проблем, с которыми придется столкнуться при развитии частной управляющей организации (УО) и дать некоторые рекомендации по их решению.
Основными факторами, которые стоит учитывать при выборе локации по управлению МКД, являются следующие:
· Минимальный объём управления
Основываясь на опыте и статистике, полагаем, что рентабельность предприятия по управлению МКД, начинается от 100 тыс. кв. м. начисляемой площади. Это позволит содержать АУП, технический персонал и обеспечивать финансирование привлеченных подрядных организаций.
Когда к нам обращаются активные собственники с предложением зайти на управление МКД, нами проводится серьезная аналитическая работа.
Проводится анализ ближайшего жилого фонда по следующим параметрам:
- техническое состояние МКД;
- площадь МКД;
- площадь и состояние придомовой территории;
- полнота выполнения своих обязательств существующей управляющей организацией.
Мы должны четко представлять, какие перспективы развития в этой локации есть у нашей УК, с какими расходами и проблемами мы можем столкнуться. Только после проведения данной работы нами принимается решение о начале работы в данной локации.
· География МКД
Территориальный разброс находящихся в управленииМКД может существенно осложнить логистику по эксплуатации и управлению МКД и значительно поднять величину фонда заработной платы (ФЗП) по предприятию и себестоимость производства работ.
Приведу пример. Средний объём участка по управлению и эксплуатации составляет 250 тыс. кв. м начисляемой площади. В штат участка входит: управляющий МКД, три техника-смотрителя, специалист по работе с населением и линейный персонал (сантехники, электрики, плотники, дворники и т.д.).
Когда у нас в управлении находится от 1-3 МКД в удалении от основных участков, это не снимает с нас ответственности за предоставление услуг должного качества. Соответственно, там тоже будет свой управляющий, техник-смотритель и т.д.
В итоге нагрузка ФЗП на 1 кв. м начисляемой площади может отличаться кратно, что, естественно, скажется на объеме работ, которые может выполнить управляющая организация (УО) в МКД.
· Технические характеристики жилищного фонда и прилегающей территории
Это один из основных факторов, влияющих на рентабельность управления, который необходимо принимать во внимание.
Также стоит учитывать, что для органов местного самоуправления является большой проблемой, когда УО в определенной локации берет в управление дома только с хорошими техническими характеристиками, в то время как аварийный и убыточный жилой фонд остается невостребованным.
· Муниципальные тарифы в городских округах
Наша УК работает по муниципальным тарифам, при этом нужно учитывать, что в Московской области разница тарифов на дом с одинаковыми техническими характеристиками может достигать 30%. Например, в Раменском г.о. тариф по содержанию жилья на дом с мусоропроводом, двумя и более лифтами – 43,71 руб./кв. м, в Солнечногорском г.о. – 33,29 руб./кв. м.
Проблематика при управлении МКД:
● Дебиторская задолженность
УК «ПЕНТА» начисления собственникам производит через «МосОблЕИРЦ».
Если предыдущая УО начисления производила таким же способом, то средний сбор в первые три месяца управления МКД составляет в среднем 75% от месячных начислений, что влечет за собой неисполнение в полном объеме предоставляемых услуг, в соответствии с договором управления МКД.
Возможна и другая ситуация, что предыдущая УО имела свой расчетный отдел и начисления производила самостоятельно. С протоколом общего собрания собственников (ОСС) по смене на новую УО она не согласна, оспаривает его в суде, а параллельно производит начисления. В ситуации с двойными платежками собственники предпочитают вообще не платить до появления ясности в этом вопросе. Эти риски также стоит учитывать.
Начисления за ЖКУ необходимо производить четко, в срок и дата выставления первого платежа не должна превышать один календарный месяц с даты принятия МКД в управление, иначе возникает дополнительная финансовая нагрузка на собственников помещений, сбор платежей за два-три месяца одновременно негативно влияет на общий валовый сбор.
