loading...

Аналитика и комментарии

Актуальные статьи из журнала ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ И НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ В ЖКХ

Актуальные статьи из журнала ФИНАНСЫ И УЧЕТ В ЖКХ

Актуальные статьи из журнала ЦЕНЫ И ТАРИФЫ В ЖКХ

ОДН «вернулся домой»: как правильно перенести общедомовые нужды в плату за содержание жилья и есть ли у одн экономика?

МежецкаяГлавный редактор журнала
«Финансы и учет в ЖКХ»
В.А. МЕЖЕЦКАЯ
Журнал Финансы и Учет в ЖКХ
№1 за 2017 год
Финансы и учет в ЖКХ
Хмельников Б.В.Генеральный директор
ЗАО «Центр муниципальной экономики и права»
Б.В. ХМЕЛЬНИКОВ

Перенос ОДН в жилищные услуги — прозрачность и предсказуемость?

С 2017 года изменилась структура платы за жилищно-коммунальные услуги и в большинстве субъектов Российской Федерации, по аналитике Центра муниципальной экономики и права, должно произойти снижение[1] платы за содержание жилых помещений.

Основное изменение, которое произошло — в плату за содержание жилого помещения (далее «плата за содержание») «возвратилась» плата за коммунальные ресурсы, используемые при содержании общего имущества многоквартирного дома. Так, часть 9 Федерального закона № 73-ФЗ от 30 марта 2016 года[2] перенесла сроки изменений подпункта 2 пункта 1, подпункта 1 пункта 2 статьи 154 и пункта 1 статьи 156 Жилищного кодекса о включении в состав платы за содержание расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, отведения сточных вод для «нужд» общего имущества МКД на 1 января 2017 года.

В преддверии включения в плату за содержание платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества, 26 декабря 2016 года было принято постановление Правительства РФ
№ 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее «постановление № 1498»), которым были предусмотрены случаи и порядок перехода ОДН из коммунальных услуг в услугу по содержанию жилых помещений, а также новые правила покупки коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества. В дополнение к постановлению № 1498 в декабре прошлого года было выпущено два подробных руководства Минстроя — оба письма опубликованы в этом номере журнала[3].

По мнению Правительства РФ, постановление № 1498, «призвано улучшить работу жилищно-коммунального сектора». «Теперь общедомовые расходы переводятся из коммунальных услуг в сугубо жилищные, размер платы за которые определяется самими собственниками жилья. Это значит, что жители многоквартирных домов на общих собраниях смогут самостоятельно устанавливать размер платы за них, а она не может превышать нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды. «Надеюсь, это повысит прозрачность формирования оплаты и сделает ее более предсказуемой для людей», — подчеркнул председатель Правительства РФ[4]. «С выходом соответствующего постановления у управляющих компаний и ТСЖ», считает вице-премьер Дмитрий Козак, «появляется стимул контролировать потребление ресурсов на общедомовые нужды и не распределять эти расходы на всех жильцов».

Мы будем наблюдать за ожиданиями Правительства РФ, а в этой статье мы постараемся раскрыть основные аспекты перехода ОДН в состав жилищных услуг или «возвращения ОДН домой», ведь они были там до 2012 года. И Минрегион России, который «вынес» ОДН из платы за содержание и ремонт жилых помещений пять лет назад, хотел «как лучше» прежде всего, для собственников многоквартирных домов. Но получилось «как всегда» — ОДН стали финансовыми проблемами и для собственников, и для всех организаций отрасли — и управляющих организаций, и ресурсоснабжающих организаций, то есть ситуация только усугубилась. Так, например, в Калужской, Липецкой, Тульской области годовые убытки большинства управляющих организаций от «обрезания» ОДН нормативами достигали 9-10 млн. рублей за год! Из-за отмены ОДН на водоотведение Липецкая теплоснабжающая организация ежегодно получала убытки на сумму 70 млн. рублей. И таких примеров можно привести множество.

Условия включения ОДН в плату за содержание жилья

Правовые основания включения расходов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в плату за содержание жилья устанавливает прежде всего статья 156 ЖК РФ.

В соответствии с частью 9.1 данной статьи, «плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, отведение сточных вод, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующей коммунальной услуги при содержании общего имущества, определяемую в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Такая возможность потребления коммунальных услуг в многоквартирном доме установлена в Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила № 354). Таким образом, никакого особого порядка возможности/невозможности потребления коммунальной услуги не будет.

