Мы продолжаем публикацию статей и интервью участников и лауреатов Всероссийского конкурса профессиональных отраслевых экспертов «Эксперт ЖКХ-2022».
Предлагаем вашему вниманию интервью с заместителем Председателя Комитета по предпринимательской деятельности в сфере жилищного и коммунального хозяйства Торгово-промышленной палаты Российской Федерации, руководителем Экспертного совета Комитета ТПП РФ Александром Сауловичем Вербицким «Экономику, в рамках которой функционирует управляющая организация, необходимо коренным образом менять».
Интервью было опубликовано в октябрьском номере журнала «ЖКХэксперт: экономика и право» за 2021 год.
Интервью посвящено ключевым проблемам жилищной сферы, без решения которых невозможно выбраться из тупика, в котором оказалось на сегодняшний день управление в жилищной сфере, возможным путям решения этих проблем, в том числе путем реализации пилотного проекта в 2-3 регионах. В интервью также затронуты проблемы энергосбережения, энергосервиса, закона о прямых договорах, цифровизации ЖКХ.
В настоящее время активным ходом идет прием материалов для участия во Всероссийском конкурсе профессиональных отраслевых экспертов «Эксперт ЖКХ-2023». Ждем ваших материалов для публикации в наших журналах «ЖКХэксперт: экономика и право» и «Цены и тарифы в ЖКХ». Эти материалы станут участниками конкурса!
Экономику, в рамках которой функционирует управляющая организация, необходимо коренным образом менять
Интервью
с Вербицким Александром Сауловичем, заместителем Председателя Комитета
по предпринимательской деятельности в сфере жилищного и коммунального хозяйства
Торгово-промышленной палаты Российской Федерации,
руководителем Экспертного совета Комитета ТПП РФ
Александр Саулович, мы с Вами знакомы давно и поэтому хочу начать это интервью с воспоминаний. Началось наше знакомство с совместной разработки норм труда на установку, обслуживание и ремонт счетчиков воды в далеком 1999 году, я тогда была ответственной за этот сборник. Вы в тот период работали в фирме «Ценнер-водоприбор ЛТД», где мы апробировали наш сборник. Можете рассказать, сколько лет Вы работаете в системе жилищно-коммунального хозяйства, где работали и какими темами занимались? О Вашем огромнейшем опыте работы…
Опыт действительно большой. Начинал я работать в Академии коммунального хозяйства им. К.Д. Памфилова в научно-исследовательском институте коммунального водоснабжения и очистки воды. Он существует и сейчас еще.
Да, НИИ КВОВ.
Правда, немного тематика там изменилась.
А счетчиками воды я начал заниматься с 1976 года. Я работал с производителями счетчиков, работал над изменением стандарта на счетчики (ГОСТ Р 50601-93. Государственный стандарт Российской Федерации. Счетчики питьевой воды крыльчатые. Общие технические условия" (принят и введен в действие постановлением Госстандарта России от 09.11.1993 № 229). И в 1997 году с моей помощью установка квартирных счетчиков как обязательная процедура была введена в СНиП «Внутренний водопровод и канализация зданий» (Строительные нормы и правила СНиП 2.04.01-85* "Внутренний водопровод и канализация зданий" были утверждены постановлением Госстроя СССР от 4 октября 1985 г. № 189. Приказом Минрегиона России от 29 декабря 2011 г. № 626 настоящие СНиП признаны не действующими на территории РФ с 1 января 2013 г. Введена актуализированная редакция настоящего документа с шифром СП 30.13330.2012. Отдельные части настоящих СНиП, указанные в Перечне национальных стандартов и сводов правил, утвержденном распоряжением Правительства РФ от 21 июня 2010 г. № 1047-р, признаны обязательными для применения для обеспечения соблюдения требований Технического регламента о безопасности зданий и сооружений).
С 2005 года я не работаю в «Ценнер-водоприбор», а являюсь руководителем Экспертного совета Комитета по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства ТПП РФ.
Так что опыт действительно достаточно большой.
45 лет я насчитала, если вести отсчет с 1976 года, плюс Академия, получается…
Почти полвека.
Это впечатляет. А какой ВУЗ Вы окончили?
МИСИ – Московский инженерно-строительный институт, специальность «Водоснабжение и канализация».
Александр Саулович, тут можно только аплодировать – у Вас базовое профессиональное образование, и почти 50 лет Вы проработали по своему базовому профессиональному образованию. Сейчас не много специалистов в сфере ЖКХ с базовым образованием и таким опытом работы. К сожалению, у нас в отрасли эта тема сейчас «хромает».
Александр Саулович, знаю, что в рамках Вашей работы в Комитете по предпринимательской деятельности в жилищной и коммунальной сфере ТПП РФ неоднократно, в том числе и с Вашим участием, поднимались проблемы управления многоквартирными домами в нашей стране. Можете их озвучить?
