Новости ЖКХ

В этом году одним из главных законодательных новшеств в сфере ЖКХ, которые будут обсуждаться в Госдуме, должен стать так называемый "закон о неплатежах". Проект закона N 500410-6 "О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты РФ (в части создания необходимых условий для эффективной работы и улучшения платежной дисциплины отрасли ЖКХ)", переданный в Госдуму в конце прошлого года, должен быть рассмотрен в весеннюю сессию.

Необходимость реформирования законодательной сферы ЖКХ назрела уже давно. По-прежнему острой остается проблема баланса интересов во взаимоотношениях ресурсоснабжающих организаций (РСО), управляющих компаний (УК) и конечного потребителя услуг - населения.

Сейчас система устроена несбалансированно: цепочка движения ресурсов и платежей разрывается на управляющей компании. Деньги, которые УК собирает с потребителей ресурсов, доходят до РСО не в полном объеме. И реально работающей системы ответственности в этом механизме нет. "В соответствии с законодательством почему-то ошибочно решено, что коммунальный ресурс у снабжающих организаций на границе многоквартирного дома приобретает УК. На деле участниками общей долевой собственности на объекты внутридомовых инженерных систем являются именно жильцы - собственники помещений. И внутридомовые инженерные системы УК никоим образом не передаются, она по поручению собственников лишь обеспечивает надлежащее техническое состояние этих систем, содержит их и ремонтирует. Исходя из этого вся деятельность УК по оказанию коммунальных услуг с использованием внутридомовых инженерных систем, сбору платежей и перечислению их в счет оплаты за коммунальные ресурсы носит агентский характер. Поэтому управляющие компании, выполняя, по сути, лишь функции агента, не заинтересованы в 100-процентом сборе платежей - им не выплачивается вознаграждение при повышении собираемости, у них нет рисков при накоплении задолженности, - объяснил президент компании "Российские коммунальные системы" Павел Курзаев. - Кроме того, в большинстве случаев исполнители коммунальных услуг вне зависимости от способа управления многоквартирных домов (УК, ТСЖ, ЖСК и пр.) не обладают необходимой квалификацией, а главное, мотивацией к качественному обслуживанию и эксплуатации внутридомовых инженерных сетей - холодного, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления. В результате потребитель получает услугу низкого качества на фоне постоянного роста совокупного платежа, обусловленного, в том числе, высокими расходами на общедомовые нужды".

2,5 миллиарда рублей общая задолженность перед РКС исполнителей коммунальных услуг по оплате холодной воды и водоотведения в 2014 году

Эти системные ошибки, которые остались на законодательном уровне, когда Жилищный кодекс только принимался, привели к тому, что у УК нет стимула качественно предоставлять услуги. Из-за этого страдают как потребители, так и РСО. Очевидно, что лучший механизм повысить собираемость платежей - ограничить ресурс. Но у РСО нет на это прав, впрочем, как нет и гарантий, что они получат свои деньги.

Проблема недополучения заложенной в тарифе выручки РСО не ограничивается низкой собираемостью платежей с населения. Последние годы массовыми становятся случаи вывода денег УК через мошеннические схемы, банкротства старых "пустых" УК, фальсификации документов о принятии собственниками решений о заключении договоров управления с новыми УК - клонами старых. Это происходит в Перми, Благовещенске, Самаре, Кирове и Петрозаводске. "Ситуация тупиковая, и бороться с ней практически невозможно. Задолженность УК нарастает как снежный ком. Общая задолженность исполнителей коммунальных услуг по оплате холодной воды и услуг водоотведения перед компаниями РКС на конец 2014 года составила 2,5 миллиарда рублей - это 64,4 процента от общего объема дебиторской задолженности по оплате холодной воды и услуг водоотведения в целом по РКС, - рассказал Павел Курзаев.

Он считает, что решить проблему можно только одним способом - предоставить РСО правовую возможность заключать прямые договоры с конечным потребителем при любом способе управления МКД. "В таком случае РСО выставляет напрямую счет потребителю по его счетчику и собирает деньги. В этом случае, если компания выстроила нормальную сбытовую работу, должник от нее никуда не денется. Даже если собственник квартиры поменяется, задолженность прежнего владельца, в отличие от долгов, уходящих в небытие УК, никуда не пропадет, - поясняет глава РКС.

