Профильные комитеты Госдумы рекомендуют нижней палате парламента принять в первом чтении правительственный законопроект, направленный на решение правового режима управления малоэтажными комплексами, передает корреспондент ИА REGNUM 13 октября.
Документ, в частности, устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества собственников индивидуальных жилых домов, земельных участков, иных объектов в жилых комплексах. Таким образом, у владельцев индивидуальных жилых домов, коттеджей, таунхаусов появится собственный закон. Нормы будут наиболее востребованы в Московской области, Татарии и Башкирии, считают эксперты.
Практика показала, что для граждан, проживающих в таунхаусах, дуплексах, коттеджах, индивидуальных жилых постройка необходимо самостоятельное регулирование правовых отношений в части использования общего имущества, отметил члена комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Колунов («Единая Россия»).
Законопроектом предлагается урегулировать отношения, связанные с управлением и с содержанием имущества общего пользования, которое включает в себя общее имущество собственников индивидуальных жилых домов и иного имущества, которое используется для удовлетворения потребностей всех собственников индивидуальных жилых домов в границах территории жилого комплекса. Речь идет в том числе об общих дорогах, детских площадках, коммуникациях.
«На сегодняшний момент все виды общего имущества, находящиеся в распоряжении владельцев указанных видов недвижимости, регулировались целым «пулом» законов, в том числе и законодательством об управлении МКД. Моя собственная практика работы с обращениями граждан показала, что проблема взаимоотношения собственников индивидуальных жилых построек и застройщиков коттеджных посёлков, которые после сдачи объектов оставляют за собой (в собственности) все коммуникации и затем поднимают тарифы за их пользование по собственному усмотрению — хроническая, застаревшая и на сегодняшний день нерешаемая», — отметил Колунов.
Конфликтов в данной плоскости — множество, парламентарий видит возможность их решения в принятии специального закона.
С принятием закона собственники домов в коттеджных поселках получат защиту от произвола управляющих компаний, согласен руководитель Центра правопорядка в г. Москве и Московской области Александр Хаминский.
По его словам, обычно в подоснове конфликта лежали две базовых причины — экономическая и правовая.
«Если рассматривать ситуацию с организованными жилыми комплексами, то в большинстве случаев имела место следующая схема: застройщик выкупал участок земли, при необходимости изменял целевое назначение, утверждал проекты и приступал к возведению домов. Обычно на этом этапе привлекались инвесторы — физические лица. По окончанию строительства проводилось межевание земли на отдельные участки, которые вместе с домами передавались инвесторам для оформления в собственность. В наиболее благополучных поселках помимо внутренних проездов выделялась земля под возведение объектов инфраструктуры — детских и спортивных площадок, кафе и магазинов. Эти земли передавались управляющей компании, которая произвольно устанавливала тарифы на обслуживание. Именно эти платежи, вернее, их размер, становились яблоком раздора между домовладельцами и менеджментом. У последних в запасе всегда имелись неоспоримые аргументы в виде закрытого шлагбаума или отключенных коммуникаций», — отметил эксперт.
Юридическая неопределенность подобных конфликтных ситуаций заключается в отсутствии четких правовых норм, говорит Хаминский.
«Дело в том, что Гражданский, Жилищный и Земельный кодексы не предусматривали правового регулирования особенностей, свойственных организованным жилым комплексам, состоящим из индивидуальных домовладений. Чтобы устранить пробелы в правовом регулировании, в настоящее время в Государственной думе рассматривается проект федерального закона «О жилых комплексах, о порядке управления общим имуществом в жилых комплексах». Закон призван подвести нормативную базу и свести на нет конфликты, возникающие в организованных поселках», — заявил он.
В случае принятия, законом будут закреплены новые термины и определения, а также порядок использования общего имущества, созыва общих собраний и принятия ими решений.
При этом Хаминский обратил внимание на необходимость доработки законопроекта.
«Например, устанавливается три вида собственности на земельные участки — индивидуальная, общая и не относящаяся к общей собственности. К последней могут применяться дискриминационные меры, хотя гражданское и земельное законодательство подобных ограничений не допускает», — констатировал эксперт.
Кроме того, по его словам, имеет место неопределенность в порядке созыва общего собрания, использовании различных терминов для одних и тех же действий, также отсутствует четкое описание процедур, связанных с выражением волеизъявления при дистанционном голосовании.
История вопроса
Жилищно-коммунальное хозяйство — это комплекс отраслей экономики, обеспечивающий функционирование жилых зданий, создающих безопасное, удобное и комфортабельное проживание и нахождение в них людей. В ЖКХ входят жилищное хозяйство (капитальный и текущий ремонт зданий), теплоснабжение, водоснабжение, электроснабжение, ремонт инженерных коммуникаций, а также благоустройство территорий, утилизация мусора и уборка. Несмотря на то, что ЖКХ занимает существенное место в экономике России, состояние основных его фондов характеризуется высокой степенью износа. Из-за изношенности инфраструктуры, с каждым годом увеличивается аварийность. Отрасль перманентно находится в состоянии реформирования, которое выразилось в том числе в появлении товариществ собственников жилья, управляющих компаний и т.д.