Проблем очень много, но сначала нужно признать, что сейчас в стране не существует никакого единого жилищно-коммунального хозяйства, как было раньше в период плановой экономики, когда собственниками всех объектов здесь были органы публичной власти. Сейчас в жилищной сфере, по результатам слабо продуманной приватизации жилищного фонда в РФ (Интересно признание бывшего в свое время председателем Верховного совета РФ Р.И. Хасбулатова о том, как появился Закон о приватизации жилищного фонда РФ - «Закон...— четкий, короткий. На трех страницах. Я его написал...». Но никакого предварительного обсуждения норм этого Закона со специалистами не было, что создало множество проблем в жилищной сфере, которые и сегодня не имеют решений), почти весь этот фонд передан в собственность граждан и даже в коммунальной сфере многие объекты теперь не являются публичной собственностью. Но, к сожалению, публичная власть по-прежнему принимает массу решений по регулированию отношений в жилищной сфере экономики страны, где состояние многих многоквартирных домов (МКД) продолжает ухудшаться, а бывший их «хозяин» теперь почти полностью устранился от финансирования содержания МКД.
Есть отдельная жилищная сфера экономики страны с очень большими (и привлекательными для многих) денежными потоками платы граждан за содержание квартир и коммунальные услуги. В ней, как Вы знаете, работают управляющие организации, которые часто неверно называют управляющими компаниями. Присутствуют здесь и объединения собственников жилья. Одно время они назывались ТСЖ, теперь называются «товарищества собственников недвижимости», но это на самом деле немного что поменяло.
Но, в органах и законодательной, и исполнительной власти все еще считают, что есть жилищно-коммунальное хозяйство. Из-за этого возникает много недоразумений, потому что даже разработка документов для жилищной сферы очень часто ведется коммунальными структурами - мощными лоббистами своих интересов так, чтобы денег поступало им побольше и регулярно.
И вообще всю эту экономику можно охарактеризовать словами «заходя сюда, желательно сесть на поток». А поток денежный, как Вы знаете, здесь очень велик. Это миллиарды рублей, к этому потоку очень многие стараются подключиться и использовать этот поток в своих целях. И отсюда масса всяких неприятностей при управлении жилищной сферой. Ведется это управление вроде бы по новому Жилищному кодексу, но можно почти наверняка утверждать, что ни один собственник жилья этот кодекс, который регулирует его действия, права и ответственность, на самом деле не читал. Действительно, читать и понимать Жилищный кодекс сегодня достаточно сложно - в него непрерывно вносятся изменения, дополнения, выпускаются различные подзаконные акты. Все это, в основном, только запутывает ситуацию, потому что есть три ключевых проблемы, без решения которых никуда двигаться дальше нельзя, но следует считать, что жилищная сфера управления на сегодня зашла в тупик.
Первое, что надо понять – чем собственники владеют, чем и как могут и должны распоряжаться. На сегодняшний день здесь собственность довольно любопытная – это покрытия полов в квартире, туалет и прихожая, и, самое главное – стальная дверь на входе в квартиру, чтобы никого туда стараться не пускать. Но это, конечно, не верно. До тех пор, пока законодатель не признает, что любая квартира в МКД - лишь элемент в едином объекте недвижимости (который обладает всеми признаками недвижимости, поскольку неразрывно связан с землей, на которой стоит), ничего не изменится. Однажды один большой чиновник сказал – смотрю на многоквартирный дом – это типичный объект недвижимости, однако ни в каких документах, регламентирующих его судьбу, он таковым не является.
Только поняв, что это единый объект - МКД и земля, на которой он стоит, мы сможем решить судьбу тех, кто является собственниками помещений в этих домах. Сегодня это граждане, физические лица, и юридические лица, которые могут владеть собственностью в многоквартирных домах, но они по закону ни во что обязательно не объединены. Несмотря на то, что есть уже ТСН вместо ТСЖ, никакого обязательного участия в объединениях собственников, как бы его не называли, на сегодняшний день нет. Без этого не решить проблему оплаты коммунальных ресурсов, поступающих в дома, не решить проблемы совместной деятельности этих организаций. Хотя надо отметить, и мы уже неоднократно обращали внимание органов публичной власти на то, что очень просто все это сделать и объединение может быть в ассоциациях, если оно установлено законом. То есть в Жилищный кодекс необходимо ввести одну строчку, что собственники многоквартирных домов в обязательном порядке должны вступать в такие объединения, как ассоциации (ГК РФ, cтатья 123.8. Основные положения об ассоциации), и тогда, возможно, многое будет меняться в лучшую сторону.
Третий пункт коренных недостатков – это система лицензирования деятельности по управлению МКД, где допускается, что управляющей организацией может стать практически любая структура, даже с уставным капиталом в 10 тысяч рублей. До тех пор, пока это так, никакой нормальной экономики здесь реально быть не может. Никакие кредиты на свою деятельность эти управляющие организации получать не смогут. И они абсолютно не в состоянии быть ответственными по платежам ресурсоснабжающим организациям по договорам энергоснабжения. Все, что сегодня предпринимается для того, чтобы повысить собираемость платежей, все это практически не работает из-за того, что нет ни единого ответственного, финансово состоятельного объединения собственников, ни экономически состоятельной управляющей организации (последних иногда пренебрежительно называют «управляшками», хотя именно они должны быть «лучшими друзьями» собственников квартир).