По разъяснению Минстроя[5], «в соответствии с пунктом 4 Правил № 354, потребителю могут быть предоставлены коммунальные услуги холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, электроснабжения при условии наличия в многоквартирном доме соответствующих внутридомовых инженерных систем, по которым холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, тепловая энергия, используемая в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению, подаются в жилые и нежилые помещения, а также в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, а коммунальные услуги водоотведения предоставляются при наличии в многоквартирном доме внутридомовых инженерных систем, по которым сточные воды отводятся от жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Соответственно, если в многоквартирном доме потребителям предоставляются коммунальные услуги холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, электроснабжения, водоотведения, то такие потребители оплачивают расходы на приобретение используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме холодной воды, горячей воды (или используемых в целях горячего водоснабжения холодной воды и тепловой энергии), сточных вод, в составе платы за содержание жилого помещения в таком многоквартирном доме».

Таким образом, Минстрой России подтвердил, что им в 2013 году[6] была допущена серьезная ошибка в части водоотведения, которая привела к большим убыткам и непреднамеренному банкротству многих отраслевые организаций.

Получается, что Минстрой России и сейчас данной нормой допускает отсутствие в доме какого-либо инженерного оборудования. Поэтому, в этой части, абсолютно не понятна его позиция по следующему вопросу — как при этом будет выполняться Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 (далее «Минимальный перечень»)? Например, если в нарушение СП 31-108-2002 «Мусоропроводы жилых и общественных зданий и сооружений»[7], мусоросборная камера не обеспечена подводкой горячей и холодной воды от систем водоснабжения здания и не оснащена водоразборным смесителем, соединительным штуцером с вентилями, ниппелем и шлангом для санитарной обработки камеры и оборудования, а для стока моюще-дезинфицирующих водных растворов в полу камеры не размещен трап, присоединенный к фекальной канализации здания — за водоотведение на ОДН собственник не оплачивает? Более того, в соответствии с пунктом 5 части 1.1 статьи 161 ЖК РФ, «надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно … обеспечивать …постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме,
к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме…». Вопрос пока остается открытым.

 

Вторым условием переноса ОДН в состав платы за жилое помещение является выбранный способ управления МКД. ОДН переносится только в случаях, если выбран способ управления управляющей организацией или ТСЖ (ЖСК, ЖК)[8] и этот способ управления реализован (здесь возможно два варианта — когда не заключен договор управления или на общем собрании собственников не определена цена договора управления)[9]. Так, Федеральным законом № 469-ФЗ[10] от 26.12.2016 года в статью 154 ЖК РФ внесена дополнительная часть 5: «в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме, в случаях, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами, в том числе плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме». С 1 января 2017 года потребители коммунальных услуг в многоквартирных домах, которые находятся в управлении УО и ТСЖ и если такой способ управления реализован, обязаны вносить плату за коммунальные услуги исходя из объема коммунальных услуг, потребленных только в жилом или нежилом помещении.

В соответствии с частью 11 статьи 12 Федерального закона № 176-ФЗ, начиная с 2017 года, при утверждении и применении предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги не учитываются расходы граждан, связанные с оплатой коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды в 2016 году. Минстрой в своем разъяснении постановления № 1498[11] пояснил, что эта норма «работает» только в одном случае — если выбран способ управления МКД УО/ТСЖ и данный способ реализован. В случае, если в многоквартирном доме выбран способ управления непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован, то при утверждении и применении предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги расходы граждан, связанные с оплатой коммунальных услуг, предоставленные на общедомовые нужды, учитываются.

При этом, необходимо обратить внимание на порядок внесения платы за тепловую энергию, используемую в многоквартирном доме в целях предоставления коммунальной услуги по отоплению. В соответствии с пунктом 40 Правил № 354 вне зависимости от способа управления многоквартирным домом, весь объем тепловой энергии, используемой в многоквартирном доме в целях предоставления коммунальной услуги по отоплению, оплачивается потребителями в составе платы за коммунальную услугу по отоплению. Потребители вносят плату за коммунальную услугу по отоплению без разделения на плату за коммунальную услугу по отоплению в жилом помещении или нежилом помещении и плату за ее потребление в целях содержания общего имущества, в том числе после 1 января 2017 года.

Размер ОДН при их «переходе» в плату за содержание жилья

В соответствии с частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ, «размер расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, определяется исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, — утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом».

Таким образом, коммунальные ресурсы на ОДН входят в состав платы за содержание жилья в размере норматива только «в рамках» минимального перечня (и это несмотря на то, что сейчас в перечне отсутствует ряд необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества МКД работ — например, полив газонов, объектов озеленения — деревьев и кустарников).