Необходимо составить план действий по передаче документов в ресурсоснабжающие организации (РСО), в соответствии с ФЗ-№59 от 03.04.2018г., с целью оформления и заключения прямых договоров РСО с собственниками МКД, что существенно понижает риски УО в плане роста задолженности за коммунальные услуги перед РСО.
Просроченная задолженность жителей начинается с 3-его месяца неоплаты, до этого периода времени проводятся первичные уведомительные процедуры по взысканию задолженности (объявления на подъезды, в почтовый ящик, повторные ЕПД, обзвоны и т.п.). Необходимо учитывать разницу между общей задолженностью за ЖКУ и задолженностью по услугам УО. Общая задолженность в разы больше. При оплате через МФЦ и (или) МосОблЕИРЦ (оплата по ЕПД), поступившие денежные средства распределяются пропорционально на все услуги.
С 3-х месяцев задолженности необходимо организовывать судебные мероприятия по взысканию задолженности, сбор документов занимает значительное время , так как формирование суммы задолженности производится с учетом сведений о собственниках (долевая собственность, совместная собственность и т.п.), а также выяснение возраста собственника (согласно Семейному кодексу РФ взыскание по содержания имущества за детей производится с их законных представителей - родителей, что увеличивает объем приказного производства). С учетом внесения изменений в действующее законодательство сумма задолженности до 50 тысяч рублей взыскивается судебным приказом (который может подлежать отмене по заявлению второй стороны, без оплаты суммы долга, без объяснения причин несогласия с его вынесением) при отмене – повторно исковое производство. При этом необходимо указание одного из идентификаторов должника, к примеру, номера ИНН, СНИЛС, паспортных данных. Значит срок вынесения судебных приказов увеличиться, поскольку необходимо делать дополнительные судебные запросы для установления хотя бы одного идентификатора.
После получения вступившего в законную силу судебного приказа или исполнительного листа необходимо произвести процедуру по фактическому исполнению судебного акта. В этом отношении наиболее интересный способ – обращение в Федеральную службу судебных приставов. В настоящее время полномочия судебного пристава-исполнителя очень широки (наложение ареста на счета в большом количестве Банков, арест имущества, ограничение выезда за границу, наложение ареста на регистрационные действия с недвижимостью и иные). Однако в связи с большой загруженностью судебные приставы-исполнители не соблюдают сроки проведения регламентных процедур, а в связи с внутренней отчетностью открытые исполнительные производства у себя не держат более трех месяцев, возвращая документы взыскателям с актом о невозможности взыскания.
Самостоятельное взыскание возможно при обращении напрямую в Банки, однако тем самым взыскатель ограничивает себя одним кредитным учреждением. Сведениями о трудоустройстве взыскатель обладает редко, поэтому обращение с исполнительным документом на работу производится в единичных случаях.
В целях сокращения имеющейся задолженности за ЖКУ ООО УК «ПЕНТА» в полном объеме использует досудебные и судебные возможности по взысканию задолженности. Из опыта: направлено предложение в РСО о проведении работ по ограничению коммунальных услуг на подряде, осуществляется помощь судебной системе в подготовке проектов судебных приказов, так же осуществляется помощь приставам-исполнителям в систематизации документации по Обществу в процессе проработки вопросов признания должника банкротом и направления данных о наличии задолженности в Бюро кредитных историй.
● Эксплуатация собственными силами или с привлечением подрядных организаций
Является одним из основных факторов, влияющих на рентабельность предприятия. Любой подрядчик закладывает себе прибыль, но на стадии вхождения на рынок ЖКХ, рациональнее использовать подрядные организации, которые уже обладают материальным и трудовым ресурсом. Например, не имеет смысла в штате держать человека, отвечающего за дезинфекцию и дератизацию или слаботочника по домофонным системам при наличии 10 домов в управлении.
Но при развитии УО наступает момент, когда рациональнее переходить на собственные силы. В зависимости от уровня развития, происходит и смена того или иного подряда на хозяйственный способ, так в планах УК «ПЕНТЫ» организация самостоятельного обслуживания лифтового хозяйства.