Конечно, необходимо отказываться от лицензирования и переходить к саморегулированию. Попытки сделать это уже предпринимались не один раз, но ничего не получается, потому что эти мелкие управляющие организации, основная часть которых имеет уставный капитал 10 тысяч рублей, никак не могут объединиться в солидное СРО, чтобы выступать лоббистом интересов управляющих организаций перед органами публичной власти. При этом нужно иметь в виду, что строительные организации уже имеют достаточно эффективную систему саморегулирования, где они объединяются, у них есть компенсационные фонды, под которые можно получать поручительство по кредитам. И можно утверждать, что до тех пор, пока управляющие организации не станут соответствовать новым требованиям, которые им предъявят саморегулируемые организации, ничего хорошего в интересах всех субъектов, которые участвуют в жилищных отношениях, сделать невозможно.
Следует отметить, что нигде в мире нет такого, чтобы собственники помещений в многоквартирных домах сами определяли, вступать им в объединение или не вступать. Естественно, членство в объединениях у них является обязательным, и никакая регистрация собственности не может быть сделана без вступления в такие объединения. Сейчас уже появляются достаточно крупные структуры, которые занимаются управлением многоквартирными домами, и они могли бы создавать состоятельные и эффективные СРО. Наш Комитет уже несколько лет пытается стимулировать создание таких объединений. До тех пор, пока будут существовать мелкие экономически несостоятельные управляющие организации, ничего хорошего не будет.
Это три ключевых проблемы, без решения которых судьба жилищной сферы будет оставаться достаточно печальной. Причем еще следует отметить, что публичная власть и СМИ сделали небольшие, незначительные по капиталу управляющие организации «мальчиками для битья». Их всячески порицают, обвиняют в массе грехов. Грехи есть, конечно, у многих организаций, но они связаны не с тем, что управляют этими организациями нехорошие люди (хотя и такое бывает), а с проблемами законодательного и нормативного регулирования деятельности этих организаций.
Александр Саулович, спасибо большое, что Вы «заострили» эти «три кита». Но почему все эти проблемы до сих пор существуют, ведь Жилищному кодексу уже 16 лет? Какие пути решения этих трех проблем Вы сейчас видите? Возможно ли вообще решение этих проблем при том законодательстве, которое сейчас, начиная от Жилищного кодекса, работает или Вы тоже считаете, что «Жилищный кодекс нужно сжечь» (Мнение о том, что «Жилищный кодекс нужно сжечь» было озвучено на заседании Комитета по предпринимательской деятельности в жилищной и коммунальной сфере ТПП РФ 18 марта 2021 года на тему «Правовые и экономические взаимоотношения в жилищной сфере: собственники, управляющие и поставщики коммунальных ресурсов»)?
Да, я был на том заседании Комитета, где наш коллега, заместитель председателя Союза юристов Москвы Александр Толмачев озвучил это радикальное предложение. Книги вообще-то сжигать нехорошо, но отправить в архив Жилищный кодекс было бы замечательно. Дело в том, что необходимо определить основание Жилищного кодекса, его концепцию. Вот эти три пункта, которые я назвал, они как раз и должны стать доктриной норм в жилищной сфере, и я считаю, что надо согласиться с ними. Конечно, требуется вводить новые нормы по определению платы за содержание квартир в размере, достаточном для качественного содержания МКД, требуется отменить все нормы по «прямым договорам» энергоснабжения собственников квартир с ресурсоснабжающими организациями и т.д.
Кстати, некоторые дефекты Жилищного кодекса уже частично признаются Минстроем, где, например, понимают, что вступление собственников в объединения должно стать обязательным. В рамках существующего Жилищного кодекса эти и многие другие проблемы жилищной сферы решить практически невозможно, и поэтому надо начинать с тех трех ключевых позиций, о которых я сказал выше.
Наш Комитет уже отправлял в Фонд содействия реформированию ЖКХ эти предложения, но реального отклика они не нашли, потому что для публичной власти достаточно сложно признать эти три позиции как необходимую «печку» для дальнейших действий. При этом мы понимаем, что переделать Жилищный кодекс и заставить всю страну переходить на новые основы будет достаточно сложно – это и финансовые, и организационные проблемы. Поэтому наши предложения заключаются в том, чтобы на сегодня найти один-два, максимум три региона, которые согласились бы переходить на новые принципы управления в жилищной сфере, по-новому строить взаимоотношения между жилищными организациями и ресурсоснабжающими организациями. И провести некий пилотный эксперимент, посмотреть, как это может проходить, сколько времени и средств займет разработка документов для действий в таком режиме. Но это было бы достаточно быстрым и, самое главное, решительным шагом, чтобы вывести систему из тупика, в который управление в жилищной сфере зашло сегодня. Хотел сказать «загнано сегодня», но скажу «зашло».
Но получается, без нового Жилищного кодекса (а старый, как Вы сказали, надо «сдать в архив»), даже пилотники сделать невозможно?
Невозможно. Пока МКД не станет объектом недвижимости, на него не может быть назначен некий ответственный владелец, который бы вел по нему бухгалтерию, начислял амортизацию. Да и другие действия по нему невозможны, как это делается по коммерческой недвижимости, где практически нет проблем. Значит, можно и организовать, и грамотно управлять. Кроме того, скажу, что настолько богат заграничный опыт управления в жилищной сфере, что практически ничего нового изобретать не нужно. Достаточно все нормы управления жильем в Германии (где все в порядке с жилищной сферой!) или в Нидерландах адаптировать к тому пилотному проекту или эксперименту, о котором я Вам рассказал.
Может быть, после выборов в Госдуму что-то изменится?