Постановлением № 1498 были внесены изменения в «Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг», утвержденные постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 306 (далее «Правила № 306). В Правилах № 306 теперь нет понятия «норматив потребления коммунальной услуги на общедомовые нужды», так как появилось новое понятие «норматив потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме». Таким образом, такого понятия, как ОДН, по сути, больше нет! Нормативы потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме поручено утвердить органам исполнительной власти субъектов РФ до 1 июля 2017 г., а до их утверждения возможно применять установленные по состоянию на
1 ноября 2016 г. нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды[12]. Минстрой разъясняет[13], что «в случае отсутствия утвержденных органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации по состоянию на 1 ноября 2016 года нормативов потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, в расчетах за коммунальные ресурсы применяются нормативы потребления коммунальных услуг, утвержденные органами местного самоуправления». Но они их никогда не устанавливали в силу отсутствия таких полномочий (может быть, Минстрой таким образом «завуалировал нулевой норматив»?). Начало действия нормативов потребления коммунальных услуг, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливается органом исполнительной власти субъекта РФ, утвердившим такие нормативы, но не позднее 1 июня 2017 года.

В соответствии с пунктом 44 Правил № 354, обновленным постановлением № 1498, «при расчете платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды потребителю в нежилом помещении, используются цены (тарифы), установленные для категории потребителей, к которой относится такой потребитель. То есть, получается, что можно не использовать тарифы, установленные для населения. Но Минстрой России в своем письме разъяснил, что «поскольку норма части 9.2 статьи 156 ЖК РФ содержит указание на определение размера соответствующих расходов для граждан, постановлением № 1498 предусматривается, что в указанных целях подлежат применению тарифы на холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, сточные воды, утвержденные органами государственной власти субъектов РФ в области государственного регулирования тарифов по категории потребителей «население». Поскольку размер платы за содержание жилого помещения устанавливается в одинаковом размере для всех собственников помещений в многоквартирном доме, тарифы для населения применяются ко всему объему коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, включаемому в расчет размера платы за содержание жилого помещения.

Стоимость коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, подлежит определению исходя из тарифов для населения как в части объемов, определяемых исходя из нормативов потребления коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, так и в части сверхнормативных объемов.

Сверхнормативный объем коммунальных ресурсов, по которому собственниками помещений в многоквартирном доме не принято решение о включении в расчет размера платы за содержание жилого, а также сверхнормативный объем, включенный в расчет размера платы за коммунальные услуги, подлежит оплате ресурсоснабжающей организации с применением тарифов на коммунальные ресурсы, утвержденные для категории «население». Фактические расходы по оплате коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, производимые ежемесячно исполнителями, не учитываются в целях перерасчета размера платы за содержание жилого помещения, в том числе в части платы за коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества, сформированной по правилам, установленным частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ, а также пунктом 29 Правил № 491 в редакции Постановления № 1498.

Размер расходов на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества, определяется путем суммирования размера расходов по каждому виду коммунальных ресурсов, который определяется путем пересчета стоимости каждого вида коммунального ресурса, определенного соответственно площади помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, на
1 квадратный метр площади жилых и нежилых помещений в каждом многоквартирном доме. Как для целей ОДН и нормативов потребления определяется площадь помещения, мы расскажем вам в следующем номере нашего журнала.

 

Размер платы за содержание жилья

 

 

 

 

Для первоначального включения расходов на оплату коммунальных ресурсов, используемых при содержании общего имущества МКД, в плату за содержание жилого помещения, не требуется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

 

 

Таким образом, какое-то «специальное» общее собрание собственников помещений МКД по переносу платы за ОДН из состава коммунальных услуг в плату за содержание жилого помещения собирать не обязательно, так как возможность «прямой переброски» платы установлена на законодательном уровне. Хотя эта норма не согласуется с общепринятой практикой и нормами Жилищного кодекса — размер платы за содержание жилого помещения определяется на общем собрании собственников (пункт 7 статьи 156 ЖК РФ) и в большинстве случаев это происходит на годовом собрании собственников в течение второго квартала года, следующего за отчетным (пункт 1 статьи 45 ЖК РФ). Любое изменение платы за содержание жилого помещения должно происходить через призму волеизъявления собственников — тогда будет меньше конфликтов, так как в этом случае больше прозрачности. При подготовке и проведении общих собраний собственников должны быть уточнены:

– целесообразность приобретения соответствующего коммунального ресурса при содержании общего имущества и имеющиеся нормативы по определению его расхода;

– алгоритм расчета платы за коммунальные ресурсы при содержании общего имущества в МКД в соответствии с имеющейся методикой и величины, участвующие в расчете (общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в МКД и т.д.).