Между тем за годы работы РКС "мертвые" задолженности управляющих компаний составили миллиарды рублей. Коммунальщики уверены, исходя из своего опыта работы по прямым схемам взаиморасчетов, что как только УК исчезает как звено при взаимодействии с потребителем, собираемость платежей вырастает до 98 процентов.

"РСО вынуждены стремиться к переходу на прямые договоры, потому что других вариантов вернуть вложенные средства у нас нет. Единственный способ - банковская гарантия на оплату услуг от УК. Но получить ее практически невозможно", - говорит Павел Курзаев.

Для перехода на прямые договоры необходимы изменения в Жилищном кодексе. Изменения, направленные на обеспечение прямых договоров, были внесены в Госдуму в рамках законопроекта N 500410-6. "К сожалению, эти инициативы из текста документа были исключены. Сегодня в нем остались только санкции в отношении неплательщика, на которого УК сможет дополнительно начислять процентную ставку за пользование чужими денежными средствами, да и то с 90-го дня просрочки. Эффект от этого будет минимальным, какая-то часть должников, возможно, начнет платить управляющим компаниям, но вряд ли сами УК станут отчислять больше средств ресурсникам. Если в законе не будут прописаны прямые платежи, все опять будет зависеть от добросовестности УК", - констатировал председатель совета директоров "РКС" Григорий Терян.

Система прямых договоров была бы выгодна и УК. При заключении прямого договора между РСО и потребителем управляющая компания будет выполнять именно те функции, для которых она и привлекается: обслуживание внутридомовых инженерных систем в рамках жилищной услуги, предоставляемой по договору управления. Она больше не несет ответственности за неплатежи граждан, а также за сверхнормативное потребление ресурса на общедомовые нужды, соответственно уменьшается количество возможных банкротств УК и случаев возбуждения административных и уголовных дел. При заключении прямого договора между РСО и потребителями УК избавится от своего основного риска - задолженности перед РСО, которая в перспективе от 1 года до 3 ведет к банкротству УК. С точки зрения договора с потребителем УК должна остаться профессиональным звеном, которое в рамках договора управления будет отвечать за взаимоотношения между РСО и жильцами МКД. К примеру, если качество ресурса у РСО хуже, чем это предусмотрено, УК должна выступать от имени потребителя и защищать его интересы.

"Кроме того, собственникам помещений в МКД должна быть предоставлена возможность с согласия РСО обслуживание внутридомовых инженерных систем электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения. Тогда РСО будет обеспечивать поставку ресурса до крана или батареи потребителя и сможет проводить работу по сокращению так называемых небалансов, - считает Григорий Терян. - Таким образом, РСО и УК смогут выйти на новый уровень взаимоотношений - взаимодействовать, а не воевать. Безусловно, уже существует ряд УК, которые поддерживают концепцию прямых договоров. Они хотят зарабатывать на той услуге, которая реально приносит им прибыль. И электроснабжение, и связь в МКД уже давно работают без участия УК, и эти отрасли сегодня очень прогрессивны".

Предпринимательская деятельность в любом случае связана с рисками, но риски могут состояться или не состояться. Но несобираемость платежей в бизнесе РСО уже не риск, а сложившийся факт, который РСО обязаны всегда учитывать. Если будет решена проблема взаимоотношений РСО, УК и потребителя, то инвестиционная привлекательность отрасли резко повысится. Ведь инвестиции идут туда, где есть предсказуемость и гарантии получаемых доходов. А в ситуации массовых неплатежей, которая сложилась сейчас, бизнес в отрасли становится еще более рискованным. "Инвестиционно-привлекательная сфера бизнеса предполагает понятного контрагента, инструменты воздействия на него в случае неисполнения обязательств. В случае поставки ресурса в многоквартирный дом отношения очень запутаны. Во-первых, ресурсоснабжающая организация не имеет прямых отношений с конечными потребителями, а значит, у нее нет инструментов воздействия по взысканию задолженности. Во-вторых, задолженность копится на посреднике - УК, которая в любой момент может обанкротиться и исчезнуть вместе с долгами, а затем создать новый "клон" для очередного накопления задолженности, - добавил президент "РКС". - Сейчас на рынке складывается здоровая коалиция РСО, которые стремятся выработать единую позицию и предложения по реформированию законодательной сферы ЖКХ. Нужно, чтобы была создана нормативно-правовая база, гарантирующая клиентоориентированность отрасли и одновременно ее привлекательность для частных инвестиций. Только после этого появится возможность для ведения полноценного бизнеса в данной сфере".