Да, есть маленькая надежда на то, что в Государственной Думе восьмого созыва найдется хотя бы несколько людей, профессионально занимающихся жилищной сферой, понимающих недостатки и тупики, которые здесь есть. Будем надеяться.
Жилищному кодексу мы уже отметили совершеннолетие, и пора ему взрослеть.
Он не может взрослеть. Я напомню, при Светской власти все жилье принадлежало публичной власти разных уровней, и все финансировалось по остаточному принципу. Был у нас такой принцип в экономике, когда в жилье вкладывалось только то, что оставалось от других очень важных статей бюджета. Конечно, если переходить к новым принципам управления, об остаточном финансировании нужно забыть и надо понять, что же такое экономически обоснованные затраты на управление, как они могут меняться, сколько нужно добавлять туда, как они могут распределяться между собственниками и бюджетной системой. Это, конечно, потребует и большой перестройки документации, и, главное, психологических аспектов регуляторов жилищной сферой. Я имею в виду органы публичной власти. Они управляют тем, что им не принадлежит. Однако они вплоть до мелких аспектов управления пытаются что-то написать, что-то сделать, но так, чтобы затраты бюджетов не увеличились. В этом отношении публичной власти, но не гражданам страны, очень помогло решение Конституционного суда (Постановление Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 № 10-П "По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы"), в котором суд решил, что бывший собственник - публичная власть может участвовать в финансировании многоквартирного дома только до того момента, пока в доме не появится один первый частный собственник, а эти моменты давно уже прошли.
Экономику, в рамках которой функционирует управляющая организация, необходимо коренным образом менять. И нужно понимать, что это потребует затрат бюджетной системы, которые должны очевидно выделяться на жилищные субсидии не отдельным категориям граждан, а только малобеспеченным домохозяйствам. Без этого мы получим только ухудшающееся состояние МКД, а также отсутствие энергосбережения, которое вроде бы ставится во главу угла при управлении жилищной сферой, но реально здесь почти ничего не делается.
Александр Саулович, тогда можно к трем озвученным Вами пунктам добавить четвертый? Это отсутствие экономики многоквартирного дома как тоже одна из главнейших проблем.
Если мы начнем хотя бы с признания многоквартирного дома объектом недвижимости, то мы сразу начнем рассматривать его как элемент экономической системы. Это все завязано, поэтому мы старались выделить и озвучить те проблемы, которые можно назвать коротко, и на наш взгляд, понятно. Без этого ни энергосбережение, ни реальное восстановление домов реализовываться не будут.
Александр Саулович, спасибо большое. Предлагаю расширить тему экономики до всех отраслевых организаций, в том числе ресурсоснабжающих организаций. Вы с Андреем Вячеславовичем Широковым, председателем нашего Комитета ТПП РФ, перед принятием так называемого закона о прямых договорах (Федеральный закон от 03.04.2018 № 59-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации") озвучили позицию «никаких «прямых расчетов» или «прямых договоров» быть не должно!» .
Вероника Анатольевна, извините, перебью. Это не наша позиция, это позиция Гражданского кодекса, нормы которого в жилищной сфере не выполняются. Потому как если открыть раздел «Энергоснабжение» ГК РФ, то вы увидите, что договор энергоснабжения может заключаться только при наличии присоединенной сети, соединяющей абонента и поставщика энергетического ресурса. До тех пор, пока ресурс находится в вашей трубе, которая вам принадлежит, в вашей сети, вы можете отвечать за его качество. А ведь это вторая неотъемлемая часть процесса энергоснабжения. Как только он переходит в другую трубу из трубы, присоединенной к дому, где следует измерять и количество, и качество ресурса, поступающего в дом, он уже распределяется по сетям других собственников и только тот, кому они доверили управлять инженерными сетями в МКД, может отвечать за качество. Но многим сегодня не интересно то, что написано в Гражданском кодексе. Также многие относятся и к Жилищному кодексу – мало ли что там написано.
Тем не менее, закон уже работает три года. Как-то ведь он уже повлиял на экономику отраслевых организаций?
Да, работает он не везде. К сожалению, многие председатели товариществ собственников жилья были активными проводниками такой схемы, которая называется «прямые расчеты» или «прямые договоры». Они говорили, а зачем нам связываться с оплатой этого ресурса, пусть поставщик разбирается с гражданами. И начинается долгий спор – где у нас коммунальные ресурсы, а где – коммунальные услуги. Ведь коммунальными ресурсами занимаются ресурсоснабжающие организации, они должны отвечать и за количество, и за качество в соответствии с договорами. Кстати, там по качеству очень много проблем: у нас не применяются никакие из известных цифровых регистраторов параметров качества. Еще раз - после поступления любого ресурса в сети многоквартирного дома ресурсоснабжающая организация здесь никакой ответственности нести не должна, все это дело уже объединения собственников или нанятой ими управляющей организации. Поэтому у нас отрицательное отношение к «прямым договорам», оно основано на позициях Гражданского кодекса. Но те, кто пишет нормы в жилищной сфере, то ли не читали Гражданский кодекс, то ли считают, что он к нам не относится.
Александр Саулович, следующий вопрос у меня по профилю той организации, где Вы работали раньше очень долгое время. По Вашему мнению, Закон об энергосбережении провалился?