Поэтому управляющими организациями должны быть критически проанализированы абсолютные величины рассчитанных объемов коммунальных ресурсов при содержании общего имущества, которые в случае их превышения минимальному перечню работ должны быть вынесены «на суд» (общее собрание) собственников.

В прошлом году в статье «Химеры ОДН: хотели как лучше, а получилось… Повлияют ли изменения законодательства на экономику УО и РСО?»[14] мы раскрыли так называемые «шаги» — что могут сделать управляющие и ресурсоснабжающие организации при действующем законодательстве и как можно повлиять на ситуацию, которая сложилась с «обрезанием» ОДН нормативами. Первой нашей рекомендацией было — начинать заниматься ЭКОНОМИКОЙ многоквартирного дома: «разложить» ее по видам выполняемых работ с помощью современных норм и нормативов на общедомовые расходы ресурсов и понять, сколько дом реально потребляет и какие дополнительные работы для дома, не входящие в минимальный перечень работ нужно предлагать собственникам многоквартирных домов.

Первым (но очень сложным) вариантом решения проблемы мы «видели» проведение общего собрания собственников при поддержке Совета дома или ТСЖ и принятие решения на общем собрании об оплате собственниками дома реального объема коммунальной услуги под обещание экономии коммунальных ресурсов. Для этого в указанной выше статье нашей организацией с помощью сборника «Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда»[15] был проведен расчет расхода воды при использовании общего имущества в наиболее распространенных типах многоквартирных домов. Эти расчеты управляющая компания может вынести на собрание собственников, чтобы обосновывать величину превышения реальных общедомовых нужд в доме над «виртуальным» нормативом потребления на ОДН, рассчитанного не для конкретного многоквартирного дома,
а как «средняя температура по больнице». Ведь использование общего имущества в многоквартирном доме предусматривает необходимость его надлежащего содержания в соответствии с установленными требованиями и именно эти аргументы управляющей организации необходимо приводить в своих разъяснениях для собственников домов.

Но это было актуально в прошлом году. В этом году ОДН жестко обрезан нормативом и привязан к минимальному перечню работ. Таким образом, вывод один — плата за содержание общего имущества многоквартирного дома должна быть рассчитана на минимальный перечень работ, то есть быть на 100% экономически обоснованной, иначе это будет прямыми убытками управляющих организаций. И то будет так называемыми «обязательными» работами при содержании МКД, а остальные работы, которые не вошли в минимальный перечень, являются так называемыми «дополнительными» работами и размер их платы должен быть утвержден на общем собрании собственников МКД.

Проблемы «нормирования ОДН» после установления
новых нормативов

Расходы на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, включаются в смету расходов на содержание общего имущества, утверждаемую органом управления товарищества, кооператива в период после 1 января 2017 года и после первоначального включения в плату в случаях, когда товарищество или кооператив управляют многоквартирным домом без заключения договора управления с управляющей организацией.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией, в том числе по договору управления, заключенному с товариществом, кооперативом, расходы на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, включаются в расчет цены договора управления в порядке, установленном договором управления, в том числе путем формирования стоимости работ, услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, с соблюдением правил определения (ограничения) размера таких расходов, исходящих из положений части 9.2 статьи 156 ЖК РФ и пункта 29 Правил № 491 в редакции Постановления № 1498.

Рассмотрим следующую ситуацию, которая есть в реальной практике: «есть решение общего собрания собственников МКД, принятое необходимым для кворума количеством голосов. Распределять ли при этом, начиная с января этого года, объем коммунальных услуг по водоснабжению и электроснабжению, определенный исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения»?

Здесь два варианта ответа. Первый — «решение ОСС — в топку». Общее собрание собственников помещений не может изменить императивные нормы федеральных законов и постановлений Правительства РФ («кто за то, чтобы не применять в нашем доме статью 156 ЖК РФ?»). Именно поэтому возможно опротестование решения ОСС в суде любым недовольным собственником МКД. Второй вариант ответа — использовать данное решение ОСС и не торопиться. Опротестование возможно, но не обязательно. Следовательно, пока решение каким-либо собственником не опротестовано, и нет решения суда, действует ранее принятое решение общего собрания собственников помещений. В данном случае можно опереться на пункт 29 Правил № 491 (в редакции Постановления № 1498) — «...общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о включении в плату за содержание жилого помещения расходов на приобретение объема коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с учетом превышения нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме». Но только за рамками минимального перечня — только «в случае, если перечень работ по содержанию общего имущества превышает минимальный перечень»! Поэтому желательно было бы подготовить «расшифровку» дополнительного перечня работ, который проводится в доме под сумму ОДН (аварийные, непредвиденные расходы...).

