loading...

Аналитика и комментарии

Актуальные статьи из журнала ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ И НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ В ЖКХ

Актуальные статьи из журнала ФИНАНСЫ И УЧЕТ В ЖКХ

Актуальные статьи из журнала ЦЕНЫ И ТАРИФЫ В ЖКХ

Переход на прямые договорные отношения по предоставлению коммунальных услуг. Плюсы и минусы для сторон

Межецкая Главный редактор журнала
«Финансы и учет в ЖКХ»
В.А. МЕЖЕЦКАЯ
Журнал Финансы и Учет в ЖКХ
№11-12 за 2015 год
Финансы и учет в ЖКХ

Как известно, предоставление коммунальных услуг — это сложный трудоемкий процесс, в котором задействованы и ресурсоснабжающие предприятия, и управляющие организации и Товарищества собственников недвижимости (ТСН). В последнее время недовольство потребителей качеством и стоимостью коммунальных услуг резко растет и именно поэтому всю систему предложено поменять.

Первым этапом изменений системы предоставления и расчетов за коммунальные услуги можно назвать Федеральный закон № 176-ФЗ от 29.06.2015 года (далее «Закон 176-ФЗ»), который, по сути, «легализовал» существующие на сегодня прямые договорные отношения между потребителями и РСО.

Такие прямые договоры предусмотрены кодексом при непосредственном управлении многоквартирным домом (п.2 ст.164 ЖК РФ). Кроме того, довольно часто встречалась ситуация, когда договор между управляющей организацией и РСО не был заключен, а коммунальные услуги предоставлялись собственникам помещений ресурсоснабжающей организацией. В соответствии с п.17 ст.12 Закона 176-ФЗ, если такая договорная схема действовала до 30.06.2015 года, то договоры, заключенные между РСО и собственниками помещений в многоквартирных домах, которыми управляет управляющая организация, продолжают действовать до истечения срока их действия или до отказа одной из сторон от исполнения договора. Следует учесть, что согласно статье 310 Гражданского Кодекса РФ, РСО не может быть стороной, отказавшейся от договора, такое право есть только у собственников помещений в МКД и реализовать они его могут через решение общего собрания.

Вторым этапом планируется повсеместно изменить систему договорных отношений по предоставлению коммунальных услуг потребителям. Для этого подготовлен проект Федерального закона «О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты РФ» по вопросу установления прямых договоров о предоставлении коммунальных услуг между собственниками помещений в МКД и ресурсоснабжающими организациями, который на момент подготовки данного номера уже прошел публичное обсуждение.

Понятие «коммунальные услуги» «исчезает» и вместо него появляется два других термина — «поставка ресурсов» и «обеспечение предоставления коммунальных услуг».

С какой целью это сделано?

В первую очередь законодатель стремится четко разграничить роль и ответственность ресурсоснабжающих организаций и управляющих организаций/ТСН. Теперь ресурсоснабжающие организации заключают с потребителями прямой договор на поставку коммунальных услуг. Но при этом ресурсоснабжающие организации поставляют не коммунальную услугу потребителю в точку разбора, а только ресурс на вводе в дом. Для преобразования ресурса в услугу есть еще один договор — договор управления, который заключают между собой собственники помещений и управляющая организация (в случае, если в доме создано ТСН — роль договора управления «берет на себя» Устав). По договору управления управляющая организация обеспечивает предоставление коммунальных услуг путем надлежащего содержания, ремонта и эксплуатации внутридомовых инженерных систем и иного общего имущества в многоквартирном доме в состоянии постоянной готовности к подаче холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, газа в помещения многоквартирного дома, осуществления водоотведения и обращения с твердыми коммунальными отходами, а также путем приготовления отдельных видов коммунальных ресурсов с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества (при наличии такого оборудования).

Управляющая организация заключает договор ресурсоснабжения от имени собственников и действует здесь в качестве агента. Законопроект предусматривает, что доверенность на заключение такого договора управляющей организации от собственников не требуется, и отказаться от заключения такого договора управляющая организация не вправе. Поскольку собственник становится стороной по договору с ресурсоснабжающей организацией, деньги собственники напрямую оплачивают ресурсникам за исключением случая, когда иное предусмотрено договором.
Новая договорная схема будет выглядеть следующим образом:

Законопроектом предусматривается переходный период.

Исходя из законопроекта, по умолчанию ранее заключенные договоры между УО, ТСН и РСО действуют до 1 января 2017 года и даже далее (пролонгация). Но если стороны желают воспользоваться новым механизмом работы, то могут по своему желанию сделать это по следующим основаниям:
1) истечение срока договора с РСО;
2) расторжение договора;
3) односторонний отказ.

После 1 января 2017 года прежний договор может быть прекращен в любой момент при отказе одной из сторон.

Вместе с тем, для управляющих организаций и ТСН есть возможность оставаться на прежних отношениях, но только при наличии решения общего собрания собственников и получения согласования ресурсоснабжающей организации.

Теперь давайте попробуем вывести основные положительные и отрицательные стороны законопроекта.

Финансовые вопросы.

Для ресурсоснабжающих организаций плюс заключается в том, что к ним пойдут прямые платежи граждан, без всяких задержек, минуя так называемый «буфер» в виде управляющих организаций и ТСН. На сегодня еще не решен вопрос о том, кто же будет вести расчеты и выставлять квитанции. Здесь несколько вариантов. Это может делать управляющая организация (ТСН), поскольку согласно подпункту «ж» пункта 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, управление МКД должно обеспечивать организацию и осуществление расчетов за услуги ЖКУ, в том числе начисление платежей, оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений в МКД ведение претензионной и исковой работы с должниками. При этом, управляющая организация вправе потребовать компенсировать комиссию банка и почты, но это необходимо заранее предусмотреть в договоре. Второй вариант — когда каждая ресурсоснабжающая организация самостоятельно ведет расчеты и выставляет квитанции, что подразумевает расходы на содержание абонентских отделов. Третий возможный выход — повсеместное создание единых расчетных центров, статус и порядок работы которых будет необходимо прописать отдельным правовым актом. Вопрос определения ответственного за расчеты и выставление квитанции приобретает особую актуальность в связи с введением новых штрафных санкций на виновное лицо за неправильные начисления (250-300 тыс. руб.).

