Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, которое определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме.
То есть, собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме несут расходы на содержание всех объектов общего имущества в доме, вне зависимости от потребности и необходимости его использования при реализации своих прав конкретным собственником.
Но постановлением Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 № 5-П (далее – постановление КС № 5) общая норма о доле в праве общей собственности для домов, управляемых ТСЖ была изменена: «применительно к многоквартирным домам, управление которыми осуществляют … товарищества собственников жилья, …, не установлены какие-либо конкретные правила, предписывающие или, напротив, исключающие возможность учета особенностей помещений в многоквартирном доме, обусловленных в том числе их назначением, при определении конкретного размера платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в таком доме, которые обязаны нести собственники как жилых, так и нежилых помещений. Тем самым в рамках действующего правового регулирования при принятии решений, связанных с управлением многоквартирным домом, обеспечивается свобода волеизъявления различных категорий собственников помещений в таком доме исходя из необходимости соблюдения баланса их интересов и конкретных обстоятельств, обусловливающих необходимость несения ими бремени соответствующих расходов.».
Конституционный суд постановил, что совместное участие всех собственников помещений в многоквартирном доме в расходах на содержание общего имущества в таком доме не исключает возможность учета общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме при принятии решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, особенностей помещений в данном доме (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые могут служить достаточным основанием для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, - при том условии, что дифференциация размеров соответствующих платежей, основанная на избранных общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме дополнительных критериях для определения долей такого участия, не повлечет за собой необоснованных различий в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории».
И так получилось, что в одном из ТСЖ города Москвы попытались реализовать положения о дифференциации платы за содержание жилья для собственников жилых и нежилых помещений, что привело к судебному спору. И спор этот был связан с тем, что для расчета дифференцированной платы ТСЖ применило свой подход, основанный на собственном видении расчета платы с помощью повышающего коэффициента для собственника нежилых помещений.
Суд обратился в наш Центр в качестве судебного эксперта и нам пришлось дать ответы на следующие вопросы (сохраняем терминологию суда):
1. Какие услуги, включенные в тариф, предназначенный для компании, владеющей нежилыми помещениями, за техническое обслуживание и содержание общего имущества жилого комплекса, потребляются этой компанией в повышенном объеме?
2. При оплате каких услуг, включенных в повышенный тариф для компании, владеющей нежилыми помещениями, за техническое обслуживание и содержание общего имущества жилого комплекса, обосновано применение повышающего коэффициента?
3. Является ли экономически обоснованным установление в доме следующих дифференцированных тарифов:
80,80 рублей за 1 кв.м помещения в месяц - «тариф для населения»;
191,22 руб. за 1 кв.м помещения в месяц - «коммерческий тариф», который ТСЖ выставляет компании, владеющей нежилыми помещениями.
4. Произвести расчёт размера платы за содержание помещений для компании, владеющей нежилыми помещениями («тариф коммерческий»).
Центр муниципальной экономики сумел в рамках судебной экспертизы предложить объективный механизм дифференциации размера платы и экономически обосновать ее размер с учетом высочайшего стандарта эксплуатации дома и помог в разрешении судебного спора.