Пример «из жизни». «Дом (ТСЖ)[16] в месяц потребляет э/энергии по э/счетчикам (лифты, освещение) 22 тыс. руб. Допустим норматив ОДН по э/энергии — 25 тыс. руб. И тут в доме произведен аварийный ремонт, с использованием электроинструмента (э/сварка, перфоратор, болгарка и т.п.) и электричества нагорело на 30 тыс. руб. Кто будет платить 5 тыс. рублей сверх норматива в доме под управлением ТСЖ, откуда их брать? А эти 30 тыс. я должен сразу заплатить Мосэнергосбыту без всяких ОСС, иначе пени.
В доме 202 квартиры, ОСС с лету не проведешь, а летом вообще не реально. Это говорит о том, что все законы принимаются в тиши кабинетов и никак не связаны с реальным управлением МКД». Выход есть, но только при проведении общего собрания собственников помещений — проводить через ОСС решение о резервном фонде, закладывать его «взносы» в плату за содержание жилых помещений. В Положении о резервном фонде прописывать, что правление вправе использовать эти средства по своему усмотрению на погашение обоснованных фактурой непредвиденных расходов с дальнейшей компенсацией этих расходов через сборы по статье «содержание». Это положение и фонд — серьезный вопрос. И может быть принят вместе с вопросом об установлении размера платы за содержание общего имущества МКД, сметы на содержание ТСЖ.

Что касается управляющей организации — ситуация может решаться аналогично как в ТСЖ, с той лишь разницей, что эта статья в плате за содержание общего имущества МКД будет называться «прочие расходы» или «непредвиденные расходы».

Так, в соответствии с п.9 Примерных условий договора управления многоквартирным домом, утвержденных приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр, «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения может определяться … с учетом целевых средств, предназначенных для создания резервов для финансирования ремонтных, а также непредвиденных неотложных работ, пропорционально доле собственника на общее имущество в многоквартирном доме и периода (количества месяцев) оплаты соответствующей планово-договорной стоимости работ, услуг, соразмерно которой определяется размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. В случае, если договором управления предусматривается возможность создания резервов для финансирования ремонтных, а также непредвиденных неотложных работ за счет целевых средств, которые управляющая организация получает от собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме, то в договоре управления должны содержаться порядок учета и расходования таких целевых средств, в том числе случаи, когда указанные средства не включаются в цену договора управления».

Как правильно включить ОДН в плату за содержание жилья?

Согласно части 9.2 статьи 156 ЖК РФ:

«размер расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, определяется ИСХОДЯ ИЗ нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме...»

В соответствии с частью 10 статьи 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ, «при первоначальном включении в плату за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме их размер НЕ МОЖЕТ ПРЕВЫШАТЬ норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, установленный субъектом Российской Федерации по состоянию на 1 ноября 2016 года. Формулировка данных норм не однозначна, так как не согласуется друг с другом, и мы попробуем дать ответ на сложный вопрос — как правильно включить стоимость коммунальных ресурсов на ОДН в плату за содержание без решения общего собрания собственников в январе 2017 г. и в последующие месяцы?

Исходить из ответа на этот вопрос нужно не применяя здравый смысл, а из того, как правильно (право, правильно, правда, по правде...).

Всего существует 4 варианта ответа на этот вопрос:

– с января 2017 г. ИСХОДЯ из нормативов потребления;

– с января 2017 г. по стоимости объемов ресурсов на ОДН по ежемесячным показаниям приборов учета;

– с января 2017 г. по стоимости фактических объемов ресурсов на цели ОДН, но НЕ ВЫШЕ нормативов;

– за январь 2017 г. по стоимости фактических объемов, но НЕ ВЫШЕ нормативов, а с февраля ИСХОДЯ из нормативов.

При выборе ответа на вопрос нужно оценить:

– тождественны ли слова «не может превышать» (ч.10 ст.12 ФЗ № 176-ФЗ) словам «исходя из» (ч.9.2 ст.156 ЖК)?

– нужно руководствоваться нормой ФЗ (ч.10 ст.12 ФЗ № 176-ФЗ) или частным мнением в письме (Минстроя от 30 декабря 2016 г. № 45099-АЧ/04)?