Что значит провалился? Он принят, действует, но кто на него смотрит, и кто его выполняет? У нас первый закон об энергосбережении был принят в 1995 году. Там было записано, что весь объем производимых, транспортируемых и передаваемых энергоресурсов подлежит обязательному измерению. Счетчики количества любых энергоресурсов должны быть установлены в соответствии с 261-м законом и на вводах в дома, и в квартирах. Без счетчиков жить нельзя, но тут возникает масса проблем, связанных не только с количеством, которое измеряют счетчики, но и с качеством, которое должно контролироваться. И здесь интересная ситуация – у нас практически нет работающих методик измерения качества соответствующим образом. Например, чтобы снизить оплату за воду, которая поступает в квартиру не всегда, не того давления или не той температуры, мы должны определить количество часов в течение месяца, когда качество этой воды нарушалось. Определить это количество часов без средств автоматического измерения параметров невозможно. При этом надо иметь в виду, что у нас в стране сегодня на рынке существует достаточное количество электронных приборов с цифровой передачей данных, которые могли бы измерять эти параметры так, чтобы претензии по качеству были основаны на постоянных измерениях.
У нас в законодательстве и нормативно-правовых актах всегда речь идет о «приборах учета». У нас с Андреем Вячеславовичем Широковым лет 10 назад была статья, в которой мы объяснили, что измерение и учет – разные институты. Измерение – это институт, который регулируется метрологическими нормами, а учет – это бухгалтерская операция. В учете баланс должен всегда сходиться, а в измерениях сумма измерений во всех квартирах и измерения на вводе в дом никогда не будут сходиться. И дело не в расходах на общедомовые нужды, которые сейчас введены. Это понятие очень неопределенное, его нельзя физически измерить, и поэтому распределению для оплаты собственниками тепла в МКД подлежит не измеренный на вводе объем ресурса, а его стоимость. Именно так обстоят дела в Европе, где широко используются распределители стоимости тепла (Эти устройства нормируются Европейским стандартом DIN EN 834 Heat cost allocators, именно так - «распределители стоимости тепла», а не измерители количества тепла).
Почему многие против счетчиков – они показывают иногда количество ресурсов больше, чем было раньше по нормативу. Такие случаи не единичные, они достаточно часто могут встречаться. Но это же не значит, что если разность больше, то по неким правилам эта разность в виде расхода на общедомовые нужды должна оплачиваться управляющими организациями. Откуда у нее деньги на это? А вот кто несет ответственность за то состояние труб в старенькой пятиэтажке, в которой потребление тепла существенно больше может быть любого норматива? Получается, что за это собственники должны отвечать, тем более что Конституционный суд сказал, что теперь мы за все это отвечаем, а не публичная власть, которая довела МКД до такого состояния, что потери тепла выше в 2-2,5 раза.
А что нужно сделать?
Во-первых, нужно доработать институт оплаты установки счетчиков – кто это должен сделать, при каких условиях. Потому что те условия, которые заданы для ресурсоснабжающих организаций - они должны за свой счет устанавливать теплосчетчики в многоквартирных домах, эти условия не исполнимы.
Здесь много чего нужно сделать и много над чем нужно работать. Но до тех пор, пока мы не решим проблему с теми тремя ключевыми позициями, о которых я Вам рассказал, и о которых уже неоднократно Комитет за подписью Широкова и Президента Торгово-промышленной палаты Катырина отправлял письма в Правительство, ничего не сдвинется. Но мы будем продолжать эти проблемы ставить перед Государственной Думой и перед Правительством так, чтобы это все же сдвинулось с места.
Александр Саулович, чтобы до конца понять, еще вопрос по этой теме. Пока не будет стопроцентной оприборенности, ни о каком энергосбережении не стоит говорить или здесь нет связки?
Если вы не знаете, больше вы потребляете или меньше какого-то там мифического норматива, о чем можно говорить? Без измерений потребляемого количеств энергоресурсов никакого энергосбережения в принципе быть не может. Без измерения энергосбережения в мире нет нигде! Такие измерения обязательны, но необходимо организовывать и измерение количества, и контроль качества постоянный.
А как Вы относитесь к энергосервису, Александр Саулович?
Этот институт в некоторой степени списан с зарубежной практики, но здесь немножко забыли о том, что в жилищной сфере за границей энергосервис почти не применяется, очень мало случаев. Он хорош для отношений с юридическими лицами, промышленностью. Связано это с тем, что нормальному потребителю в квартире говорить «мы сейчас с тебя возьмем 100 рублей, а через 10 лет ты сэкономишь на оплате ресурса» совершенно бесполезно, это его не интересует. Его интересует, на сколько ему сегодня снизят расходы. Если ему говорят, что за измерения в многоквартирном доме он должен заплатить что-то, то у него сразу же возникает ряд вопросов: «сколько?», «где я их возьму?», «какую вы мне поддержку окажете?», «система расчета жилищных субсидий будет учитывать эти затраты?». Без ответа на все эти вопросы энергосервис в многоквартирных домах это иллюзия, и мало что здесь можно сделать. А те организации, которые приходят в эту сферу и пытаются энергосервисные контракты внедрять, прежде всего делают предварительные обследования для того, чтобы выявить те дома, где измеренное потребление значительно выше того, что могло бы быть после энергосервиса. По опыту тех организаций, которые уже работают в многоквартирных домах, энергосервис не во всех домах может быть эффективен, и поэтому не всегда коммерческим структурам следует сюда заходить.