Расчет платежей за коммунальные услуги подразумевает сбор ряда данных, который возложен на управляющую организацию (ТСН): информация о показаниях индивидуальных приборов учета, контроль качества услуг. При этом нигде не сказано на платной или безвозмездной основе это делается, а для управляющих организаций это затраты, которые в противном случае ей необходимо заложить в тариф.

Главный плюс для управляющих организаций и ТСН заключается в том, что они избавляются от долгов потребителей за коммунальные услуги. Кроме того, плата за коммунальные услуги, собираемая ранее управляющими организациями, больше не будет учитываться в качестве их прибыли при налогообложении, а значит, многие компании смогут перейти на упрощенную систему налогообложения1.

Вопрос качества.

Стороны должны поделить между собой ответственность в случае непредоставления коммунальных услуг либо предоставления таких услуг ненадлежащего качества. Качество коммунальных услуг предлагается контролировать на границе зон ответственности управляющего домом и ресурсоснабжающей организации. Разграничение зон ответственности управляющей организации и собственника установлено в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 и не подлежит расширительному толкованию. Границей эксплуатационной ответственности управляющего при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Поскольку РСО не поставляет услугу потребителю, на ресурсников не распространяется действие Правил предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства 354). Как же можно осуществить контроль качества ресурса?

Получается, что «на границе» должен стоять общедомовый прибор учета, у которого есть функция контроля качества услуг. Что делать, если такого прибора нет, законодатель умалчивает. Одно из предложений — определять виновное лицо комиссионно. Абсолютно ясно, что две стороны (РСО и УО) имеют противоположные интересы и никогда не договорятся. Нужен арбитр. Первоначально предлагалось таким арбитром сделать представителя совета многоквартирного дома. Но, во-первых, совет дома создан далеко не во всех домах, во-вторых, представитель такого совета может не оказаться на месте в нужное время либо вовсе отказаться участвовать в такой проверке без объяснения причины.

Представляется правильным, четко назвать в законе ресурсоснабжающую организацию, которая заключает договор с потребителями и берет плату, — исполнителем коммунальных услуг. Тогда ресурсоснабжающая организация будет нести ответственность за качество коммунальных услуг не на вводе в дом, а точке потребления. И только в случае, если доказано, что коммунальная услуга представлена некачественно из-за плохого обслуживания внутридомовых инженерных сетей — ответственность перекладывается на управляющую организацию (ТСН). Сейчас ситуация обратная — в случае, когда вина ресурсоснабжающей организации в нарушении условий договора ресурсоснабжения не установлена, ответственность всегда несет управляющая организация (ТСН). Ряд авторов придерживается мнения, что обязательство управляющей организации по договору управления многоквартирным домом связано с осуществлением ею предпринимательской деятельности, её ответственность строится на началах риска и наступает независи­мо от наличия вины. Единственным обстоятельством, которое может служить основанием освобождения управляющей организации от ответственности за нарушение своих обязательств, по общему правилу, является невозможность их исполнения, наступившая вследствие непреодолимой силы (п.3 ст.401 ГК РФ). Однако это неправильно, поскольку ответственность без вины для компании, работающей по договору, противоречит началам гражданского и жилищного права. Кроме того, нельзя не учитывать положения административного права, согласно которым  юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность соблюдать правила и нормы, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но оно не приняло все зависящие от него меры по их соблюдению (ч.2 ст.2.1 КоАП).

Подводя итог, замечу, что у законопроекта много как плюсов, так и минусов. Но изменения в Жилищный Кодекс дадут только общее направление, концепцию. Все тонкости должны быть прописаны в постановлениях и других подзаконных актах. Это должно быть сделано, во-первых, быстро (не так, как в случае с лицензированием УО), во-вторых, предусмотрев все возможные варианты событий. Без привлечения экспертного сообщества, практиков от РСО и УО здесь не обойтись. 

Директор Некоммерческого партнерства
Саморегулируемой организации управляющих недвижимостью
«Качество. Инновации. Технологии»,
Елена Владимировна Шерешовец

ОТ РЕДАКЦИИ:
Мнение редакции по ряду вопросов отличается от мнения автора данной статьи.
По мнению Центра муниципальной экономики и права, сейчас законодательно предлагается навязать еще более искусственную конструкцию, нежели конструкция 354 Правил, когда неверная идеология с использованием конструкции исполнителя коммунальных услуг привела к наличию тех проблем, которые пытается «закрыть» этот законопроект. Основная проблема заключается в том, что нет присоединения потребителя к сети ресурсоснабжающих организаций и управляющая организация, как правило, не может повлиять на качество ресурса на вводе в многоквартирный дом.
Приглашаем к дискуссии по данной теме вас, уважаемые подписчики журнала, экспертное сообщество. Все материалы дискуссии мы опубликуем в нашем журнале в 2016 году. До встречи!

1 С 2016 года установлен новый предел для перехода на УСН (см. стр.12)..


Любые перепечатки этой статьи возможны при условии указания источника ввиде активной ссылки на страницу журнала Финансы и Учет в ЖКХ (http://www.cnis.ru/?id=fiu)

Хотите читать наши статьи оперативно? Станьте нашим подписчиком и получите дополнительные скидки на участие в наших семинарах и при покупке наших сборников.

Закрытие окна