«Плохо, что Минстрой не удержался и открыл «ящик Пандоры» в отношении введения элементов регулирования в нерегулируемую плату за содержание. Сейчас «...определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме» в отношении ОДН применяется с ограничением. Это ограничение в одном ФЗ (ЖК), введено одним и тем же законодателем и сейчас имеет статус специальной нормы. Призывать не применять ч.9.2 ст.156 ЖК нельзя. Ее нужно МЕНЯТЬ»[17].

Мнение нашей организации — правильного ответа на этот вопрос вообще не существует! Все будет зависеть от конкретной ситуации, которую определяет «печка» — договор управления многоквартирного дома и перечень работ с периодичностью и составом выполняемых работ.

В подтверждение нашего мнения — решение многих субъектов РФ о временном неприменении федерального законодательства. Так, в Ярославской области новый порядок взимания платы за ОДН вступит в силу только через полгода[18]. Такое решение принято 18 января на расширенном совещании в региональном парламенте с участием депутатов, представителей управляющих компаний и организаций топливно-энергетического комплекса, а также профильных структур правительства Ярославской области и муниципальных властей. Причина такого решения — «значительная часть управляющих организаций Ярославской области не готова работать в новых условиях, значительные сверхнормативные расходы станут для УО непосильным бременем, которое в конечном итоге приведет к банкротству, многие управляющие организации будут попросту отказываться от домов, либо находить возможность компенсировать эти затраты за счет жителей. Крупные управляющие организации уже готовы работать по-новому, но остальные — нет. Кроме того, необходима и работа с жителями. Все сложности и тонкости применения нового закона в конкретных условиях Ярославской области требуют проработки». В Ярославской областной Думе будет создана рабочая группа, чтобы держать вопрос на контроле, чтобы он не привел к негативным социальным последствиям». В течение «переходного периода» в числе необходимых мер — паспортизация всех многоквартирных домов региона и выработка их классификатора. Для каждого типа домов должен быть установлен свой норматив потребления ресурсов на общедомовые нужды. Эта работа будет координироваться с главами городских округов и муниципальных образований, представителями управляющих и ресурсосберегающих организаций.

Выводы и предложения

1. Формула оплаты объемов ресурсов на ОДН должна устанавливаться не по нормативам, а по отдельным приборам учета (на общедомовые нужды), но возникает вопрос — за чей счет «оприборивать» и в чьей собственности должны быть эти приборы учета? Причем, такие приборы на ОДН по электрической энергии по факту есть в большинстве многоквартирных домов. Почему пока Минстрой России против этой конструкции — не понятно. Если законодатели «директивно» вменяют всем идиому с ОДН, то тогда логично надо также директивно вменить всем установку приборов учета на ОДН и учет затрат на ОДН вести ТОЛЬКО исходя из показаний этих ПУ на ОДН.

Второй вариант начислений ОДН (да и вообще всех коммунальных платежей по всем коммунальным услугам) — на основании среднемесячных расчетов управляющей организации (как в общепринятой мировой практике). В конце года среднемесячные показания должны корректироваться по фактическим показаниям и в случае переплаты потребителями должен производиться возврат денежных средств, а не так называемый «зачет в счет будущих платежей»!

2. Необходимо внедрение АСКУЭ (постановлением № 1498 внесены изменения в Правила № 491 — вводится право установки АСКУЭ), но это долгая и трудозатратная история.

3. Норму «исходя из норматива» в части 9.2 статьи 156 ЖК РФ нужно заменять на факт.

4. Первичный норматив есть, но есть и понимание, что он нуждается в уточнении и корректировке. При этом расчетный метод определения нормативов потребления, который теперь является единственным для определения нормативов на ОДН, не учитывает минимального перечня работ вообще (кроме электроснабжения). Данная норма нуждается в корректировке!

5. Больше всех «пострадают» те потребители, которые долго работали над снижением ОДН и которые в настоящее время сведены к минимуму, ведь платить все равно по нормативу (нарушение принципа социальной справедливости приведет к судебным разбирательствам). В домах, где мало ИПУ в квартирах был отрицательный ОДН у всех, теперь будет положительный, суммарно превышая показания ОДПУ. Управляющие организации теперь по закону имеют право оставлять себе (в доходах) эту «разницу».

6. Теперь плата за содержание жилья автоматически должна расти вместе с тарифами на энергоресурсы — иначе будет расти дельта небалансов, поскольку согласовать на ОСС такое повышение практически нереально.

Жизнь после ОДН «только начинается»?