Александр Саулович, сейчас много говорят о цифровизации ЖКХ. Нужна ли она и может ли она помочь повысить качество работы сферы ЖКХ?
Это очень модная тема. Ситуация сложная, ведь если нужны дополнительные затраты, то прежде надо спросить, а кому это выгодно? На сегодняшний день это выгодно двум структурам – производителям тех или иных счетчиков количества ресурсов и услуг и тем, кто их устанавливает. Собственникам эти приборы выгодны не во всех случаях. Поэтому цифровизация – вещь хорошая, но еще 10 лет назад, если не больше, в одном американском журнале была статья о том, что эта цифровизация далеко не везде нужна. Зачем нужно передавать данные о потреблении в моей квартире куда-то далеко, в какие-то единые расчетные центры и другие структуры, которые начинают этим занимаются, тем более в системе, где моя квартира будет объединена в электронной базе с каким-то помещением во Владивостоке? Я далеко не уверен, что нам нужны такие объемы данных и что их все нужно объединять в одной системе. Потому что мою управляющую организацию и жителей моего дома никогда не будет интересовать потребление ресурсов во Владивостоке и наоборот. С одной стороны, цифровизация вещь хорошая, но увлекаться ею, делать огромные дорогостоящие системы, в которых все эти данные будут объединяться, не нужно. Зачем в государственной информационной системе объединять все данные? Зачем нам поддерживать такую систему? Ведь в ней из-за этого и количество ошибок возрастает, и никого, кроме собственника помещения и управляющей организации, это интересовать не должно. Поэтому подходить к цифровизации надо осторожно, все время оценивая, кому это нужно.
Например, в Европе введено такое правило (См. статью М.Е. Пушкина «Сфера ЖКХ: нужно ли нам придумывать то, что уже давно придумано и работает» в № 2 журнала «ЖКХэксперт: экономика и право» за 2018 год). Вам на следующий год назначается такое-то потребление для оплаты, и сама оплата назначается аналогично той, которая была в прошедшем году. И вы раз в год (для системы отопления раз в отопительный сезон) сверяете эти данные и передаете. И если мы перейдем к такому порядку предоставления данных, то цифровизация МКД так, как она предлагается сегодня, будет практически не нужна. Все это достаточно организовывать на уровне взаимоотношений управляющей организации и собственников.
А зачем это все пытаются решить на уровне всей страны? Потому что дороже будет стоить разработка системы. И поэтому разработчики такой системы всегда рядом с организациями, распоряжающимися бюджетом. Поэтому и коррупциогенность здесь высока. Только нет системы, которая снижала бы потребление ресурсов.
При том уровне развития электроники, который сейчас достигнут, такие системы передачи данных применяются и за рубежом, но ограниченно именно из-за того, что взаимоотношения управляющей организации и собственников локальные и не требуют никакого объединения на федеральном уровне. А вот к определению цен и за ресурс, и на услуги необходимо подходить правильно. Если нет правильно определенной цены, вся экономика, все энергосбережение, которое связано с этой экономикой, все летит в тар-тарары.
Вы так мягко сказали… в тар-тарары…
Все говорят – цены должны быть экономически обоснованными. Ну и где вы их видели в жилищной сфере? Например, простой вопрос - мы в свое время пытались добиться, чтобы ресурсоснабжающие организации раскрывали структуру цены своего ресурса. Какой сразу поднимался шум! Как это может быть – это же коммерческая тайна! А когда уже до прокуратуры дело дойдет, выясняется, что они в тариф заграничные поездки включили… Структура цен на ресурсы должна быть открыта после того, как цены утверждены органами публичной власти. Мы же можем требовать от управляющей организации, чтобы она открыла структуру цены, которая она назначает за содержание помещений? Можем.
Конечно, и более того, теперь в ГИС ЖКХ вся эта информация должна быть.
А попробуйте обратиться в Правительство Москвы, чтобы оно раскрыло структуру платы за содержание жилых помещений, которую оно устанавливает ежегодно. Что туда входит – в каких объемах и по каким составляющим эти расценки определены?
Ее нет смысла раскрывать потому, что эта плата установлена для групп домов и это «средняя температура по больнице». Раскрывать структуру цены необходимо, когда она рассчитана индивидуально для конкретного многоквартирного дома. А раскрывать «среднюю температуру по больнице» бессмысленно.
Но ведь Жилищный кодекс требует устанавливать цену содержания жилых помещений в каждом доме, но эти нормы повсеместно игнорируются. Собственники помещений должны хотя бы понимать, что входит в эту цену. И тогда уже можно стимулировать изменение некоторых составляющих, соглашаться с ними, или говорить – «нет, вы слишком дорогой приняли эту составляющую». А почему это должно быть коммерческой тайной? Коммерческой тайной это должно быть на этапах, предположим, конкурса. Но когда цена уже утверждена, что же тут скрывать от народа, который должен за это платить? И на самом деле там будет обнаружено много тем для прокуратуры. Когда прокуратура приходит, ей-то открывают эту структуру.
Я с Вами соглашусь, Александр Саулович, в том, что прежде всего должно быть раскрыто, какие виды работ входят в эту цену – перечень работ, состав работ, периодичность выполнения работ, объемы выполнения работ. То есть стандарт эксплуатации по многоквартирному дому, который конкретно к этой цене имеет отношение.