Ещё один фактор, влияющий на рентабельность УО, диктующий необходимость привлечения подрядных организаций — налог на добавленную стоимость. При обслуживании МКД своими силами у крупных управляющих организаций возникает значительная нагрузка в виде налога на добавленную стоимость. В соответствии с п. 30 ч.3 ст. 149 НК РФ не подлежат налогообложению услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД в случае приобретения указанных услуг у лиц, непосредственно их оказывающих. В целях оптимизации налогообложения крупные управляющие организации организуют приобретение таких услуг у предприятий, применяющих упрощенную систему налогообложения, однако в этом случае возникает опасность появления претензий со стороны ИФНС и как следствие, доначисление налогов, привлечение руководителей к административной, а иногда и к уголовной ответственности. Аналогичную проблему может принести дробление бизнеса или распределение МКД между аффилированными управляющими организациями с целью применения упрощенной системы налогообложения.
Внедрение понятной, адекватной системы налогообложения в сфере управления МКД приведет к обострению добросовестной конкуренции и, как следствие, повышению качества оказываемых услуг населению при стабилизации цены.
● Квалификация кадров
В 2016 году был принят Федеральный закон № 238-ФЗ «О независимой оценке квалификаций». Наше предприятие при взаимодействии с СПК ЖКХ принимало активное участие в разработке и утверждении ряда профессиональных стандартов, необходимых при управлении персоналом для формирования кадровой политики, разработки должностных инструкций и т.д.
В настоящий момент на предприятии работает четыре эксперта, аккредитованные СПК ЖКХ, 40% персонала повысили квалификацию по рабочим профессиям.
Проводимое на регулярной основе повышение квалификации специалистов позволило поднять качество и производительность труда на должный уровень.
Очевидно, что непрерывное развитие и обучение сотрудников является залогом достижения поставленных перед отраслью целей в части повышения качества и безопасностиуслуг, оказываемых населению.
· Невозможность в полной мере провести аудит инженерных систем и конструктивных элементов
Это — одна из основных проблем при заходе на управление новым МКД. Как правило, старая управляющая организация противодействует проведению ОСС по смене УО. Соответственно, нет возможности в полной мере провести анализ технического состояния инженерных систем из-за отсутствия доступа в инженерно-технические помещения.
Возможность в полной мере провести технический аудит наступает лишь со дня включенияМКД в реестр лицензии УО, соответственно у новой УО нет возможности заранее спланировать план работ и оценить их стоимость. Конкретно у нас нередки случаи, когда при техническом аудите в относительно новом доме приходится с нуля восстанавливать системы ДУ и ППА, а это влечет значительные вложения, к которым нужно быть готовым.
В 2016 году ГЖИ Московской области была предпринята попытка провести оценку физического износа МКД в Московской области, тогда на сайте «Реформа ЖКХ», а потом и в системе АИС ГЖИ Московской области были сведения о проценте износа инженерных систем и конструктивных элементов МКД. Однако данные, приведенные в процентах, не отражают реальной картины и не дают возможности при подготовке договора управления многоквартирным домом реально отразить необходимые объемы ремонта.
· Проведение ОСС
В 2005 году в России появился рынок частных управляющих организаций. Основные цели, которое при этом преследовало правительство РФ, это — создание на рынке ЖКХ здоровой конкуренции с последующим повышением качества оказываемых услуг.
С нашей точки зрения, основная проблема, с которой столкнулась данная реформа – это безучастность самих собственников жилых помещений к жизни своего дома. Ментально у большинства собственников зона ответственности заканчивалась входной дверью в квартире.
Но мы видим, как меняется ситуация в обратную сторону. Всё больше собственников интересует, какая УО обслуживает их дом, как выполняет взятые на себя обязательства, проявляет инициативу. Немало этому поспособствовали механизмы, которые внедрили власти г. Москвы и Подмосковья (создание электронных порталов Добродел/Активный гражданин/ ЕДС/ проведение форумов Советов домов с органами власти и Жилищными инспекциями).
