Рентабельность управляющих компаний приемлемом состоянии жилого фонда составляет не более 15-20%
В Москве прошел VI Всероссийский форум в сфере ЖКХ, посвященный 20-летию Жилищного кодекса. Одним из спикеров форума стал бывший председатель ТСЖ, впоследствии основавший одну из управляющих компаний в Иванове Илья Копятин. Жилищный кодекс, пожалуй, – самый часто изменяемый документ в России: за время существования он претерпел 124 редакции.
Лицензирование отсеяло мошенников
– Все понимают и соглашаются, что наша отрасль проблемная, с множеством вопросов и нестыковок. Все (и власть, и коммунальщики, и жители) понимают, что градус накален и нужно что-то менять. Но как? Большинство этих людей – теоретики, оторванные от реальной практики. Нужна была состыковка. На форуме делились мнениями представители Минстроя, депутаты Госдумы, бизнесмены. Из Ивановской области я был один, выступал с докладом "Проблематика работы УК".
– И каковы были темы обсуждений?
– Работу управляющих компаний сейчас регулирует множество документов: Жилищный кодекс, законы, нормативно-правовые акты, постановления правительства... И не всегда все всем пользуются и во всём разбираются. УК, например, работают по постановлению правительства № 290, а жилинспекция проверяет нас по 491-му постановлению, прокуратура пользуется своими источниками. Есть ГОСТы, но они не носят обязательного характера, СНиПы… Нам просто необходим единый документ "Правила по управлению, содержанию и текущему ремонту МКД", где будут четко прописаны виды работ, их периодичность, стоимость, ответственность.
– Что можно требовать с УК, которые не имеют ни штата, ни ресурсов, ни желания, а уставной капитал у них составляет 10 000 рублей?..
– Механизм лицензирования управляшек был введен в 2014 году как вынужденная мера – защита от мошенничества: многие компании регистрировались, собирали деньги с жителей, копили долги перед ресурсниками, а потом просто исчезали. С введением лицензий с рынка почти ушли недобросовестные компании. По крайней мере, в Ивановской области таких фактов не зафиксировано.
Однако проблема не закрыта полностью. Раньше лицензии на управление многоквартирными домами для управляшек были бессрочными, с 2018 года их стали выдавать на пять лет. Всё, что требуется для ее получения: директору сдать экзамен из 200 вопросов, а юридическому лицу заплатить 30 000 рублей. УК, лишившись лицензии, меняют название и возвращаются к управлению теми же самыми домами – у них нет ни специалистов, ни техники, но они занимаются управлением.
На сегодняшний день в сфере ЖКХ не просто дефицит кадров: их, можно сказать, нет. Сантехники сейчас все в возрасте 50+, через десять лет их вообще не будет. Нужно вплотную заниматься подготовкой кадров для отрасли. В нашем политехе не так давно появилась отдельная кафедра по ЖКХ. Сейчас идут разговоры и по включению в процесс подготовки кадров среднеспециальных учебных заведений.
ДОСЛОВНО. "Для участников форума провели уникальную экскурсию: в Москве есть макет дома в натуральную величину: один этаж, но есть подъезд, лифт, примеры инженерного оборудования, варианты освещения… Площадка используется при подготовке кадров для капитального и текущего ремонтов дома, там учат, как правильно делать отмостку, фасад, крышу, как пользоваться оборудованием, какие материалы лучше использовать… Уверен, что и у нас сделать такую площадку вполне реально. Если бы власти помогли с помещением, бизнес бы подтянулся в наполнении – нам это интересно".
Один из вариантов – вернуть в сферу государство
– Какие варианты развития событий обсуждались на форуме?
– Рассматривались три модели управления жилищным фондом. Первая – оставить всё как есть (и сегодня мы видим, что это многих не устраивает). Вторая – отдать управление домами в руки государства (но когда нет конкуренции, отрасль развиваться не будет, мы уйдем в ЖЭКи из 1990-х, которые подчиняются муниципалитету, а не собственнику). Третья – ввести саморегулируемые организации: здесь тоже есть свои плюсы и минусы.
– СРО разве не такая же монополия?
– Пока непонятно, будет ли одна ассоциация на регион или их создадут несколько, какую позицию займет федеральная СРО… Сейчас есть как удачные, так и неудачные примеры саморегулируемых организаций, в том числе и у нас в области.