В многоквартирных домах, где был выбран способ управления, при котором плата за ресурсы выставляется напрямую ресурсоснабжающими компаниями, размер платы за услуги, предоставленные на общедомовые нужды (ОДН), должен быть также ограничен нормативом. Такую позицию теперь поддержал и Верховный суд Российской Федерации[19]. В домах, где число квартир не превышает 30-ти и действует непосредственный способ управления домом, при котором плата за ресурсы выставляется напрямую ресурсоснабжающими компаниями, стоимость общедомовых расходов также должна быть ограничена нормативом, даже в случае появления сверхнормативного объема потребления. В связи с этим, одна из теплоснабжающих компаний обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с прошением об отмене такого положения и снятия с нее дополнительных обязанностей по оптимизации расходования ресурсов. Требования и апелляция были отклонены органом судебной власти. По мнению Верховного суда, включение платы за ОДН в жилищную услугу и ее ограничение нормативом призвано защитить потребителей от необоснованных платежей, вне зависимости от формы управления их многоквартирным домом, а также стимулировать управляющие организации к более рациональному и умеренному расходованию ресурсов. «Когда ресурсоснабжающая организация является исполнителем коммунальных услуг[20], она также имеет все возможности оптимизировать расходы ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды, — подчеркнул заместитель Министра строительства и ЖКХ Российской Федерации, главный жилищный инспектор Андрей Чибис. — Это и мероприятия по выявлению несанкционированных подключений, и проведение регулярных проверок работы приборов учета, и составление актов о временно проживающих потребителях. Словом, не просто поставлять услугу, но и отвечать за нормы ее потребления и соответствующую стоимость».

 

Получается, что при наличии ОДПУ и непосредственном управлении, если в доме, «худые» внутридомовые коммуникации, воровство воды, перерасход в квартирах без ИПУ и т.п., т.е. есть значительная разница между показаниями ОДПУ и суммарно ИПУ и «нормативщиками», которую нормативы ОДН не перекрывают, то РСО «своих денег не увидит». У управляющих организаций далеко не всегда получается работать с проблемой ОДН, а теперь ресурсоснабжающие организации должны «ноги в руки» — и «по подвалам, по квартирам»... В остальных случаях вся «сверхнормативка» вешается на УО/ТСЖ, с одной стороны (со стороны собственников помещений МКД) прекрасно, а с другой? Поскольку в основе всего экономика, то естественным путем «развитие» ситуации, пойдет одним из следующих путей:

– расходы на ОДН будут искусственно (нормативно, а значит, директивно) уменьшаться, то есть неизбежно ухудшаться состояние и комфортность в местах общего пользования МКД (будут уменьшены объемы, качество, сроки выполнения услуг и работ по содержанию и ремонту за счет «экономии» и «рационализации»).

– модернизация внутридомовых инженерных систем и переход на АСКУЭ и энергосберегающее оборудование — прекрасный путь, но неисполнимый в 95% старого фонда по известной причине «бедности», отсутствия средств, механизмов инвестирования, беспроцентных займов и т.д.

«Но это же бардак!»[21] «Ощущение такое, что проблему ОДН законодатель «пытается прикрыться малюсеньким одеяльцем: куда ни тяни, все равно что-нибудь замерзнет».

Возникает вопрос — на что рассчитывает правительство и Минстрой, «спихивая» на плечи исполнителей коммунальных услуг часть затрат на ОДН?

 

Искусственно выведенная коммунальная услуга на ОДН, равная расходам коммунальных ресурсов на содержание общего имущества МКД, есть не что иное, как часть услуг по содержанию общего имущества. Если открыть любой базовый учебник по экономике многоквартирного дома[22] или Методики определения стоимости жилищно-коммунальных услуг[23], расходы на содержание общего имущества — часть себестоимости жилищной услуги, материальные расходы. Следовательно, отдельной строки на коммунальные ресурсы для содержания общего имущества в ЕПД не должно быть. Логичнее было бы «раскрыть» плату за управление МКД и плату за текущий ремонт. Но пункт 29 Правил № 354 сейчас (с учетом изменений, внесенных постановлением № 1498) устанавливает, что «размер платы за содержание жилого помещения в части оплаты коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отражается в платежном документе отдельной строкой по каждому виду ресурсов». Для этих целей Минстрой России подготовил проект приказа «О внесении изменений в Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 29 декабря 2014 г. № 924/пр «Об утверждении примерной формы платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг и методических рекомендаций по ее заполнению». Разделы о плате за коммунальные ресурсы, потребленные при содержании общего имущества, предлагается внести в платежный документ. В обновленной форме платежного документа в случае принятия проекта будет содержаться строка «содержание жилого помещения», в которой будут указываться сведения о потребленных для содержания общего имущества электрической энергии, холодной воде, горячей воде, отведении сточных вод. В пояснительной записке к проекту приказа Минстроя указано, что основанием для внесения изменений в приказ Минстроя России от 29 декабря 2014 г. № 924/пр является пункт 2 части 1 и пункт 1 части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Создаст ли это обещанную Правительством РФ прозрачность для потребителей или приведет к повышению тарифов на коммунальные ресурсы, увеличению платы за содержание жилья, либо снижение их качества, банкротству отраслевых организаций — пока не ясно. Видимо, это новый эксперимент, который проводят на «живых» организациях. Конфликтность же в части ОДН таким образом не исчезнет, она просто переходит в другую плоскость!



