Центр муниципальной экономики в очередной раз выступил экспертом по спору в суде между компанией, управляющей коттеджным поселком, и жителем.
Предметом спора, как и большинстве аналогичных разбирательств, является оплата расходов за содержание и ремонт инфраструктуры поселка.
Характерным в данном случае является то, что управляющая организация не считает необходимым представление обоснований расходов, которые выставляются жителям поселка. С другой стороны, некоторые жители поселка, приобретая недвижимость в тихом и закрытом месте, пытаются максимально сократить свою долю в общих затратах на создание «комфортной жизни». Пользуются они, как правило, правовыми «проколами» и некомпетентностью управляющих организаций.
Перманентное (да, это не первая экспертиза) наше удивление вызывает тот факт, что несмотря на имеющуюся, хоть и небольшую, практику споров по аналогичным ситуациям, никто ее не использует!
Что мешает управляющей организации сделать несколько вещей:
- обоснованный расчет финансовых потребностей на содержание инфраструктуры поселка;
- предварительно согласовать его с собственниками и утвердить плату;
- надлежаще вести учет выполнения всех работ и услуг (включая бухгалтерский и управленческий)?
Конечно, в каждом поселке всегда существует доля лиц, которые будут любыми способами пытаться переложить свою финансовую «нагрузку» на соседей, ссылаясь на:
- отсутствие достаточного обоснования платы;
- отсутствие правовых документов на объекты инфраструктуры поселка (включая, урны, мангалы и т.п.);
- отсутствие документов, подтверждающих факт выполнения тех или иных работ (например, актов);
- и главный аргумент – отсутствие необходимости пользования тем или иным объектом инфраструктуры поселка.
Следует отметить, что согласно постановлению Конституционного суда от 28.12.2021 № 55-П при решении вопроса о распределении расходов на содержание инфраструктуры коттеджного поселка «следует учитывать, что возложение обязанности по участию в соответствующих расходах не только на собственника имущества общего пользования, но и на лиц, являющихся собственниками земельных участков и жилых домов в такого рода комплексах, - притом что они имеют возможность пользоваться данным имуществом и, будучи заинтересованными в максимально комфортных условиях проживания, нуждаются в поддержании его в надлежащем санитарном и техническом состоянии». То есть, вне зависимости от желания или необходимости пользования элементом инфраструктуры, собственник земельного участка в данном поселке обязан участвовать в расходах на его содержание. Аргументы типа: «не катаюсь с горки», «не качаюсь на качелях», «не сижу на лавочке», «не жарю шашлык (дипломированный веган!)» уже не «прокатят»! Платить придется всем «соседям по поселку»!
И да, управляющая организация может вести спокойную предпринимательскую деятельность с «прозрачными» условиями, в которых не будет огромных судебных издержек.
Возвращаясь к нашему делу. По поставленным судом вопросам Центр произвел расчеты фактических расходов (по данным бухгалтерского учета) и экономически обоснованной платы за содержание объектов инфраструктуры поселка за спорный период. Фактические расходы получились ниже экономически обоснованных (27,65 руб./кв.м. и 32,36 руб./кв.м. площади жилого помещения соответственно).