Но если появятся четкие критерии работы, требования и правила, думаю, это будет неплохой вариант. При грамотном раскладе исключит недобросовестную конкуренцию. Здесь нет задачи выжить с рынка неугодные компании, здесь задача – навести порядок, систематизировать работу. СРО будет стабилизировать, регулировать и нести ответственность.
СРО должны работать и с учебными заведениями по вопросам подготовки кадров.
Акты важнее отзывов
– А есть ли какие-либо лайфхаки для жителей при выборе УК? На что стоит обратить внимание?
– Как всё происходит? Приходит новая УК и обещает золотые горы: мы, мол, всё сделаем, если нас выберете. Однако должна быть полная оценка технического состояния дома и полный расклад по ресурсам и затратам. У меня, например, на дом выходит главный инженер, обследует его, делает заключение: надо сделать это и это. Мы идем к жителям с полным пониманием и говорим: есть такие-то проблемы, это надо бы сделать в первую очередь. Даем полный расклад по предлагаемому тарифу за обслуживание и ремонт. Если собственники готовы включить те или иные работы в план, то они четко понимают, сколько это будет для них стоить, когда и в какой последовательности работы будут выполнены.
Я бы на месте жителей при выборе УК смотрел не на отзывы в интернете, не на наличие домовых чатов, а пошел в офис и попросил для ознакомления акты осмотров (вы же знаете, что каждый дом дважды в год должен проходить техосмотр), акты выбора тех или иных работ (которые предложены на основании осмотров) и акты выполненных работ. Этого достаточно, чтобы понять, как УК относится к своей работе по управлению МКД.
Тариф зависит от желаний собственников
– Можно ли говорить о каком-то тарифе, который гарантирует хотя бы минимальное выполнение всех обязательств?
– Если совсем утрированно, то это муниципальный тариф 26-30 рублей с квадратного метра (в зависимости от типа дома, наличия удобств, централизованного газо-, теплоснабжения, водоотведения, мусоропровода, лифта, котельной…). Но это лишь на работы по минимальному перечню (постановление правительства № 290).
Самая главная проблема, повторюсь, – нет единого документа: как обслуживать дома (перечень работ, их периодичность, стоимость). Есть куча нормативно-правовых актов, и каждый (собственники, жилинспекция, суды, прокуратура) ссылается на то, что ему удобно. Более того, до сих пор нет разграничения, что такое аварийные работы, текущий ремонт, капитальный ремонт (и какие работы к чему относятся). Нужно понимать, что содержание общего имущества дома – это обязанность собственников. А они уже решают, кто будет этим заниматься: ТСЖ, УК или другая организация.
Поэтому даже на двух домах-близнецах под управлением одной организации могут быть абсолютно разные тарифы: всё зависит от состояния дома, контингента и желаний собственников. Для каждого здания тариф просчитывается отдельно. Собственники сами решают, что им надо, а УК делает. И там, где идут постоянные работы, тариф явно не 26 рублей.
– Если мы говорим об УК как о бизнесе, то он прибыльный или убыточный?
– Я знаю многих бывших руководителей УК, которые сейчас ушли в строительный бизнес. ЖКХ – это сфера услуг, а УК – это, прежде всего, инженерно-технический состав. Нормальная рентабельность УК при относительно приемлемом состоянии жилого фонда – 15-20%, но это при 100%-ной собираемости. А такого, как правило, не бывает. УК должна развиваться, должна быть выручка, прибыль. А откуда их взять? Мы зарабатываем только на управлении, всё остальное отдаем подрядчикам.
Давайте так: содержать одну "кофеточку" более прибыльно, чем управлять десятью домами.
Почему УК не закупают свою технику? Потому что у нас нет здоровой конкуренции и нет уверенности, что завтра на твой дом не придет другая УК и не переманит жителей заниженными тарифами. А потом дебиторскую задолженность будут гасить "заначкой" на текущий ремонт и ей же оплачивать штрафы от надзорных органов…
Поэтому я сторонник того, что нужно договариваться с жителями и показывать, на чем вы зарабатываете, при этом честно и добросовестно исполнять свои обязанности. Но диалог возможен только при обоюдной заинтересованности. А если жителям ничего не надо, то и УК работать не будет.