В Госдуме указали на необоснованное повышение тарифов управляющих компаний (УК) в коттеджных поселках. Речь о плате за такие услуги, как содержание и благоустройство территории, расчистка дорог, обслуживание шлагбаума и охрана въезда в поселок. Жители предъявляют иски к УК, в которых жалуются на завышение тарифов от 30% до 100%. Суды неоднозначно толкуют существующие правовые нормы, указано в письме депутата ГД Натальи Костенко в Верховный суд (ВС). Пока что правила регулирования тарифов закреплены лишь для УК, обслуживающих многоквартирные дома, указали эксперты. Депутат попросила дать разъяснения, чтобы обеспечить единство судебной практики.
Неоднозначные трактовки
В адрес депутата ГД Натальи Костенко регулярно поступают обращения граждан по вопросу неоднозначного толкования судами правовых норм в спорах между жителями коттеджных поселков и обслуживающими (или управляющими) компаниями. Об этом парламентарий сообщила в письме в Верховный суд. С копией документа ознакомились «Известия».
Речь о плате компаниям за такие услуги, как содержание и благоустройство территории, расчистка дорог, обслуживание шлагбаума, охрана въезда в поселок и так далее. Поскольку нет единой судебной практики, нередко УК повышают тарифы на содержание поселков в одностороннем порядке, сказано в обращении. И зачастую увеличение платы необоснованно, указано в письме.
В конце 2020 года стоимость таких ежемесячных платежей в поселках экономкласса в среднем составляла 3–7 тыс. рублей, бизнес-класса — 7–15 тыс. рублей, элит-класса — 15–25 тыс. рублей. В проектах высокого ценового сегмента она может быть и выше, рассказал председатель комиссии по проектному финансированию общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов. По судебной практике, УК в одностороннем порядке завышают цены на 30–100%, сказала «Известиям» правозащитник Елена Фасахова.
В многоквартирных домах есть ограничения по росту тарифов — как правило, на уровне инфляции. Увеличить плату сверх установленной властями нормы можно лишь с разрешения собрания собственников, это регулируется федеральным законодательством, уточнил руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков. При этом в коттеджных поселках при приобретении земли не возникает понятия общей собственности, как в многоквартирных домах, указал он. Поэтому и влиять на тарифы значительно сложнее. По сути, если землей общего пользования владеет девелопер, он и вправе устанавливать тарифы на ее обслуживание самостоятельно, сказал эксперт.
Законодательством не предусмотрено четкое правовое регулирование тарифов за обслуживание в коттеджных поселках — если объекты инфраструктуры находятся в частной собственности, то собрание собственников не может влиять на формирование тарифа или выбор УК, пояснил директор департамента клиентского обслуживания семейства компаний Kaskad Family Александр Разин.
Без предела
По ст. 310 Гражданского кодекса РФ запрещается необоснованное повышение в одностороннем порядке УК платы за содержание поселка, если вторая сторона договора — потребитель, сказано в обращении депутата. Но на практике суды из-за отсутствия законодательства для коттеджных поселков неоднозначно трактуют правовые нормы.
К примеру, в апреле 2021-го в Магнитогорске было отказано в удовлетворении иска жителей коттеджного поселка. Они выступали против того, что УК установила дифференцированные тарифы на обслуживание общей территории в зависимости от размера участка собственника: чем больше площадь, тем выше плата. Суд отказал в иске жителям, сославшись на то, что договоры между жителями и УК не являются публичными. По мнению жителей поселка, поскольку УК является монополистом, принятое судом решение позволит компании повышать плату неограниченное число раз в любом размере.
Депутат попросила Верховный суд для обеспечения единства судебной практики в России высказать позицию и дать разъяснения нижестоящим судебным инстанциям по вопросу повышения в одностороннем порядке управляющей коттеджными поселками компании платы за их содержание.
Сегодня в России на законодательном уровне отсутствует понятие коттеджного поселка, сказал Рифат Гарипов. Это общее название, которое используется для индивидуальных домов, таунхаусов, расположенных на одной территории с общей инфраструктурой, пояснил он. Правовой режим использования общего имущества в поселках практически отсутствует, отметил эксперт. Поэтому споры собственников и управляющих компаний там нередкое явление, указал Рифат Гарипов.
Сфера управления коттеджными поселками в стране практически не развита, и зачастую такие услуги оказывают компании, аффилированные с девелопером, сказал генеральный директор ПАО «ГИТ» Сергей Минко. Как правило, застройщики поселков продают дома гражданам, а инфраструктуру оставляют в своей собственности. Так они становятся, по сути, монополистами в этой части, указал депутат ГД Александр Якубовский. При этом у УК поселков нет обязанности отчитываться перед жителями о размерах своих тарифов и расходов.
Необходимость закона
За последний год на фоне пандемии вырос спрос на загородное жилье, в том числе построенное профессиональными девелоперами. Также курс на активное развитие малоэтажной застройки держат власти — это поможет выполнить задачу по строительству 120 млн кв. м жилья в год к 2024-му.
— Учитывая, что с каждым годом всё больше людей предпочитают жить в индивидуальных домах, необходимо вносить изменения в градостроительное и земельное законодательство, учитывать муниципальное право, — отметила председатель экспертного совета комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ, руководитель комиссии по ЖКХ общественного совета при Минстрое Ирина Булгакова.
Нужно распространить правовой режим управления многоквартирными домами на малоэтажные, полагает эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук. «Поскольку проблема регулирования порядка образования и управления малоэтажными жилыми комплексами на сегодня не теряет своей актуальности, в законотворческой сфере всё чаще стала озвучиваться позиция о целесообразности разработки отдельного нормативно-правового акта», — сказано в письме Натальи Костенко в Верховный суд. Парламентарий попросила высказать позицию о целесообразности регулирования этих вопросов на законодательном уровне.
— Поселкам нужен правовой статус. Если инфраструктура станет общедолевой собственностью, как в многоквартирных домах, то споров не будет. Это позволит собственникам самим решать, какая именно управляющая компания с ними будет работать и какие тарифы будут установлены, — согласен Александр Якубовский.
В условиях постоянно растущего спроса на коттеджные поселки вопрос регулирования порядка управления ими сейчас более чем актуален, при этом его необходимо транслировать и на СНТ, высказал мнение Антон Сауков.
Впрочем, законодательное регулирование не всегда ведет к качеству. Теоретически закон может обязать УК выполнять те или иные виды работ по нормативной ставке, без учета специфики поселков, отметил Александр Разин.