Основываясь на собственном опыте, можем сказать, что собрать кворум в доме при проведении ОСС, это большая и серьёзная работа. Бывает так, что собственники дома хотят видеть нашу УО в управлении дома и мы понимаем, что они способны провести работу по голосованию, однако брать в управление один дом в отдельной локации не рентабельно, поэтому совместными усилиями рассматривается вопрос по проведению ОСС в соседних домах. Но набрать в доме кворум, где есть сильные активисты это одно дело и совсем трудно выполнимое, если дом безучастен.
Недавно Федеральным законом от 11.06.2022 № 165-ФЗ были внесены изменения в ст.44 и 46 Жилищного кодекса РФ. Теперь для принятия решения о смене УО необходимо собрать не большинство голосов от общего числа принимающих участие в ОСС в МКД, а 50%+1 голос от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
Считаем, что данные изменения в законодательстве окончательно подорвут проведение легитимных ОСС и создадут огромные проблемы для УО.
Дополнительная проблема — это подделка протоколов общих собраний, фальсификация ОСС. Хотя и внесена норма, признающая протокол общих собраний официальным документом, однако практика привлечения виновных к ответственности складывается крайне медленно. Опять же накладывает свое действие административный ресурс ГЖИ крайне неохотно принимает решение об исключении МКД из реестра лицензии у нужных управляющих организаций, даже при установлении факта подделки протокола общих собраний, есть примеры, когда формально дом вывели из реестра лицензии, но не вернули в реестр прежней УО, тогда вступает в действие статья 200 ЖК РФ и управляющая организация, у которой исключили МКД из реестра, продолжает управлять этим домом, как домом, оставшимся без управления.
● Административный ресурс
Создается впечатление, что до сих пор нет чёткого определения, что же такое сфера управления МКД: рынок или государственный сектор. Таким образом, зачастую решение руководителя органа местного самоуправления, представителя органов государственной власти является решающим при определении решения государственного жилищного надзора о внесении изменений в реестр МКД лицензиата (управляющей организации). Это также создает дополнительные проблемы на рынке управления МКД.
●Взаимоотношения с РСО
Ресурсоснабжающие организации находятся в таком состоянии, когда им выгоднее иметь крупного контрагента и взыскивать задолженность с управляющей организации, поэтому она всегда находится в зоне риска. Можно приводить различные примеры: так при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию региональные операторы, в случае, когда норматив установлен с площади жилого помещения, начисляют плату за услуги по жилой площади многоквартирного дома, не обращая внимания на то, что большинство квартир в доме ещё не заселено и у управляющей организации даже сумма начислений меньше, чем акты и счета, которые выставляют РСО. Суды заведомо принимают сторону РСО. Кто-нибудь обратил внимание на количество банкротящихся управляющих организаций? Был проведен анализ причин, ставших причиной банкротства? Даже, если управляющая организация справилась с этими проблемами, то это было сделано за счет добросовестных собственников, которые недополучили услуги. Также РСО очень неохотно переходят на прямые расчеты. Зачастую после принятия решения собственниками помещений РСО тянут до последнего, прежде чем перейдут на прямые расчеты. В ЖК РФ установлен срок на такой переход ,и РСО всегда используют его в полном объеме. Крайне редки случаи, когда РСО переходят на прямые расчеты, пользуясь правом, предоставленным им законом. В любом случае все РСО — это «священные коровы», которые всегда диктуют свои условия управляющим организациям.
●Несогласованность законодательства
До сих пор в сфере управления МКД действует более 1500 законодательных актов, такое количество норм влечет за собой множество противоречий.