[1] Более подробно о причинах переноса платы и прогнозе изменения платы за содержание жилых помещений см. в информационно-статистическом сборнике «Цены и тарифы в ЖКХ», № 4 (70)’2016 в комментарии «Очередные изменения платы за жилищно-коммунальные услуги: каковы ожидания?».

[2] Изменения были внесены в часть 9 статьи 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ.

[3] См. стр.28, 34.

[4] https://www.cnis.ru/?nid=4045.

[5] Письмо Минстроя России от 30.12.2016 г. № 45099-АЧ/04, см. стр.28.

[6] В результате подготовки Минстроем и принятия постановления Правительства РФ № 344 от 16.04.2013 г. «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ по вопросам предоставления коммунальных услуг».

[7] Утверждены приказом Госстроя России от 29.10.2002 г. № 148 (см. п. 5.1.14).

[8] По мнению нашей организации, способ управления не должен влиять на формирование платы за содержание жилья и коммунальных услуг, это не верно с точки зрения экономики, это подстраивание псевдо-экономики под финансовый поток.

[9] http://moskv.ru/articles/fulltext/show/id/6539/.

[10] «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[11] Письмо Минстроя России от 30.12.2016 г. № 45099-АЧ/04, см. стр.28.

[12] П.2 и 3 постановления № 1498.

[13] Письмо Минстроя России от 30.12.2016 г. № 45099-АЧ/04, см. стр.28.

[14] На сайте https://cnis.ru/?id=finans&stpg=0&stct=fiu.

[15] Код 03.117 (https://www.cnis.ru/?id=shop&partid=nmkd&artid=16).

[16] Сергей Александрович Шиянов, председатель ТСЖ «Перовская 22 корпус 2».

[17] Обсуждение темы ОДН на ФБ (Гордеев Д.П.).

[18] https://www.cnis.ru/?nid=4063.

[19] https://cnis.ru/?nid=4090.

[20] В законодательных документах использование термина «исполнитель коммунальных услуг» носит единичный характер. В ЖК РФ он упоминается лишь в ч.3 ст.165. Поэтому «закреплением звания» «исполнителя коммунальных услуг» за РСО» можно считать пункт 17 Правил № 354, в сочетании с определением термина «исполнитель коммунальных услуг», приведенным в п.2 Правил 354. Постановлением № 1498 определены дополнительные случаи, когда РСО является исполнителем коммунальных услуг — это случаи, которые установлены в Федеральном законе от 29.06.2015 г. №176-ФЗ (прямые договоры между собственниками и РСО, которые заключены до даты вступления закона в силу; решение общего собрания о сохранении прямых договорных отношений при изменении способа управления или управляющей организации), а также случай, предусмотренный п.30 Постановления Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 (РСО воспользовалась правом расторгнуть договор ресурсоснабжения с управляющей организацией, которая не оплачивала коммунальные ресурсы). (см. статью в журнале «Законодательные и нормативные документы в ЖКХ» (№ 2, 2017 г. «Бег по кругу — ОДН вернули на место»).

[21] Из кинофильма «День выборов».

[22] Например, «Экономика, организация и планирование городского хозяйства» под общей редакцией доктора экономических наук профессора Файнберга А.И., 1969 г.

[23] Например, «Методика планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства» (утверждена постановлением Госстроя России от 23.02.1999 г. № 9.


Любые перепечатки этой статьи возможны при условии указания источника ввиде активной ссылки на страницу журнала Финансы и Учет в ЖКХ (http://www.cnis.ru/?id=fiu)

Хотите читать наши статьи оперативно? Станьте нашим подписчиком и получите дополнительные скидки на участие в наших семинарах и при покупке наших сборников.

Закрытие окна