Естественно, это и есть структура работ. Это как раз наши отношения с управляющей организацией. Здесь наша управляющая организация просто обязана нам раскрывать всю структуру той цены, которую она предлагает нам на утверждение. Но во многих случаях плата за жилье (а плата за ресурс тем более) определяется публичной властью. И вот тут мы уже ничего узнать практически не можем.
Пока у нас не будет правильных цен на коммунальные ресурсы и услуги и платежей за содержание жилья, ничего по улучшению состояния многоквартирных домов сделать нельзя. Так они и будут считаться жилищным фондом, Минстрой будет что-то здесь регулировать…
Я с Вами согласна, Александр Саулович, ЖКХ – это брак по расчету. Везде должен быть расчет.
Конечно. Причем расчет, который проверяется, который аудируется и опротестовывается.
Вы Германию затронули в разговоре. Там ведь есть жилищные суды, и люди обращаются в специализированный суд, который занимается жилищными вопросами.
При нашем законодательстве обращаться в суд бесполезно. Он скажет – у вас утверждена ставка платы за содержание жилых помещений, у вас определена стоимость гигакалории, ну и все, чего вы хотите? Платите. Чем вам суд может помочь?
Минстрой России раньше с изрядной долей регулярности анонсировал новые меры, ужесточающие требования к управляющим организациям. Сейчас с приходом нового руководства попыток ужесточить требования к УО меньше не становится (https://www.cnis.ru/articles/10999 https://www.cnis.ru/articles/10990 https://www.cnis.ru/?nid=10676 https://www.cnis.ru/?nid=10657 https://www.cnis.ru/articles/10556 https://www.cnis.ru/?nid=10476), но появилась тема перехода от лицензирования к саморегулированию (На заседании Комиссии ЖКХ Общественного Совета Минстроя России 16.03.2021 был рассмотрен Концепт «Обновление системы регулирования деятельности по управлению многоквартирными домами», который в настоящее время дорабатывается экспертами рабочей группы «Умный дом»). Ваше мнение на этот счет?
Вопросов масса и это разговор не на пару часов. Но надо выделить что-то ключевое, с чего надо начинать, и поэтому эти три вопроса предложены нашим комитетом и с них можно начать. А дальше там огромная предстоит работа, причем дорогая работа, платить за нее надо.
Даже в системе лицензирования ничего не меняя, необходимо ввести требование о том, чтобы уставный капитал управляющих организаций был в определенном соотношении с той площадью, на который претендует та или иная управляющая организация. Пока этого не будет, никакое эффективное саморегулирование здесь невозможно. Уже попытки делались, и было создано много СРО в жилищной сфере, но они почти не функционируют в отличие от системы строительных СРО.
Простой пример. Вы знаете группу ПИК. В ней есть управляющая организация «ПИК-комфорт», которая ничем по долгам своим отвечать не может и задолженность по долгам ресурсоснабжающих организаций у нее тоже есть, как у других управляющих организаций. Но если бы ПИК сделал «ПИК-комфорт» с уставным капиталом 50 млн рублей, и за проблемы долгов «ПИК-комфорт» рассчитывался с использованием этого уставного капитала, который ему просто так никто из его акционеров тратить не даст, ситуация бы резко наладилась. Таких больших структур - управляющих организаций - не так много, но это дело хорошее. И вот их уже можно объединять в эффективное СРО.
Получается, что будущее за крупными управляющими организациями?
Да, конечно. Иначе это будут управляющие организации, которые не могут быть эффективным контрагентом для ресурсоснабжающих организаций. И ресурсникам, конечно, надо требовать, чтобы были такие вещи, как уставный капитал или другие гарантии полной и своевременной оплаты. Вы же знаете, что управляющие организации банкротятся в большом количестве. Причем все это зачастую обманка, потому что тут же те же люди, те же руководители создают новую управляющую организацию. Она часто аффилирована с городскими властями…
Не только управляющие организации, но и ресурсоснабжающие организации банкротятся.
Очень часто это способ уйти от долгов, спрятаться, мимикрировать… Это разве экономика?
Нет, это не экономика.
Конечно, не экономика. Причем все ведь ясно. Есть масса методических материалов, которые ваш Центр разрабатывает и выпускает. Но дальше то что?
Получается, что в рамках действующего законодательства прибыльная и нормальная работа отраслевых организаций невозможна?
Невозможна. И никакие полноценные нормальные экономические отношения между субъектами в этих сферах невозможны. Сейчас многие чиновники считают нужным приход в жилищную сферу государственных или муниципальных организаций, это скрытый призыв к советским временам, но мы еще не забыли, что именно эти структуры ответственны за то печальное состояние МКД, в котором они были переданы в частную собственность.
Как-то грустно на этом интервью заканчивать, Александр Саулович. Может быть Вы какую-то позитивную нотку внесете? Каким Вы видите будущее сферы ЖКХ? Правда, Вы сказали, что ЖКХ у нас нет. Будущее городского хозяйства? У нас же есть такое понятие, как «городское хозяйство»?
Если городу что-то принадлежит, то есть. А если оно все уже ушло в частные руки, то нет. У хозяйства должен быть хозяин, хозяйство без хозяина невозможно. Поэтому первое, что надо спрашивать – у вас есть хозяйство, кто хозяин? Минстрой - хозяин чего-то? Нет. Он только хозяин тех бюджетных денег, которые ему даются из бюджета.