Так, например, ЖК РФ обязывает УО передавать новой управляющей организации средства специального счета, запрещая их включать в конкурсную массу при банкротстве. Однако рассмотрим случай, когда управляющая организация признана банкротом, введена процедура наблюдения, назначен арбитражный управляющий. В соответствии со статьёй 198 ЖК РФ, ГЖИ выводит МКД из реестра лицензий такой управляющей организации она обязана прекратить управление, а ОМСУ обязан инициировать ОСС. Но ОМСУ не до этого и управляющая организация продолжает оказывать услуги на основании всё той же ст. 200 ЖК РФ. Передавать спецсчет некому, нет новой управляющей организации, ОСС не состоялось, временная управляющая организация не назначена, конкурс не проведен. Дальше конкурсное управление. Руководителем управляющей организации становится арбитражный управляющий, который просто игнорирует норму ЖК РФ, руководствуясь законом о банкротстве, а по закону о банкротстве (Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)") специальный счет это имущество, которое включается в конкурсную массу и подлежит реализации. Плакали денежки собственников помещений МКД, и виноватых нет.
Другой пример: Правила пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению, утвержденные постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 №410(далее – Правила №410) предписывают управляющей организации заключать договор на техническое обслуживание и ремонт ВДГО не менее, чем на три года. Однако, если у организации доля участия государства более 50 % или она является муниципальным бюджетным учреждением (МБУ), то тогда она должна работать по 223-ФЗ или ещё страшнее, по 44-ФЗ, которые обязывают формировать ежегодные планы-графики закупок и закрывать финансовый год, таким образом большинство муниципальных и государственных предприятий нарушают Правила №410, заключая договор на техническое обслуживание и ремонт ВДГО ежегодно, сроком на один год. В Москве, надо отдать должное, большинство предприятий заключают трёхлетние договора
В чем залог успешного развития управляющей организации на рынке ЖКХ?
Это прозрачная и понятная для собственников финансовая и производственная политика управляющей организации, тесное взаимодействие с активистами (все это должно основываться на совместных работах по составлению актов весеннее-осеннего осмотра общего имущества МКД, составлении дефектных ведомостей для последующего расчета стоимости работ по текущему ремонту и принятия общего решения по плану текущего ремонта на будущий период).
Годовой ХФП (хозяйственно-финансовый план) МКД мы делим на две части.
В первую часть мы включаем комплекс обязательных работ по технической эксплуатации МКД. Планирование осуществляется на основе статистических данных и технических характеристик дома. Туда входят:
• сезонные мероприятия;
• уборка МОПа и дворовой территории;
• ОДС (выполнение заявок населения);
• услуги подрядных организаций (обслуживание лифтов, дезинфекция и дератизация, ДУ и ППА, видеокамеры, домофоны).
Вторая часть ХФП – это средства, которые идут на выполнение работ по дому, после согласования с советом МКД. Спектр возможных работ может быть очень широким, начиная от ППР подъезда до дизайнерского ремонта МОП. Решает совет дома.
По факту это происходит следующим образом. Совет дома совместно с инженерной службой УО определяют виды и состав работ по МКД. Инженеры УО, в свою очередь, могут донести информацию до совета дома о необходимости проведения работ на инженерных коммуникаций, которые находятся в технических помещениях. Если такая необходимость имеется, они должны показать и обосновать совету МКД важность проведения этих работ. В итоге составляется протокол, где указываются виды и состав работ. Далее делается смета на эти работы, и после окончательного согласования с советом МКД УО начинает выполнять мероприятия по организации работ.
По опыту можем сказать, что в среднем пропорции между первой и второй частью ХФП составляют 60/40. Конечно, много зависит от состояния МКД и времени, в течение которого дом находится под нашим управлением.
Тесное взаимодействие с активистами у УК «ПЕНТА» заключается в:
• создании общедомовых чатов с участием сотрудников УК;
• cогласовании вида и состава работ, производимых по МКД;
• участии УК в мероприятиях, не связанных с управлением МКД (организация праздников, субботников и т.д.).
Считаем, что будущее на рынке ЖКХ за добросовестной конкуренцией. И выживут те управляющие организации, которые смогут предложить собственникам наиболее качественные услуги по управлению и содержанию МКД.