А то, что они занимаются разработкой нормативно-правовой базы в жилищной сфере?
Это тяжелое наследие прошлого. Да, у нас было Министерство ЖКХ, я с ним очень много работал, там были очень грамотные люди. Но теперь-то у нас ЖКХ нет, и, соответственно, министерство нам это не нужно. Нам нужны СРО, которые будут определять эти отношения, регулировать их и по ним надо жить. Ни в одной западной стране нет тех отношений между собственниками, управляющими и ресурсоснабжающими организациями, которые сложились у нас. А причина-то простая – денег нет. Почему-то считается, что владение собственностью – это легкое дело, написал заявление на приватизацию квартиры и все. А как ты будешь жить, далеко не всегда понятно. Все слишком зарегулировано неправильными законодательными нормами и нормами нормативно-правовых актов. Это необходимо менять в корне. Но чтобы понять, как это может быть встречено населением, сколько понадобится дополнительных средств, как они будут распределяться, нужно попробовать на одном-двух регионах. У нас есть такие хорошие регионы, как, например, Калининградская область, почему бы там не попробовать? Тем более, что она в километре от тех зон, где все построено правильно. Она наиболее представительна – там и старое, и новое жилье, и бюджет не такой уж плачевный.
Да, у нас в Калининградской области есть экзаменационная площадка нашего Центра оценки квалификаций. Какие у Вас еще предложения?
Предложений у меня еще масса по организации измерений и учета, это два разных института. Например, старое предложение, оно обсуждалось, и даже дважды публичная власть пыталась это сделать – установить Правила предоставления услуг по измерению и учету коммунальных ресурсов и коммунальных услуг. Измерения должны стать еще одной коммунальной услугой и должны появиться организации, которые предоставляют эти услуги. Действует такая организация так – она за свой счет или за счет привлеченных ресурсов закупает все устройства, необходимые для измерений, устанавливает их и что очень важно, владеет ими все время их эксплуатации. Сегодня даже уже появился некий институт, который близок к тому, что я говорю, он называется «контракты жизненного цикла». Когда организация не только продает свое оборудование, она им владеет и обслуживает его, следит за ним. Потому что все неприятности, которые будут с этим оборудованием, будут устраняться за ее счет, если услуга предоставляется некачественно. Но Минстрой дважды подступал к разработке таких правил, и, по отзывам ресурсоснабжающих организаций, все эти проекты правил были брошены в корзинку. Потому что, прежде всего, они не нужны ресурсоснабжающим организациям, дело которых – увеличить сбыт. Кстати, когда проходила реорганизация РАО ЕЭС в 1997-1998 гг., первое, что потребовал Чубайс от своих структур - не энергосбережение, а увеличение сбыта, увеличение сбора платежей… То есть ничего общего с ресурсосбережением такая практика не имела.
Александр Саулович, есть же все-таки «свет в конце тоннеля»?
Нет.
Нет?
Только постоянное ухудшение состояния многоквартирных домов, взрывы газа… Пока у нас есть так называемые общедомовые нужды, пока у нас нет утвержденных органами Госстандарта методик измерения потребления горячей воды по показаниям двух счетчиков (на подающей и циркуляционной линиях), мы не сможем обеспечить законное определение платы за коммунальные услуги. Я попытался в нашем разговоре с Вами выявить те ключевые проблемы, которые специалистам понятно, как решать, но нужна только воля. Воля законодателя, воля Правительства, и если эта воля будет обнаружена, то тогда можно начинать что-то делать. Там тоже не будет все гладко. Нужно просто разработать все эти изменения в законы, нормативно-правовые акты, межбюджетные отношения и понятно, что этот путь не короткий. Но понятно, что в конце пути будет так, как в Германии или Нидерландах, где никаких проблем в управлении жилищной сферой не существует. И надо понять, чем мы так от них отличаемся, и сделать так, чтобы мы были хотя бы похожи на них.
Александр Саулович, последний вопрос. Какой вопрос Вы бы хотели задать самому себе и на него ответить? Что я Вас не спросила?
А Вы меня не спросили, почему я столько лет в системе жилищного и коммунального хозяйства и еще не смылся отсюда, не ушел в другую сферу?
Да, почему Вы до сих пор с нами «трубите, трубите» и продолжаете все эти проблемы выносить на площадку Комитета ТПП РФ?
Я могу ответить только одной фразой «Блажен, кто верует». Я еще пока верую. Но соблазнять в эту веру других уже как-то надоело.
Александр Саулович, спасибо Вам огромное за это интервью. Я, если честно, тоже верю и буду продолжать верить, что все-таки мы что-то можем изменить. Хотя и прозвучал пессимизм в ответах на вопросы.
В отдельных местах мы что-то можем сделать. Но систему переделать целиком с нашего с Вами уровня мы не в состоянии. Будем надеяться на новую Государственную Думу.
Будем надеяться на новую Государственную Думу и на политическую волю.
Беседовала главный редактор журнала «ЖКХэксперт: экономика и право»,
заместитель генерального директора
Научно-исследовательского центра муниципальной экономики,
Член Комитета по предпринимательской деятельности в жилищной и коммунальной сфере
Торгово-промышленной палаты Российской Федерации,
Межецкая Вероника Анатольевна
